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　　把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌

　　高房?jì)r(jià)對經(jīng)濟的禍害是顯而易見(jiàn)的。筆者想強調的是，一定要放棄開(kāi)發(fā)商會(huì )屈從一般壓抑房地產(chǎn)市場(chǎng)政策幻想,原因是開(kāi)發(fā)商有經(jīng)濟誘因去試圖用盡一切手段化解這些壓抑房地產(chǎn)的政策。政府必須另起爐灶才能把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶回正軌。

　　筆者自2006年10月起已多次建議，中國政府應另起爐灶，直接牽頭發(fā)展大量可銷(xiāo)售公營(yíng)房屋，為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)注入所需競爭及增強政府對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力�？紤]到中低收入群的支付能力，公營(yíng)房屋量必須夠大才足以牽制私營(yíng)房?jì)r(jià)的同時(shí)必須維持一定鼓勵國民奮發(fā)向上的動(dòng)力。筆者建議中長(cháng)期的新房供應量分配應約為：10%為廉租房給低收入國民；15%為經(jīng)適房給中低收入國民；45%為政府直接發(fā)展的兩限房給中至中高收入國民；余下30%則為私營(yíng)商品房給高收入國民及海外買(mǎi)家。

　　為什么只建議約10%的廉租房？原因是廉租房會(huì )增加國家財政壓力，未來(lái)隨通脹加租的障礙亦會(huì )造成國家財政壓力。因此，在可能范圍內，政府應鼓勵甚至輕微補貼中低收入人士購買(mǎi)微利甚至沒(méi)利潤的經(jīng)濟適用房，由于是一次買(mǎi)斷，即使是輕微補貼，也不會(huì )造成財政壓力。

　　為什么在10%廉租房、15%經(jīng)適房之外，還要建設45%有利潤的兩限房呢？原因是現在商品房?jì)r(jià)，已遠超中等收入甚至中高收入人士的支付能力，若我們相信每一國內家庭均有權利在自己國家以合理價(jià)錢(qián)擁有一套屬于自己的房子，則政府是有義務(wù)在市場(chǎng)失效的情況下，以高于建筑成本、低于商品房?jì)r(jià)的價(jià)錢(qián)提供足夠供應，以協(xié)助此類(lèi)中至中高收入人士圓置業(yè)之夢(mèng)。

　　由于商品房?jì)r(jià)與成本的差距實(shí)在太大，若以微利的價(jià)格發(fā)售與中高收入人士，反會(huì )造成許多問(wèn)題：如大幅扯低現今的商品房?jì)r(jià)，使已置業(yè)者嚴重虧損，進(jìn)而增加銀行呆壞賬，嚴重的甚至引發(fā)房?jì)r(jià)的過(guò)度調整，導致經(jīng)濟衰退甚至金融危機；過(guò)低的價(jià)格亦會(huì )使其成為大規模舞弊的誘因，使相關(guān)房屋淪為腐敗的溫床。因此，較理想的安排是以約兩成的折扣向中高收入人士提供較高級及交通較便利的公營(yíng)房，約三成的折扣向收入略次的人士提供中檔及交通略遜的公營(yíng)房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本檔次及地點(diǎn)略遠的公營(yíng)房屋。這樣的安排除了可避免舞弊及誘發(fā)商品房過(guò)度調整，亦可保持國民奮發(fā)向上的動(dòng)力。

　　保證公營(yíng)房屋量的公營(yíng)只是第一步，公營(yíng)房?jì)r(jià)的制定才是政策的重點(diǎn)。筆者認為，中、高檔公營(yíng)房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。由于有收入限制、轉售限制、每戶(hù)只可申請一套，根據地點(diǎn)、設計和建造不同，相關(guān)的折扣比率應只會(huì )造成商品房?jì)r(jià)輕度調整。必須強調的是，上述的折扣率只是用來(lái)計算首次推出的公營(yíng)房?jì)r(jià)。一旦此價(jià)錢(qián)被定下來(lái)，日后的房?jì)r(jià)調整將按建造成本、經(jīng)濟增長(cháng)及土地短缺程度調整，而不是按私營(yíng)房?jì)r(jià)的升幅調整。新加坡在1991年至1997年期間，就是因為個(gè)別官員誤信市場(chǎng)的定價(jià)能力，以私營(yíng)房?jì)r(jià)的升幅作為公營(yíng)房?jì)r(jià)調整的一個(gè)重要依據，結果允許開(kāi)發(fā)商通過(guò)新房的指標性效果影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預期，以致少量新房的價(jià)格飆升，可拉升約占總存量?jì)沙傻亩�手私營(yíng)房?jì)r(jià)。

