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　　在今年的全國“兩會(huì )”上，國務(wù)院總理溫家寶提出要“抑制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的余音猶在，但是，許多城市的房?jì)r(jià)卻逆勢上揚，不僅北京、上海等一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)持續上漲，南京等二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也水漲船高。在房?jì)r(jià)上揚的背后，讓人看到大量溫州投資客的身影，這幾天就有報道說(shuō)，在經(jīng)歷一輪全線(xiàn)漲價(jià)后，溫州炒房團一天一口氣在南京花了1億元，買(mǎi)了近百套房，南京的普通買(mǎi)房人不得不感嘆：“越貴越有人炒，樓市到底怎么了？”

　　與此同時(shí)，一份“中國房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”最近開(kāi)始在網(wǎng)上流傳。它回顧日本1985年~1991年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，發(fā)現與中國2005年~2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢頗為相似，最后更預言中國房地產(chǎn)會(huì )在明年崩盤(pán)。

　　在國家對樓市進(jìn)行調控的大背景下，是什么在支撐著(zhù)炒房團的信念？房?jì)r(jià)如此瘋狂的上漲會(huì )有什么隱患嗎？中國樓市會(huì )不會(huì )重蹈日本樓市的覆轍？我們請兩位資深專(zhuān)家對這些問(wèn)題進(jìn)行解讀。

　　訪(fǎng)談嘉賓　

　　湯 敏 中國發(fā)展研究基金會(huì )副秘書(shū)長(cháng)

　　曹建海 社科院工業(yè)經(jīng)濟所研究員

　　樓市調控缺乏明確目標

　　NBD：日前網(wǎng)上瘋傳中國樓市將重蹈日本樓市覆轍全面崩盤(pán)，這種眾人參與的討論說(shuō)明了什么？

　　曹建海：近些年來(lái)，中國房?jì)r(jià)的漲勢與1985年~1992年間日本的房?jì)r(jià)漲勢非常相似，所以，大家就套用日本的崩盤(pán)模式看待中國。實(shí)際上是大家對房地產(chǎn)崩盤(pán)的一種愿望。因為現在的房地產(chǎn)，絕大部分是既得利益在操縱、獲益，所以很多人希望它崩盤(pán)。

　　湯敏：這種熱議從另一個(gè)方面說(shuō)明我國對房地產(chǎn)的調控缺乏一個(gè)明確的目標。調控目標到底是什么？是保證人人有住房，還是人人有房��？是保證結婚前都能買(mǎi)到房，還是40歲以后都買(mǎi)房？目標很不清楚。當前對房地產(chǎn)調控，沒(méi)有把主要的注意力放在宏觀(guān)的價(jià)格水平上，而是把重點(diǎn)放在具體的微觀(guān)層面上，各種措施五花八門(mén)，但是效果不佳�？傮w上來(lái)說(shuō)，近年來(lái)對房地產(chǎn)的調控并不成功。

　　NBD：中國樓市會(huì )不會(huì )崩盤(pán)？

　　湯敏：我認為中國樓市與日本樓市沒(méi)有可比性。一是從幣值升值的幅度看，當時(shí)的日元升值100%，而目前我國人民幣升值遠遠沒(méi)有達到這個(gè)幅度；二是從房地產(chǎn)融資的角度看，日本銀行給房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款金額占銀行總資產(chǎn)的20%多，而中國目前的銀行這個(gè)占比較低，另外，日本當時(shí)除了銀行給房地產(chǎn)抵押貸款之外，還有一大批沒(méi)有受到監管的住房貸款公司也給房地產(chǎn)商做抵押貸款，這部分抵押貸款問(wèn)題最嚴重；三是當時(shí)的日本中央銀行貨幣政策十分寬松，時(shí)間延長(cháng)了很多年，而中國目前只是在世界金融危機的一段時(shí)間內采取了適度寬松的貨幣政策。我們也看到，央行緊接著(zhù)就收緊貨幣了。所以，我認為，拿中國現在的情況與日本當時(shí)的情況簡(jiǎn)單地類(lèi)比會(huì )誤導別人。

　　曹建海：我認為不好確定。中國已經(jīng)吸取了日本的教訓，目前曬出來(lái)的崩盤(pán)表會(huì )讓政府更加警覺(jué)，但是，如果泡沫繼續下去，崩盤(pán)是必然的，而且一旦中國樓市崩盤(pán)會(huì )比日本樓市崩盤(pán)毀滅程度更大，也會(huì )是一個(gè)全新的樓市崩盤(pán)案例。

