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　　樓市新觀(guān)察

　　“恐漲”推動(dòng)樓市成交 深圳近期將再出調控政策

　　其實(shí)，從去年年底以來(lái)，為了控制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，從中央到地方都出臺了很多調控政策，但北京、上海、深圳等中心城市的房?jì)r(jià)仍舊是一天一個(gè)變化。對此，專(zhuān)家分析指出，這其中有調控政策滯后效應的因素。更重要的是，對房?jì)r(jià)的“恐漲”預期，推動(dòng)更多的購房者入市。我們的記者最近在深圳了解到，為了減少房?jì)r(jià)進(jìn)一步瘋漲的預期，深圳市有望在近期再度出臺房地產(chǎn)調控措施。

　　這里是深圳南山區前海片區的一個(gè)樓盤(pán)，這個(gè)樓盤(pán)近期又調高了售價(jià)，每平方米均價(jià)已經(jīng)超過(guò)20000元。樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，現在推出的是高層單位，所以?xún)r(jià)格有一到兩成的上漲。但根據深圳市相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商在拿到商品房預售許可證后，一個(gè)樓盤(pán)的所有戶(hù)型必須全部推出。但開(kāi)發(fā)商的這種營(yíng)銷(xiāo)策略不但違反規定，而且造成了房?jì)r(jià)上漲預期。

　　深圳購房者：“ 去年這個(gè)時(shí)候來(lái)看房子 (每平米)要便宜好幾千塊錢(qián) 我們在想 到底再過(guò)幾個(gè)月 再來(lái)看 會(huì )不會(huì )再漲�！�、購房者們希望，政府能夠拿出切實(shí)有效的措施，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。

　　記者：“針對日益高企的房?jì)r(jià)，深圳市規劃國土部門(mén)已經(jīng)制定了相關(guān)調控措施，上報市政府，并將會(huì )在近期擇機出臺。內容主要包括打擊捂盤(pán)惜售等不正當市場(chǎng)行為，但開(kāi)征物業(yè)稅并不在政策范圍內�！�

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院研究員 宋�。骸� 像以前打擊囤房 囤地 監管預售、銷(xiāo)售環(huán)節 這些流通環(huán)節中 (地方政府)還可以做點(diǎn)事�！�

　　李文杰：房?jì)r(jià)漲速過(guò)快 調控政策可能出臺

　　馬洪濤：看完記者對多個(gè)地方的樓市調查，我們的感受只有一個(gè)，那就是樓價(jià)漲的太瘋狂了。不僅房?jì)r(jià)增長(cháng)快得驚人，同時(shí)，讓我們感到意外的是，現在在北京，居然出現了郊區縣的房賣(mài)得比城里的房子還貴的奇怪現象。今天我們請來(lái)中國房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)紀學(xué)會(huì )理事李文杰，來(lái)聽(tīng)聽(tīng)他的觀(guān)點(diǎn)。李先生，你好，從剛才節目當中我們也看到了，在北京通州等郊區的房子現在賣(mài)的比城里房子還貴，我們想知道這是一個(gè)個(gè)別的現象，還是可能會(huì )形成一種趨勢，這種情況是否是正常的？

　　李文杰：首先我們從其他一些區域來(lái)看，比如像珠三角，像深圳，廣州周邊的東莞、惠州，我們再看像長(cháng)三角，包括像上海周邊的蘇州、昆山一些地區，其實(shí)從郊區的房和城區的房接近，未來(lái)肯定會(huì )成為趨勢，主要是受到產(chǎn)業(yè)的轉移，還包括城區價(jià)格高，但同時(shí)由于我們看到最近一段時(shí)間在快速交通以及包括在一些市政投入方面，新城發(fā)展比較快，它的這個(gè)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，這也是未來(lái)一種大的趨勢。在前面提到的像北京的通州，包括大興以及我們正在規劃的房山以及昌平這類(lèi)價(jià)格的上漲，和城區邊緣地帶的價(jià)格已經(jīng)接近甚至超過(guò)，這也是正常的。當然前面片子提到的個(gè)別樓盤(pán)上漲過(guò)快，像通州的房超過(guò)東四環(huán)的房，我認為這也是不太正常的情況，可能和目前新城區的規劃炒得過(guò)熱有關(guān)，還有一點(diǎn)就是投資人對未來(lái)價(jià)格上漲的預期，還包括有些客戶(hù)有跟風(fēng)購房，都有一些關(guān)系，但我認為這是一些個(gè)別的情況，不代表整體未來(lái)價(jià)格一定會(huì )超過(guò)城區。

