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　　“規劃是死的，人是活的，一般拿地是穩賺不賠的買(mǎi)賣(mài)，不增加利潤，誰(shuí)會(huì )改規劃？”一龍頭開(kāi)發(fā)商人士對記者直言不諱。在頻繁誕生地王的廣州，退地和修改規劃已成常態(tài)，改規劃過(guò)程中，存在著(zhù)不為購房者所知的容積率貓膩。

　　地王改規劃通過(guò)公示

　　2009年轟動(dòng)一時(shí)的雅居樂(lè )廣州科學(xué)城地王，在公眾不知不覺(jué)的情況下，已將規劃做了改動(dòng)。

　　今年3月31日，一則關(guān)于“雅居樂(lè )科學(xué)城地王從55米拔高至100米、建筑面積提高80%”的消息似乎是憑空爆出，將雅居樂(lè )推上輿論的焦點(diǎn)。

　　而此次轟動(dòng)的制造者，是曾經(jīng)創(chuàng )造“史上最長(cháng)拍地時(shí)間”的地王。2009年10月，歷時(shí)5個(gè)小時(shí)，經(jīng)過(guò)101輪競拍之后，雅居樂(lè )擊敗碧桂園、萬(wàn)科、中信保利等一大群地產(chǎn)巨頭，以43.41億元奪標科學(xué)城KXC-F8-1-1地塊，樓面地價(jià)達7074.36元/平方米，溢價(jià)152%，該地塊占地約30萬(wàn)平方米，容積率不超過(guò)2，合約建筑面積約60萬(wàn)平方米，建筑限高55米。

　　然而據記者了解，早在2月3日，雅居樂(lè )科學(xué)城編號“KXC-F8-1-1地塊”規劃設計條件就已作出調整，在廣州蘿崗開(kāi)發(fā)區規劃局網(wǎng)站做批前公示，雅居樂(lè )擬申請將該項目的住宅樓工程建筑高度由55米調整為100米。

　　從調整方案公示到消息被曝將近兩個(gè)月，卻似乎無(wú)聲無(wú)息。而當3月31日，記者登錄廣州蘿崗開(kāi)發(fā)區規劃局網(wǎng)站，卻發(fā)現該網(wǎng)站無(wú)法打開(kāi)。

　　4月1日下午，記者發(fā)現蘿崗開(kāi)發(fā)區的網(wǎng)站能打開(kāi)了。雅居樂(lè )集團人士告訴記者，科學(xué)城項目公示日期是從2月3日到2月12日，目前還需要補充些資料，申請尚未被批準。

　　廣州市蘿崗區規劃處人士告訴記者，科學(xué)城地塊已經(jīng)公示完了，只做了高度調整，是從55米調整到100米，只要土地利益相關(guān)人沒(méi)有提出問(wèn)題，符合規劃條件，走完審批流程，一般通過(guò)規劃調整就沒(méi)問(wèn)題，從公示完算起，最多40個(gè)工作日內出審批結果。

　　拔高可多獲幾億銷(xiāo)售額

　　對于地王改規劃“增高”，雅居樂(lè )集團人士表示，是順應市場(chǎng)需求而調整產(chǎn)品組合，更有效地利用土地，可能現在很多客戶(hù)會(huì )喜歡高層產(chǎn)品，此次只是調高樓層,但可能會(huì )通過(guò)減少樓數、加大樓距等方法來(lái)保持容積率不變。

　　然而，一位龍頭開(kāi)發(fā)商人士給記者算了一下，每層高度約2.8米，原來(lái)限高55米，大約是20層，如果拔高至100米，大約是36層，拔高后的每棟樓建筑面積增加了0.8倍，總的建筑面積不變，意味著(zhù)占地面積就可減少約1/2，多出的土地面積可增加綠地面積，也可建洋房或別墅。

　　“2的容積率，樓層拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端產(chǎn)品，多建20棟獨立別墅，就可多幾億的銷(xiāo)售額，建筑成本都差不多，項目利潤的關(guān)鍵是提升土地成本與售價(jià)的空間�！鄙鲜鳊堫^開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

　　據記者了解，不改容積率，只調整產(chǎn)品的規劃被通過(guò)幾乎沒(méi)有困難，但事實(shí)上，最后拔高建成的容積率一般還是會(huì )增加不少�！耙话銇�(lái)說(shuō)容積率小于等于2，最后實(shí)際的容積率可以做到2.4左右�！鄙鲜鳊堫^開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。

　　對于這種說(shuō)法，雅居樂(lè )另一位高層人士也不避諱，為了增加利潤，建成物業(yè)容積率大多高于規劃容積率，“基本上所有開(kāi)發(fā)商項目都是這樣，規劃和實(shí)際的容積率是有差別的，一般人看不出來(lái)，購房者買(mǎi)房也不可能拿尺去量�！�

　　“對于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過(guò)5，多層住宅應不超過(guò)2，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到�！比f(wàn)科一人士告訴記者。

　　政府為地王開(kāi)辟綠色通道

　　但當初科學(xué)城地塊在出讓時(shí)，規劃局已經(jīng)限制高度，現在調整高度，對周邊整體市貌和規劃的影響引起了大家的關(guān)注。

　　“修改規劃，一不改容積率，二不影響別人，即使限制高度，也是可以調的�！毖啪訕�(lè )集團人士表示，其實(shí)這種規劃調整很常見(jiàn)，如珠江新城、獵德村，但是外界不了解是政府還是開(kāi)發(fā)商的要求，有時(shí)候是政府要求改規劃，只要不違背整個(gè)區域規劃，單個(gè)項目規劃修改沒(méi)什么不可以。

　　“基本上每一個(gè)項目都會(huì )改規劃，在土地出讓時(shí)，沒(méi)有畫(huà)好圖紙，只是規定容積率多少，可操作的空間很大，一般要等到報建的時(shí)候才改�！焙细惠x煌首席分析師黎文江說(shuō)，原來(lái)規劃小高層是以節約為原則，但從小高層到高層，沒(méi)有修改容積率，規劃局也說(shuō)不出不批的理由�！懊髦�不對但是無(wú)法反駁�！�

　　回頭看2007年的廣州地王都采取了退地方式，如富力退掉了位于廣州白云云祥路地王，金地集團退掉了番禺中心城區南區4-2地塊，中萊退掉了蘿崗地王；或者是改變土地用途，萬(wàn)科海珠區紡織路等四個(gè)地王改成了綠地等等。

　　但因公眾過(guò)于關(guān)注，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難故技重施，對2009年的地王，如今都不約而同很低調地采用了調整規劃方式，以逃避公眾的視線(xiàn)。開(kāi)發(fā)商拿地王，抬高當地房?jì)r(jià)，最后政府幫忙開(kāi)辟綠色通道，通過(guò)修改規劃提高利潤，雙方合謀的利益鏈暴露無(wú)遺。

　　“只是限制高度，沒(méi)有說(shuō)高層和別墅具體要建多少，要建在哪，改起來(lái)很靈活�！鄙鲜鳊堫^開(kāi)發(fā)商人士告訴記者。地王改規劃儼然已成為一種風(fēng)氣，買(mǎi)了再改，而且“改起來(lái)很靈活”的潛規則令人擔憂(yōu)。