　　沒(méi)有什么泡沫是不破的

　　NBD：現在大家都在討論樓市崩盤(pán)，什么是樓市崩潰？可能很多人并不清楚。

　　曹建海：所謂的樓市崩盤(pán)，根本標志是房?jì)r(jià)出現突然的整體暴跌，成交量很低。迪拜樓市暴跌50%就是典型的例子。中國一旦發(fā)生房?jì)r(jià)暴跌，肯定不是一個(gè)城市的問(wèn)題，而是全國，或者是各個(gè)城市輪番地傳染的過(guò)程。另一個(gè)特征是介入房地產(chǎn)的企業(yè)出現巨額財富損失，乃至破產(chǎn)；炒樓客也會(huì )出現大規模虧損的現象；而銀行也會(huì )出現巨量的不良資產(chǎn)，而且這個(gè)不良資產(chǎn)將遠遠超過(guò)銀行的資本金，甚至不排除銀行破產(chǎn)。這些就是樓市崩盤(pán)的基本特征。

　　NBD：中國房地產(chǎn)業(yè)離崩潰還有多大距離？理由是什么？

　　曹建海：從目前的情況看，中國房地產(chǎn)離崩盤(pán)越來(lái)越近了。

　　因為泡沫沒(méi)有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盤(pán)。相對于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比較，說(shuō)明目前的中國樓市絕對是個(gè)100%的投機市場(chǎng)，也可看成是通過(guò)銀行信貸瘋狂投機的市場(chǎng)。房?jì)r(jià)只漲不跌，證明銀行的信貸還在繼續加大投入，出臺的控制貨幣流量政策作用甚微。近期人民幣幣值預期上漲，加大了高房?jì)r(jià)的猛烈上躥。

　　湯敏：長(cháng)期以來(lái)，盡管房?jì)r(jià)是經(jīng)濟中最重要的價(jià)格之一，但由于它并不屬于消費類(lèi)，所以不在CPI的統計范圍內，沒(méi)有反映在通貨膨脹之中。在價(jià)格指數中，僅包括了租金的變化。而在房地產(chǎn)泡沫形成的時(shí)候，很可能出現房?jì)r(jià)飆升，租金反而回落的現象。宏觀(guān)部門(mén)對房?jì)r(jià)監視不夠，研究不夠，只有當房地產(chǎn)出現大問(wèn)題了才采取措施，這時(shí)往往已經(jīng)積重難返，那只有崩盤(pán)一條路了。

　　這一輪瘋漲是投機促成

　　NBD：最近有報道稱(chēng)，溫州炒房團一天一口氣在南京花了1億元，買(mǎi)了近百套房。本一輪的房?jì)r(jià)大漲是市場(chǎng)的自主發(fā)展趨勢，還是炒房團等投機行為造成的？

　　曹建海：我看是投機造成的。如此高的房?jì)r(jià)，市場(chǎng)自主發(fā)展已經(jīng)被排擠在外。目前，所謂的自住買(mǎi)房的成本要高出租房成本數倍，所以，自住買(mǎi)房也帶有很強的投機性。

　　NBD：最近有報道稱(chēng)，67家上市房企去年舉債5100億，而利潤才區區幾百億，促成地價(jià)、房?jì)r(jià)瘋漲的資金主要是哪些？

　　曹建海：首先是信貸資金。信貸資金背后的寬松政策實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)投機的放縱。地方政府、炒樓機構、炒樓人和銀行都是投機的受益者。近年來(lái)，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)不斷降低門(mén)檻，導致房貸規模成倍擴大。2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源57128億元，比上年增長(cháng)44.2%。其中，國內貸款11293億元，增長(cháng)48.5%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(cháng)116.2%。兩項相加達19696億元，約占全年新增貸款9.59萬(wàn)億元的20%。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，隱藏著(zhù)巨大風(fēng)險。如果加上與地價(jià)有關(guān)的資產(chǎn)抵押部分，目前全國銀行房地產(chǎn)貸款依賴(lài)水平在50%左右，部分大型城市開(kāi)發(fā)商對銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%。銀行風(fēng)險同房?jì)r(jià)上漲成正比例增加。

　　與房地產(chǎn)危機并存的，是各個(gè)地方政府的債務(wù)危機。預計到2010年底，各地方政府將對銀行體系整體負債13萬(wàn)億。這是一個(gè)可怕的債務(wù)，政府債務(wù)處理不當也會(huì )引爆金融危機的。

