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　　【爛尾樓樣本】

　　最快上市“爛尾樓”：30天內銷(xiāo)售回款8億元

　　相比卓越置業(yè)在上海購買(mǎi)的圣安德魯斯莊園項目——北京的海天中心資金回籠速度顯然更快。僅僅在收購完成的12月底，北京光耀東方就將它改名為光耀東方廣場(chǎng)，并以2萬(wàn)多元一平方米的銷(xiāo)售均價(jià)對外銷(xiāo)售，在不到30天的時(shí)間里就收回了8億多元的預售款。該項目也成為北京最快上市銷(xiāo)售的“爛尾樓”。

　　30天收回8億元

　　海天中心位于北京西長(cháng)安街旁的羊坊店路，規劃建筑面積達20萬(wàn)平方米，于上世紀90年代末開(kāi)始興建，按照當初的規劃應該在2001年底建成營(yíng)業(yè)，但是由于種種原因，該項目一直處于“爛尾”狀態(tài)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，海天中心早在2004年就有一批辦公房源獲得過(guò)預售許可證，但總共28000平方米的辦公樓A座，卻僅僅以3000元/平方米的價(jià)格完成銷(xiāo)售。S座和N座雖然在2005年也取得了預售許可，但在2007年6月卻被法院查封。

　　去年12月，來(lái)自山東的光耀東方投資管理有限公司宣布以20億元的價(jià)格收購該項目。

　　在當時(shí)，人們并不看好這個(gè)“爛尾”了多年的項目。據高力國際統計，由于經(jīng)濟危機和高市場(chǎng)存量的影響，北京個(gè)別商場(chǎng)在過(guò)去6個(gè)月中出租率一直低于50%，同時(shí)一些商家也正在縮減開(kāi)店規模。華潤創(chuàng )業(yè)將原來(lái)的新開(kāi)店計劃由300家減至200家；日本最大的體育商品零售商美津濃計劃關(guān)閉在中國內地的200家店鋪。

　　但讓人沒(méi)有想到的是，光耀東方廣場(chǎng)在去年12月26日開(kāi)盤(pán)，一天之內559套房源就售罄。在購房人的強烈要求下，開(kāi)發(fā)商又陸續加推120套房源也被搶購一空。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數據顯示，海天中心的成交價(jià)達到23679元/平方米，已銷(xiāo)售面積超過(guò)36000平方米，總成交金額超過(guò)8億元。

　　根據資料，海天中心的總建筑面積為20萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米。如果不計算前期及接手后的改造費用，按目前的銷(xiāo)售價(jià)格，表面上光耀東方投資管理有限公司獲取的投資收益將達到總投資的一倍及以上。

　　“變廢為寶”的生意經(jīng)

　　爛尾樓變廢為寶的關(guān)鍵除了大環(huán)境外，就是操作環(huán)節。

　　海天中心被改建后，成為一個(gè)包括酒店、公寓、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的高端城市綜合體。其中12月26日開(kāi)始銷(xiāo)售的是15層酒店式公寓，戶(hù)型面積為40~85平方米。目前，北京四環(huán)以?xún)鹊淖≌瑑r(jià)格已超過(guò)4萬(wàn)元一平方米，而上述產(chǎn)品2萬(wàn)多元的定價(jià)顯然具有相當的競爭力。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，從光耀東方正式接觸項目的第一天開(kāi)始到簽約僅用了10天的時(shí)間。在簽約完成后的100天內，就完成了對項目的形象包裝和出售。

　　“我們在收購一個(gè)爛尾樓項目前，會(huì )有多個(gè)運營(yíng)團隊先期對項目進(jìn)行研究，有專(zhuān)門(mén)的團隊研究項目的商業(yè)運營(yíng)管理，也有法律團隊研究項目的債務(wù)、產(chǎn)權等情況�！北本┕庖珫|方投資管理有限公司董事長(cháng)李貴斌說(shuō)，在對一個(gè)爛尾樓收購前，他們會(huì )派出多個(gè)團隊，研究爛尾樓的收購價(jià)值和市場(chǎng)前景，以及相關(guān)的法律、債務(wù)等危險，并以此評估項目的投資價(jià)值，確定是否可以投資。李貴斌介紹，海天中心項目?jì)H債權人就達到70多個(gè)，另有38個(gè)負債方，產(chǎn)權債務(wù)非常復雜。

　　即便是現在，北京市場(chǎng)的爛尾樓項目仍然有可選擇的余地。李貴斌透露，公司目前正在洽談北京地區的兩個(gè)爛尾樓。他表示，未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)的購買(mǎi)力增長(cháng)是有限的，商業(yè)地產(chǎn)是供大于求�！耙驗檫@樣的原因，關(guān)停和爛尾的商場(chǎng)項目將會(huì )越來(lái)越多，我們的機會(huì )也就越來(lái)越多”。(記者 楊羚強 ）