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　　3月10日,國土部出臺“國19條”,再次將土地調控措施推向高潮。而此前,無(wú)論是去年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺了《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,還是去年12月23日發(fā)布的《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地的通知》,都透露出同一個(gè)信息:土地調控力度空前,地根正在被收緊。

　　業(yè)界分析認為,土地政策的這一變化,意味著(zhù)市場(chǎng)汰弱留強趨勢將進(jìn)一步加劇,地產(chǎn)企業(yè)必須擁有更雄厚的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力,或者通過(guò)尋求強強聯(lián)合等多種方式,才能繼續在土地市場(chǎng)叱咤風(fēng)云。

　　去年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺了《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》被認為是收緊地根的第一拳。通知規定,“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%,如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易�！倍�此前,對于土地出讓首付款的繳納比例,并沒(méi)有明確規定,執行中多遵循20%的標準；對于土地出讓價(jià)款的繳納期限,同樣沒(méi)有具體規定,多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。

　　緊接著(zhù),國土資源部繼續亮出動(dòng)作,去年12月23日,發(fā)布《關(guān)于掛牌督辦處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地的通知》,指出目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約1萬(wàn)公頃,下一步將采取三項措施監督土地使用情況,防止產(chǎn)生新的閑置土地,促進(jìn)已供土地的及時(shí)開(kāi)發(fā)利用。未來(lái)開(kāi)發(fā)商將為囤地支付更高的代價(jià),閑置一年將被收地價(jià)20%的土地閑置費,閑置兩年無(wú)償收回。以亞運城項目為例,如果閑置一年,就將被征收255億元地價(jià)的20%,也就是51億元作為閑置費。業(yè)界專(zhuān)家指出,新政大大加大了開(kāi)發(fā)商的囤地成本,如果嚴格執行,將對囤地和地王現象起到抑制作用。

　　而今年3月10日出臺的“國19條”更是將土地調控推向高潮。此次土地新政,主要涉及三個(gè)方面:—是首次明確地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競賣(mài)保證金最少2成,1月內付清地價(jià)的50%,1年內繳清全額,“囤地”開(kāi)發(fā)商將被凍結；近年來(lái)廣州土地出讓的競買(mǎi)保證金一直是地塊底價(jià)的10%。而這次提高至20%,將大大提高開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻。二是用于保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建設,確保不低于住房建設用地供應總量的70%。三是將在全國組織開(kāi)展對房地產(chǎn)突出問(wèn)題的專(zhuān)項檢查。

　　此外通知還規定,土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。此前,國土部曾出政策規定土地出讓金首付不低于50%,但并沒(méi)有明確地價(jià)首付繳交時(shí)間。新聞通氣會(huì )上,國土資源部土地利用司司長(cháng)廖永林表示,一些企業(yè)拿地后違規囤地、炒地,已供土地不能及時(shí)形成有效住房供給。針對企業(yè)存在的問(wèn)題,《通知》還規定,對用地者欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規模超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力以及不履行土地使用合同的,市、縣國土資源管理部門(mén)要禁止其在一定期限內參加土地競買(mǎi)。

　　分析認為,雖然每一條政策都不新鮮,但組合在一起,力度就大大增強。從供應、經(jīng)費、開(kāi)發(fā)三個(gè)環(huán)節立體整治土地市場(chǎng),如果成型,將催促土地市場(chǎng)的整體轉型。其中,對土地競賣(mài)各個(gè)環(huán)節繳交費用的明確,提高了拿地門(mén)檻,增加了企業(yè)的囤地成本。為了保證利潤率,大型地產(chǎn)企業(yè)將減少囤地量,中小型地產(chǎn)企業(yè)在拿地時(shí)將更加慎重,且在開(kāi)發(fā)時(shí)將更加用心。保障性住房和自住性中小套型商品房供地比例的加強,搭配去年對于各城市出讓單宗地塊面積的劃定,使土地市場(chǎng)上將出現更多用于建設普通商品住房的小地塊,—旦成型,將平抑房?jì)r(jià)。而在全國組織開(kāi)展對房地產(chǎn)突出問(wèn)題的專(zhuān)項檢查,則是對前期涉嫌囤地炒地行為的清繳。

