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　　　　無(wú)論是遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)，還是資歷尚淺的中國煙草，更像事先預知了國資委的底線(xiàn)，在政策出來(lái)之前，先把該拿的地拿到手

　　三天之內，數塊地王，北京再次成為央企廝殺的戰場(chǎng)。

　　2010年的兩會(huì )被不少業(yè)內人士稱(chēng)為“房地產(chǎn)峰會(huì )”，但依然無(wú)法勒住土地市場(chǎng)的韁繩，反倒演繹了一場(chǎng)土地的“三月大戰”。

　　3月17日，國土資源部相關(guān)人士在電話(huà)中告知《財經(jīng)國家周刊》記者，目前的政策還是依照土地“19條”，“部里也在緊急調研，很快會(huì )有結果”。

　　北京市國土局的動(dòng)作迅速，于3月19日公開(kāi)了下一步的供地新舉措：暫停熱點(diǎn)區域高價(jià)地交易，改進(jìn)土地交易方式，土地不再價(jià)高者得。

　　但此種抑制供應的做法已不新鮮，一些受訪(fǎng)業(yè)內人士表示，“打壓需求而不增加供應，治標不治本�！�

　　　　兩波地王潮的不同

　　3月18日，國資委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，公開(kāi)回應這一波由央企制造的地王潮。

　　一位與會(huì )央企高管在會(huì )后第一時(shí)間打來(lái)電話(huà)，對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，國資委并沒(méi)有下達任何形式的“禁買(mǎi)令”，僅對已成交易提出了一些要求。

　　國資委的此番表態(tài)，其嚴厲程度甚至不如2009年底。當時(shí)，國資委曾小范圍召開(kāi)過(guò)三次會(huì )議，約請近20位央企一把手關(guān)門(mén)座談。

　　一位參會(huì )人士說(shuō)，這三次會(huì )議上，國資委的態(tài)度由委婉到強硬，“甚至提到了嚴禁‘拿地王’這樣的字眼”。

　　三次會(huì )議發(fā)生在中海拿上海地王之后，彼時(shí)輿論沸騰，指責央企為推高地價(jià)的始作俑者。此后，央企集體沉寂，僅有大龍地產(chǎn)這樣的地王國企“出頭”。

　　3個(gè)月后，央企卷土重來(lái)。

　　但兩波地王潮，其背后的原因卻不相同。房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師章林曉在接受《財經(jīng)國家周刊》采訪(fǎng)時(shí)分析，2009年開(kāi)發(fā)商大舉拿地，是成功去庫存后繼續儲備“面粉”，深層原因則是公眾對通脹預期的擔憂(yōu)。而2010年的搶地現象，“則更多出于對商品房用地供給的擔憂(yōu)”。

　　章林曉進(jìn)一步分析，此輪土地狂飆，更凸顯出“兩條腿走路”的迫切性。市場(chǎng)性和保障性，中國住房亟待二分天下。

　　　　樂(lè )觀(guān)的央企

　　3月15日，兩會(huì )閉幕第二天，已被“囚禁”多日的購地熱情瞬間釋放。遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)和中國兵器裝備集團等重量級央企陸續上場(chǎng)。

　　當日上午，前兩者分別奪得北京單價(jià)和總價(jià)地王。6個(gè)小時(shí)后，中國兵器裝備集團又將遠洋地產(chǎn)的單價(jià)地王紀錄刷新。

　　外界注意到，中國煙草和中國電子也曾現身拍地現場(chǎng)。

　　3月17日，依然是大望京區域，保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò)83輪競價(jià)，以50.4億元成功奪地。在北京土地出讓歷史上，該價(jià)格僅次于中信地產(chǎn)的52.4億——盡管此前大龍地產(chǎn)以50.5億拿到順義地王，但因其拖欠土地出讓金，該地塊已被收回。

　　笑傲土地市場(chǎng)的不只有央企，北京直屬企業(yè)也有斬獲。北京住總集團和北京金隅近期也分別在豐臺和昌平拿地成功。

　　易居中國北京區域研究部總監王秀玲對《財經(jīng)國家周刊》表示，“前段時(shí)期太敏感，央企也壓抑了一陣子。據我所知，很多公司在春節前就一直在做拿地的計劃�！�

　　地產(chǎn)“國家隊”大獲全勝背后，民企大佬已將不滿(mǎn)轉化為自嘲。

　　3月15日中午，華遠集團總裁任志強通過(guò)微博公布了在當天拍賣(mài)中落敗的消息，稱(chēng)“無(wú)法承受這樣的天價(jià)，只好承認自己的無(wú)能，于是轉入二三線(xiàn)城市，希望不是憑膽量而是憑品牌取勝”。