　　馬洪濤：這輪暴漲，尤其是郊區房?jì)r(jià)暴漲，還是存在一定的非理性的成分，同時(shí)我們注意到房?jì)r(jià)高燒不退，已經(jīng)給消費者帶來(lái)很大壓力，對于房?jì)r(jià)上漲預期，又是推動(dòng)了有更多的購房者入市，在剛才節目中我們也看到了央行調查顯示，在一季度北京投資性購買(mǎi)的居民占比達到23.1%，這樣下去的話(huà)，是否會(huì )形成惡性循環(huán)，而且在你看來(lái)國家有可能會(huì )出臺哪些新的房地產(chǎn)調控措施來(lái)穩定樓市？

　　李文杰：我看到前面央行的報告，說(shuō)投資者比重達到23%，我個(gè)人來(lái)看從市場(chǎng)層面實(shí)際這個(gè)比重可能比估計的還要高，我們估計可能會(huì )達到四成到五成，在一些熱點(diǎn)地區、熱點(diǎn)城市這個(gè)比例會(huì )更高。它主要是和人們對未來(lái)通脹預期，以及包括目前物價(jià)上漲和利率形成的倒掛，所謂負利率效應帶來(lái)的價(jià)格上漲的預期有很大關(guān)系。根據目前在一些局部地區、熱點(diǎn)城市的價(jià)格上漲過(guò)快的現象，我們看過(guò)去幾年來(lái)其實(shí)政府采用的調控措施，第一個(gè)是土地調控，第二是金融調控，第三是稅收調控，第四是市場(chǎng)調控，在最近一段時(shí)間我們看到在土地層面，實(shí)際上國土部門(mén)不斷發(fā)出在土地招牌掛，包括要求提高保障性住房用地、規模，包括捂地的現象，以及嚴查土地轉作其他用途，實(shí)際在土地層面的調控政策信號也非常明顯。另外在金融層面我們看到最近一段時(shí)間，銀行二套以及首套優(yōu)惠利率的上浮等等也傳遞出強烈的信號，實(shí)際從金融層面也非常關(guān)注樓價(jià)上漲過(guò)快的現象，包括像在稅收，包括在市場(chǎng)層面，整個(gè)市場(chǎng)秩序，防止有些開(kāi)發(fā)商可能借機捂盤(pán)惜售，甚至有的炒作，我覺(jué)得這些政策都會(huì )陸續進(jìn)一步深化以及出臺。

　　馬洪濤：在目前情況之下，到底應該買(mǎi)房還是觀(guān)望，我想又成了很多購房者現在思考的問(wèn)題，您的建議是什么？

　　李文杰：很多買(mǎi)房人都關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，我看目前房?jì)r(jià)已經(jīng)處于高位，在高位運行，實(shí)際樓市還是有很大風(fēng)險的，我們從過(guò)去幾年來(lái)看，樓價(jià)暴漲暴跌的情況在許多城市都出現過(guò)，現在買(mǎi)房不管自住還是投資，也要謹慎。第二點(diǎn)來(lái)講，現在由于目前價(jià)格高起，對于很多樓盤(pán)來(lái)講，買(mǎi)房人要懂得挑選，因為有些樓盤(pán)可能會(huì )出現以次充好、搭順風(fēng)車(chē)，如果買(mǎi)房人不懂得如何挑選樓盤(pán)的時(shí)候，有可能買(mǎi)的價(jià)格不但是高的，而且樓盤(pán)本身品質(zhì)也是有問(wèn)題的。所以我個(gè)人來(lái)看，目前價(jià)格是高位，對于很多買(mǎi)房人來(lái)講，目前買(mǎi)房其實(shí)還是要慎重。