　　除開(kāi)國家層面的調控,各地在土地政策上的管理力度也在加大。

　　就廣州本地而言,3月1日,新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》施行。新辦法規定,土地閑置費不再按月計收,而是統一規定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收,并明確規定逾期不繳納土地閑置費的,自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1%的滯納金。對于閑置土地增值的,新辦法規定由土地行政主管部門(mén)在簽訂國有土地有償使用補充合同時(shí)依規定調整土地價(jià)款,進(jìn)一步加大了土地閑置的成本。

　　有專(zhuān)家認為,這一系列政策關(guān)于土地出讓首付款和分期繳納期限的規定,實(shí)際上抬高了開(kāi)發(fā)商的拿地門(mén)檻,將對囤地和炒地現象起到一定的遏制作用,但也可能帶來(lái)新的壟斷,即資金雄厚的大開(kāi)發(fā)商和國企將更容易拿地。但開(kāi)放商方面也認為,一下子要首付五成,有些城市辦手續又很慢,拿到地都是一年之后的事了,土地持有成本增加。

　　但無(wú)論何種觀(guān)點(diǎn),指向的同一個(gè)趨勢就是:拿地成本增高,加上銀根收緊,玩得起“地王”的,能在一線(xiàn)城市繼續拿地開(kāi)發(fā)的,都是業(yè)界資金實(shí)力雄厚的企業(yè)。

　　華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強日前就北京地塊拍賣(mài)輸給央企后,在微博上表示,無(wú)法承受如今這樣的天價(jià)�！叭鄙儋Y金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商早就自覺(jué)地向大城市的高地價(jià)低頭,朝二三線(xiàn)城市轉移了�！蹦戏饺請笥浾邊堑┓f

　　　　政策動(dòng)向

　　　　國土資源部徹查囤地現象

　　日前,國土部部長(cháng)徐紹史在全國國土資源工作會(huì )議及2009年度土地衛星遙感圖片執法檢查工作部署電視電話(huà)會(huì )議上多次強調:今年國土部將繼續加大力度,對炒地囤地進(jìn)行專(zhuān)項整治。

　　國土資源部數據顯示,閑置土地2007年之前供應給開(kāi)發(fā)商的地有10萬(wàn)畝,2007年供的有3萬(wàn)畝,2008年供的有1.5萬(wàn)畝；供應給開(kāi)發(fā)商的土地共計有14.5萬(wàn)畝閑置。另?yè)?008年統計公報顯示,當年完成開(kāi)發(fā)土地面積約為39.0495萬(wàn)畝。由此可計算出,截至2008年閑置土地面積占2008年全年開(kāi)發(fā)土地面積的37.13%。

　　對此,徐紹史表示,今年將對房地產(chǎn)企業(yè)炒地囤地進(jìn)行專(zhuān)項整治,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展。根據國務(wù)院的部署,國土資源系統要嚴格監管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,閑置用地要按規定處理,對囤地、炒地要進(jìn)行查處。國土部將在3月至7月開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專(zhuān)項檢查,檢查各地土地違規情況。

　　據介紹,國土資源部今年將加強房地產(chǎn)土地供應調控,一要編制2010～2011年保障性住房的用地供應計劃,確保保障性住房用地。二要調整供地結構,提高中低價(jià)位、中小戶(hù)型、普通商品房建設用地的比例,嚴格限制低密度、大套型住宅的用地。三要加強土地供應開(kāi)發(fā)管理,完善土地出讓招拍掛制度,嚴格土地出讓合同和劃撥管理。堅決打擊囤地、炒地等違規行為�！安荒苋斡缮贁灯髽I(yè)違約違規在那開(kāi)發(fā)獲利”,徐紹史稱(chēng),應該保護廣大房地產(chǎn)企業(yè)的積極性,國土資源部對閑置土地的處理,打擊囤地、炒地實(shí)際上是營(yíng)造一個(gè)公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境。

　　“國19條是政府對囤地、炒地打擊最為嚴厲的一次�！庇蟹治鲋赋�,囤地已經(jīng)成為一些房企利潤主要來(lái)源渠道,不乏等待超高地價(jià)賺取利益的企業(yè)。對土地囤積較多的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),資金鏈將會(huì )面臨考驗,甚至不排除部分瘋狂拿地而囤地較多的開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂�！按舜握�策必定會(huì )讓一部分經(jīng)濟實(shí)力不足的中小開(kāi)發(fā)商死掉,未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是大房企的天下�！眳堑┓f