　　NBD：大量非房地產(chǎn)企業(yè)介入房地產(chǎn)，是不是也加劇了樓市的泡沫？

　　曹建海：房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度反映在土地市場(chǎng)上，是房企拿地的熱情不斷高漲，“地王”頻現，泡沫在加大。在各地土地拍賣(mài)中的舉牌者，幾乎都是上市公司或其控股公司，其中不乏石化、紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等非房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地，這些企業(yè)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明大量實(shí)體經(jīng)濟企業(yè)為尋求利潤開(kāi)始投向利潤高、技術(shù)門(mén)檻低的房地產(chǎn)“賭博”市場(chǎng)，這如何能提高我國企業(yè)自主創(chuàng )新能力和國際競爭力呢？

　　NBD：地方政府熱衷房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP，其中有沒(méi)有投機成分？

　　曹建海：地方政府熱衷以房地產(chǎn)作為拉動(dòng)GDP的主要手段，低價(jià)拿地，高價(jià)賣(mài)出，可以動(dòng)用國家財政資金作為融資平臺，提供資金，向農民征地用于一級開(kāi)發(fā)，也是典型的投機；加上開(kāi)發(fā)商加價(jià)；炒樓人層層加價(jià)，這三個(gè)環(huán)節就導致房?jì)r(jià)猛漲。

　　中央應設房?jì)r(jià)容忍指標

　　NBD：如何從宏觀(guān)上調控房?jì)r(jià)與地方政府的關(guān)系？

　　湯敏：今后房地產(chǎn)調控應該是以宏觀(guān)層面為主，微觀(guān)調控為輔的措施，主要是貨幣與財政政策有關(guān)的一些措施。當城市基本房?jì)r(jià)指數高于社會(huì )容忍度指標時(shí)，與對付通脹一樣，可以采取減少貨幣發(fā)行量、提高房貸利率、減少房貸額度、減少財政對購買(mǎi)基本住房的稅收優(yōu)惠與補貼、增加土地供給等措施。

　　由于房地產(chǎn)在地區之間不可移動(dòng)的特點(diǎn)，就應該采取全國性的財政與貨幣的調控措施，像對付通脹一樣，各個(gè)城市政府要守土有責。某個(gè)地區房?jì)r(jià)增長(cháng)超過(guò)了社會(huì )容忍度指標，就應采取措施壓房?jì)r(jià)。只有建立了各級政府對基本房?jì)r(jià)有了可測量、可報告、可檢驗的問(wèn)責制時(shí)，地方政府才不會(huì )對房?jì)r(jià)推波助瀾。

　　對房?jì)r(jià)宏觀(guān)層面的調控不應該是單向的，既要反房地產(chǎn)的通脹，也要限制通縮，應該同時(shí)設計一個(gè)房?jì)r(jià)容忍指標下限。當年度房?jì)r(jià)下降過(guò)快并低于下限時(shí)，宏觀(guān)調控措施就應該出臺。鑒于當前房地產(chǎn)價(jià)格偏高，開(kāi)始時(shí)，下限指標可以定得低一些，最好不要低于買(mǎi)房首付的比例，即不低于20%。否則，就可能出現房屋價(jià)值低于貸款的總額，如果產(chǎn)生了負資產(chǎn)，投資者就會(huì )拋房，從而引起房地產(chǎn)崩盤(pán)。

　　NBD：有報道說(shuō)中央可能出臺樓市調控新政策，新政策應該以商品房為主還是以政策性住房為主？

　　曹建海：我認為新政策應該以政策性住房為主。應該明文規定，今后的房地產(chǎn)項目中，經(jīng)濟適用房比例是多少？廉租房比例是多少？限價(jià)房比例是多少？只有分清建設比例，政策性住房才能步入正軌。

　　結束語(yǔ)：一份“中國房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)間表”引起廣泛熱議，這并不表明中國房地產(chǎn)會(huì )大崩盤(pán)，但是，中國樓市不會(huì )整體崩盤(pán)，并不等于區域市場(chǎng)的泡沫不會(huì )破裂，更不意味著(zhù)中國樓市就是絕對安全的。上世紀90年代，北海、海南等地的樓市泡沫就破滅過(guò)一回。如果今天我們對那些房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市不夠重視，不排除會(huì )重蹈海南覆轍。即便是區域市場(chǎng)崩盤(pán)，也會(huì )給中國樓市帶來(lái)創(chuàng )傷。從這個(gè)角度而言，我們不可把“房地產(chǎn)崩盤(pán)說(shuō)”當笑談，而是要當成警鐘。在調控樓市的現有基礎上，強化樓市風(fēng)險意識，不斷提高調控效率，并加大調控力度，早日擠出泡沫，才能避免大崩盤(pán)。(記者徐奎松)