　　SOHO中國聯(lián)席董事長(cháng)潘石屹也透露，之前他已勸過(guò)任志強不要去和央企搶地，“任總一意孤行，花錢(qián)買(mǎi)丟人”。

　　民企拿地信心不足的同時(shí)，央企則對北京樓市給出樂(lè )觀(guān)的預期。

　　在3月14日的一次論壇上。中核集團北京燕寧公司董事長(cháng)鄭云明確指出，“北京的房?jì)r(jià)，我認為會(huì )漲，因為剛性需求大量存在�！彼�在論壇上預測，國企拿地的勢頭不會(huì )弱于2009年。

　　中核集團已涉足房地產(chǎn)近10年，鄭云表示，即使在河北燕郊，地價(jià)和房?jì)r(jià)也因臨近北京而不斷攀升�！澳壳把嘟嫉幕鶞实貎r(jià)已經(jīng)達到160萬(wàn)/畝，而之前是125萬(wàn)/畝�！�

　　鄭云透露，此前在燕郊的土地出讓金中，按地方政府慣例，會(huì )將60%返還開(kāi)發(fā)商，政府只拿40%，而現在這一數字已經(jīng)變?yōu)槲逦宸殖伞?/p>

　　對于在土地市場(chǎng)上頗受爭議的央企，鄭云表示，“這是一種企業(yè)行為，頂多會(huì )有一些行政上的干預，也僅此而已�！�

　　“我向來(lái)不反對央企拿地�！弊》亢统青l建設部政策研究中心副主任王玨林對《財經(jīng)國家周刊》表示，“同樣是企業(yè)，為什么央企就不能追求自己的利潤最大化？”

　　按照他的說(shuō)法，真正需要關(guān)注的是保障房的建設問(wèn)題�！斑@一問(wèn)題解決后，無(wú)論土地市場(chǎng)怎么變化，對老百姓的住房都不會(huì )產(chǎn)生影響，這才是最重要的�！�

　　章林曉也對此表示，“政策的著(zhù)力點(diǎn)應該是市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府。解決民眾住房問(wèn)題，要保障與市場(chǎng)兩條腿走路�！�

　　國資委3月18日的發(fā)布會(huì )上，再次重提78家非地產(chǎn)主業(yè)央企的調整重組。要求央企完成“已實(shí)施項目的階段性工作”之后，“有序”退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。3月22日發(fā)布的消息說(shuō)，國資委要求15個(gè)工作日內制訂出退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方案。

　　一位參會(huì )央企高管在會(huì )后對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，他解讀出的兩條信息是：其一，央企的自有土地如何處置，國資委不會(huì )干涉；其二，對于已經(jīng)拿到的土地，央企可以繼續開(kāi)發(fā)。而對于央企的后續拿地問(wèn)題，他表示，“國資委并未明確表態(tài)”。

　　“無(wú)論是遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)，還是資歷尚淺的中國煙草，更像事先預知了國資委的底線(xiàn)，在政策出來(lái)之前，先把該拿的地拿到手�！蹦惩顿Y公司負責人如是評價(jià)。

　　　　保障房計劃刺激地價(jià)

　　3月中旬，在一場(chǎng)有關(guān)北京樓市走向的辯論中，除了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)顧云昌手中的答題板寫(xiě)了“平穩”二字外，另外7名辯手均給出一致的答案：“漲”。

　　萬(wàn)科副總裁毛大慶以一個(gè)故事來(lái)佐證自己的結論：3月13日，萬(wàn)科某樓盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)，原計劃分批次售樓，受政策所限，只好一次性公開(kāi)房源�！敖Y果全賣(mài)光，價(jià)格比一期還高一大塊�！�

　　毛大慶透露，近期將有30到40個(gè)新盤(pán)入市，“假如不開(kāi)這些新盤(pán)，北京只有不到兩個(gè)月的存貨�！�

　　供不應求已成開(kāi)發(fā)商的共識。這也是潘石屹、任志強們近期針對土地市場(chǎng)屢屢公開(kāi)發(fā)聲的原因。但這只是其一。

　　另一原因在于保障房的“大兵壓境”。

　　按照北京市政府的公開(kāi)計劃，2010年保障房數量要占到全年供應的50%，保障房用地也要占全部經(jīng)營(yíng)性用地的50%。

　　這一計劃并不意外。在北京市政府2009年的規劃中，新建住房2830萬(wàn)平方米，其中保障性住房和政策性住房為1230萬(wàn)平方米，接近50%這一數字。

　　在更強調民生和保障的2010年，這一數字有相應提高，也屬正常。

　　但根據《財經(jīng)國家周刊》記者此前的調查，北京市政府的保障房計劃遠未完成。比如大興康莊一處30萬(wàn)平方米的限價(jià)房，至今仍未開(kāi)工，卻被列入已開(kāi)工計劃�！爸簧w了個(gè)章，并沒(méi)開(kāi)工，有相當一部分項目都是這么做的�！蹦潮本┦兄睂倨髽I(yè)負責人直言。

