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　　保利銷(xiāo)售收入二三線(xiàn)首次超越一線(xiàn)城市，萬(wàn)科新項目只考慮二三線(xiàn)城市

　　萬(wàn)科內部人士指出：“如今，萬(wàn)科在一線(xiàn)城市已沒(méi)有任何優(yōu)勢�！�

　　海南過(guò)后，有業(yè)內人士預測：下一個(gè)熱點(diǎn)，可能就是二線(xiàn)城市重慶。

　　本月9日， A股市場(chǎng)蟄伏已久的地產(chǎn)股發(fā)力上攻，而后金融股也表現強勁，從而成為推動(dòng)昨日大盤(pán)上漲的主要動(dòng)力，令人側目的是，這波漲勢中二三線(xiàn)龍頭受到資金的格外青睞。

　　異動(dòng)背后是更為宏大的圖景：一線(xiàn)地產(chǎn)商已開(kāi)始把主力全線(xiàn)撤出一線(xiàn)城市，屯兵二三線(xiàn)。

　　巨頭主力正撤出一線(xiàn)城市

　　不算不知道，一算嚇一跳。

　　日前，業(yè)界知名分析師蘇雪晶在與理財周報記者交流時(shí)，提請記者注意萬(wàn)科“二三線(xiàn)的驚人比例”。

　　萬(wàn)科年內新獲取項目44個(gè)，總占地面積約763萬(wàn)平方米，規劃建筑面積總計約1332萬(wàn)平方米，按萬(wàn)科權益計算的規劃建筑面積約1036萬(wàn)平方米。其中二三線(xiàn)城市占比超過(guò)了90%。新年初，11個(gè)新增項目，除了上海的3個(gè)項目，其他8個(gè)項目分別位于沈陽(yáng)、昆明、無(wú)錫、西安、福州、武漢和長(cháng)沙等二線(xiàn)城市。

　　如果去年分析人士仍然認為萬(wàn)科在一線(xiàn)市場(chǎng)儲備不夠多。今年恐怕要扭轉這一價(jià)值觀(guān)。

　　2009年保利二三線(xiàn)銷(xiāo)售收入首次超過(guò)一線(xiàn)城市，新年初，青島、無(wú)錫二線(xiàn)地皮納入囊中。觀(guān)察保利近3年的業(yè)務(wù)布局與盈利結構，可以發(fā)現其向二三線(xiàn)城市傾斜跡象很明顯。2007年保利第一個(gè)二線(xiàn)城市項目—包頭保利花園成功開(kāi)售并盈利。至去年底，保利全年拿地總支出超過(guò)300億元，其中二三線(xiàn)城市投入200億，占比達2/3。2009年末據保利相關(guān)人士介紹，保利總銷(xiāo)售額中一線(xiàn)城市約占47%，二線(xiàn)城市占53%，為上市來(lái)首次超過(guò)一線(xiàn)城市。

　　2009年，金地新增土地面積二三線(xiàn)占據81.9%，今年3月8日，金地急忙補倉沈陽(yáng)鐵西，沈陽(yáng)土儲占據金地總儲備11%。

　　從2010年規劃看，金地年度經(jīng)營(yíng)計劃主要開(kāi)發(fā)項目43個(gè)，計劃新開(kāi)工面積388.85萬(wàn)平方米，主要集中在天津，南京，沈陽(yáng)，西安，東莞等地；萬(wàn)科預計2010年新開(kāi)工面積855萬(wàn)平方米，今年2月初萬(wàn)科的公告顯示，萬(wàn)科新增加項目8個(gè)，全部都在二線(xiàn)城市，其中有6個(gè)在珠三角的佛山、中山等地。保利新年伊始，在青島與無(wú)錫也有大手筆拿地動(dòng)作。

　　各種跡象表明，地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一次戰略上的大轉移，開(kāi)始轉戰二三線(xiàn)城市。

　　轉戰二三線(xiàn)的背后

　　“一線(xiàn)市場(chǎng)拿地太難了�！币晃蝗�商分析師去年年中針對此現象的說(shuō)法，基本能概括業(yè)內大多數人對巨頭轉向的解釋?zhuān)�即拿地太難，干脆退出。

　　而2009年年末以來(lái)，有了新的解釋?zhuān)阂痪�(xiàn)市場(chǎng)泡沫實(shí)在是很大了。正是在2009年年末2010年年初，雨后春筍的“地王”層出。蘇雪晶將其概括為“土地盛宴，可能只是一場(chǎng)地方政府玩的游戲”。

　　回頭看，這一段時(shí)間有可能成為一線(xiàn)樓市階段性加速趕頂的K線(xiàn)圖，一如6000點(diǎn)之上。而最新的數據提供了支撐。

　　1-2月，全國商品房銷(xiāo)售面積7155萬(wàn)平方米。受春節傳統淡季及政策觀(guān)望氣氛的影響，1-2月銷(xiāo)量累計增幅繼續呈現下降趨勢，增幅比去年全年回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。而根據華泰聯(lián)合證券的對14個(gè)城市的監測分析，1-2月的住宅成交量基本與去年同期水平持平，而全國統計數據顯示住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)36.6%。據此，可以看出成交量在城市間出現分化，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)重點(diǎn)城市成交量出現滯漲，在高房?jì)r(jià)的壓力下，預計全年銷(xiāo)量會(huì )有20%左右的下降。三、四線(xiàn)城市則由于剛性需求的支撐，將成為全國銷(xiāo)量的主要貢獻力量。

　　實(shí)際上，分析金地、萬(wàn)科與保利三巨頭最新銷(xiāo)售數據可得同樣結論。銷(xiāo)售均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上的萬(wàn)科和金地，其1-2月的銷(xiāo)售面積同比均下降，而均價(jià)在5000多元/平米的保利則獲得了銷(xiāo)售面積和金額同比正增長(cháng)。

　　天相分析人士石磊的解釋是：“目前三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售依然保持旺盛趨勢，主要原因可能和這些城市產(chǎn)業(yè)轉移、城市更新改造等相關(guān)，而且在房?jì)r(jià)相對較低，且有通脹預期的情況下，這些城市的住房剛性需求也有釋放的要求�！�

　　保利地產(chǎn)的年報也透露出這個(gè)痕跡�！半m然萬(wàn)科王石保守的因素較大，但保利一線(xiàn)市場(chǎng)份額不斷擴大，銷(xiāo)售收入卻首次低于二三線(xiàn)似乎更能說(shuō)明：起碼目前看，一線(xiàn)市場(chǎng)空間的確不如二線(xiàn)三線(xiàn)城市了�！蔽髂献C券分析師肖劍說(shuō)。

　　“目前擁有布局全國范圍的公司也就這么幾家，一線(xiàn)城市雖然長(cháng)期看成長(cháng)空間很大，但目前價(jià)格太高，房?jì)r(jià)的上漲無(wú)法與建房成本同步，未來(lái)1-2年增幅趕不上二三線(xiàn)城市。相對于一線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市的剛性需求仍占主導地位，加上投資屬性小，目前空間比一線(xiàn)城市要好，波動(dòng)幅度也會(huì )比較小�！�

　　對于地產(chǎn)股的后市行情，銀華基金認為，相對看好受益于城鎮化進(jìn)程的區域性地產(chǎn)公司。更有業(yè)內人士預計房地產(chǎn)未來(lái)三到五年間，二三線(xiàn)城市將逐漸接力一線(xiàn)城市。并且，中央提出的加快中小型城市的建設等政策，都將對農民向二三線(xiàn)城市轉移提供非常有力的支撐。