　　馬洪濤：越是在這個(gè)時(shí)候越不能頭腦發(fā)熱去追高。非常感謝李文杰先生給我們所做的評論。

　　海南產(chǎn)權酒店：是投資新途徑還是違規謀暴利

　　繼海南的商品房和酒店住宿價(jià)格被爆炒之后，一種新的投資理財項目—產(chǎn)權式酒店，在沉寂10年之后，再度在海南火爆起來(lái)，投資買(mǎi)一間產(chǎn)權酒店房，不僅可以坐收租金，還能在美麗的海島度假養老，享受貴族般的生活，這些誘人的承諾，吸引了無(wú)數全國各地的投資者，紛紛到海南投資產(chǎn)權酒店。來(lái)看我們的記者在海南的調查。

　　海南產(chǎn)權酒店

　　海南熱銷(xiāo)產(chǎn)權酒店

　　記者首先來(lái)到海南的省會(huì )城市�？�，在大街上，隨處可以見(jiàn)到產(chǎn)權式酒店隆重推出的巨幅廣告牌，根據一個(gè)廣告牌上的地址，記者找到了一家正在熱銷(xiāo)的產(chǎn)權式酒店。

　　�？诿鞴鈬�際銷(xiāo)售部主管 洪煥斌 ：“現在只有這兩種戶(hù)型，一種是58平方的標準間，一種是套房，58平方的標間只剩一間，套房剩20多間 005644等于說(shuō)快賣(mài)完了，對啊，我們現在只剩尾盤(pán)�！�

　　工作人員告訴記者，他們總共推出了1000多套房間，總價(jià)從100多萬(wàn)元到1000多萬(wàn)元不等，雖然房子的價(jià)格都不低，然而在記者看房時(shí)，仍然不斷碰到前來(lái)看房的投資者。而在另外一家正在銷(xiāo)售的產(chǎn)權酒店，記者見(jiàn)到，前去咨詢(xún)、購買(mǎi)產(chǎn)權酒店的人也不少。

　　新標榜產(chǎn)權式酒店置業(yè)顧問(wèn) 謝曉瑤：“ 現在多少錢(qián)一平米，現在16000到17000元，你買(mǎi)了之后交給酒店經(jīng)營(yíng)管理，每年免費入住15天，然后其余的時(shí)間交給酒店經(jīng)營(yíng)管理，每年都會(huì )有回報，回報根據你的總房款計算的，總房款的8%到10% �！�

　　這里的售樓人員告訴記者，現在是產(chǎn)權酒店銷(xiāo)售的淡季，去年年底這個(gè)大堂里都坐滿(mǎn)了購買(mǎi)產(chǎn)權酒店的人，他們都忙不過(guò)來(lái)。記者在�？谡{查了解到，�？诘氖畮准耶a(chǎn)權酒店大部分都售罄，僅剩下幾家尾盤(pán)在銷(xiāo)售。�？诘漠a(chǎn)權酒店如此熱銷(xiāo)，那么，三亞的產(chǎn)權酒店又怎樣呢？

　　三亞海韻度假酒店 銷(xiāo)售人員：“總共多少套產(chǎn)權式酒店房，800多套，還剩多少？20%吧，三亞海韻度假酒店 銷(xiāo)售人員多少錢(qián)一平米？均價(jià)65000元�！�

　　三亞產(chǎn)權酒店70%集中在臨海的三亞灣路上，調查中記者了解到，在近半年的時(shí)間，三亞就有近20家產(chǎn)權酒店全部銷(xiāo)售完畢。記者在三亞灣路上看到，還有近10家產(chǎn)權酒店正在建設。

　　三亞財富海灣公館置業(yè)顧問(wèn) 董思婧：“現在是認購，正式簽合同在5月份，2月份開(kāi)始賣(mài)的，我們能去看一下嗎，現在看不到房�！