　　章林曉表示，從某種積極意義上看，在保障房計劃并未發(fā)生太大變化之際，土地市場(chǎng)的猛然發(fā)力，可能預示著(zhù)政府對保障房計劃的力度在加大。

　　按照北京市政府的規定，3月17日中信地產(chǎn)所拿亦莊地塊中，有10萬(wàn)平方米將建成公共租賃房和限價(jià)房。

　　“當保障性住房用地占到一定比例時(shí)，商品房用地供應肯定會(huì )受到影響，商品房用地拍出高價(jià)是順理成章的事情�！闭铝謺哉f(shuō)。

　　而開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到了這一苗頭。

　　毛大慶分析，盡管北京市的供地速度較2009年更有保證，“但從位置上看，被廣泛認可的好地，已經(jīng)不多了�！彼�預測，從3月到6月，“塊塊是好地�！倍�6月之后，北京市政府將全力供應保障房用地。

　　他的言外之意是，2010年北京土地市場(chǎng)的爭奪，將被壓縮在上半年內。多事之秋的3月份，似乎在逐一印證這一分析。

　　　　陣痛期

　　“當前中國房地產(chǎn)業(yè)非常復雜，不僅存量不足，而且結構失調�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松在某次論壇上對《財經(jīng)國家周刊》表示。

　　據他測算，中國的新增家庭與住房新增套數之比約為1：0.8。這也意味著(zhù)，供不應求的狀況將持續下去。

　　而結構失調的表現則是保障房性住房的缺位�！耙勒宅F行的土地財政，任何一個(gè)城市建保障房都不容易�！卑褪锼烧f(shuō)。

　　房?jì)r(jià)居高不下之際，“兩條腿走路”已箭在弦上。在北京市政府的保障房計劃里，50%的保障房用地如何落實(shí)，值得關(guān)注。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)顧云昌的擔憂(yōu)是，數字打架的問(wèn)題會(huì )否再次出現�！鞍凑諊�家統計局的數字，2009年開(kāi)發(fā)用地供應了10萬(wàn)公頃，但開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地只有3萬(wàn)多公頃，那7萬(wàn)公頃土地到哪里去了？”

　　中鐵集團市場(chǎng)發(fā)展部部長(cháng)樓英瑞曾預測，伴隨保障房用地的需求加大，普通商品房的價(jià)格將有比較明顯的上漲。

　　易居中國北京區域研究部總監王秀玲甚至表示，“政策在一定程度上起了反作用�！�

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )研究部主任胡安東對此的看法是，“短期內要上漲，但從長(cháng)遠看，仍然要健全保障房市場(chǎng)�！�

　　3月的土地大戰，更像一次大變革前的陣痛。問(wèn)題是，陣痛會(huì )持續多久，是否會(huì )超過(guò)公眾的忍耐限度？

　　王秀玲表示，目前土地出讓金的使用管理還很散亂�！敖ㄗh專(zhuān)款專(zhuān)用，多拿出一部分來(lái)做拆遷補償安置和土地一級開(kāi)發(fā)�！蓖跣懔嵴f(shuō)，“土地儲備中心目前的工作是不到位的，很多錢(qián)都拿去建了形象工程�！�

　　顧云昌給出的解決之道則是將產(chǎn)品供應細化�！澳牟糠秩速I(mǎi)怎樣的房子，我們的產(chǎn)品劃分太不細致，針對中低收入家庭的房子供應嚴重不足�！�

　　我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉則給《財經(jīng)國家周刊》記者提供了一組耐人尋味的數據：2009年北京市共成交商品房37萬(wàn)套，“其中至少7萬(wàn)套是低齡人群購買(mǎi)，10年的需求集中在這3年里，供應怎么可能跟得上？”他認為，緩解高房?jì)r(jià)的壓力在長(cháng)期內都將很大。

　　章林曉在預測2010年土地市場(chǎng)走勢時(shí)表示，一方面保障房要擠壓商品房用地，另一方面商品房需求不會(huì )大幅下降，于是開(kāi)發(fā)商繼續搶地。

　　但在保障房用地供應上，他與毛大慶意見(jiàn)相反，“今年住房保障方面，在上半年肯定會(huì )高歌猛進(jìn)，至于下半年，則得視財力而定�！彼�表示，開(kāi)發(fā)商的搶地，恰恰反證出“今年保障房要動(dòng)真格的了”。

　　“未來(lái)會(huì )形成保障房和商品房?jì)蓚�(gè)市場(chǎng)，就像新加坡一樣。在收入存在差距的情況下，這是唯一的出路�！闭铝謺哉f(shuō)。記者 魏洪磊