　　當公營(yíng)房?jì)r(jià)以上述機制定下后，政府則可按當時(shí)的供求調整公營(yíng)新房占比的軟指標。以公營(yíng)房?jì)r(jià)為硬指標、公營(yíng)新房占比為可調整指標的好處是可避免過(guò)大的商品房?jì)r(jià)下調。當然，公營(yíng)新房的占比還是要遠高于現在，才可協(xié)助大部分國民圓置業(yè)之夢(mèng)并及足以牽制房?jì)r(jià)的飆升。

　　筆者強調，公營(yíng)房?jì)r(jià)而不是公營(yíng)房屋量應是此設計的執行指標。換言之，當政府決定了某一價(jià)錢(qián)為其級別公營(yíng)房的合理售價(jià)，就以此價(jià)錢(qián)逐步提供國民所需房屋量，即使最終建成的公營(yíng)房屋量遠超或遠低于筆者粗略估計的新供應量七成占比。以公營(yíng)房?jì)r(jià)為執行指標并容許公營(yíng)房屋量隨形勢變動(dòng)的好處是政府可控影響房?jì)r(jià)。

　　若售給中高收入人士的高檔公營(yíng)房?jì)r(jià)為商品房?jì)r(jià)的八折，最糟的情況是商品房?jì)r(jià)只要不跌過(guò)兩成就不足以引起過(guò)度的商品房?jì)r(jià)下調及其后的惡性循環(huán)。相反，若以房屋量為硬性執行指標，即使當局最終還是會(huì )被迫轉回以?xún)r(jià)錢(qián)為實(shí)際執行指標，但在改變前的龐大公營(yíng)房屋量指標，則很容易在帶有泡沫的商品房地產(chǎn)市場(chǎng)觸發(fā)恐慌性倒售。

　　香港在亞洲金融風(fēng)暴期間就是因為政策失誤而推出一個(gè)連續十年年均公營(yíng)建屋量“八萬(wàn)五”的硬指標，由于此指標的制定甚至沒(méi)有基于最基本或簡(jiǎn)單的吸納量估算(計劃前的整個(gè)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的年吸納量才兩三萬(wàn))，以致所訂的目標遠超實(shí)際，再加上當時(shí)的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)已充滿(mǎn)泡沫及亞洲金融風(fēng)暴出現，以致觸發(fā)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌，并出現早前累積的投機性及恐慌性需求之拋售，以致香港房?jì)r(jià)一瀉千里。

　　或許有人認為近期壓抑樓市政策足以阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擴大。筆者認為，開(kāi)發(fā)商會(huì )用盡一切辦法抵御或消解這些政策的。即使這些政策能造成一手房銷(xiāo)售大跌，開(kāi)發(fā)商仍會(huì )在現價(jià)位死撐至經(jīng)濟環(huán)境轉變，由于其具相當的持貨能力，而經(jīng)濟其他部分甚至政府也受到此類(lèi)糾纏所傷，以致通常能捱至政策放寬。屆時(shí)開(kāi)發(fā)商們又可利用之前累積的購買(mǎi)力制造一波房?jì)r(jià)飆升，以致房?jì)r(jià)最終還是飆升——中輕度回調——再飆升的形態(tài)逐步擴大市場(chǎng)泡沫。

　　當房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫累積到足夠大的時(shí)候，泡沫將很容易被經(jīng)濟環(huán)境逆轉，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相當嚴重的。雖然中國房地產(chǎn)市場(chǎng)現今的泡沫，尚和兵法所云的死地有足夠距離，但若再拖延下去，后果將很難說(shuō)。

　　作者簡(jiǎn)介:葉秀亮博士出生于廣州,在香港大學(xué)獲取經(jīng)濟系學(xué)士學(xué)位后,在英國倫敦經(jīng)濟學(xué)院獲得碩士及博士學(xué)位,曾在香港金融管理局、中銀香港和東亞銀行任職。