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　　萬(wàn)通地產(chǎn)(600246)董事長(cháng)馮侖認為，保障性住房建設事關(guān)樓市大局，而我國的保障性住房體系還不太完善。保障性住房供給嚴重不足，住房體系不完善，是造成商品房房?jì)r(jià)連續攀升的一個(gè)重要因素。他指出，“穩定樓市”和“將房?jì)r(jià)保持在一個(gè)合理水平”，必須有完善的保障性住房體系配合。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，未來(lái)70%以上的房屋供應該納入普通商品房和保障房體系。

　　不過(guò)有專(zhuān)家指出，雖然保障房用地供應占比和總量均大幅提升，但土地供應上的“鳩占鵲巢”依然值得高度警惕。

　　數據顯示，2009年，全國廉租房用地、經(jīng)濟適用房用地遠遠超過(guò)2004年-2008年平均水平。然而，為應對金融危機，一些地方政府出臺“救市”政策，“90平方米占70%”的政策要求名存實(shí)亡，所以出現了保障民生住房用地增加而中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設用地減少的局面。

　　還有一個(gè)重要的問(wèn)題是，長(cháng)期以來(lái)，保障民生的住房存在區位和公共服務(wù)配套設施不足的問(wèn)題�！氨Ｕ厦裆�住房當然不能都擱在市中心或CBD，但在城鎮邊緣地帶規劃保障性居住小區，地方政府必須統籌規劃解決公共交通、教育、醫療、商業(yè)等公共服務(wù)配套設施問(wèn)題�！敝蟹繀f(xié)副會(huì )長(cháng)朱中一指出。

　　一級開(kāi)發(fā)有待提升

　　土地供應量增加與一級開(kāi)發(fā)緊密關(guān)聯(lián)，自2004年土地出讓實(shí)施招拍掛制度后，地方政府成為土地二級市場(chǎng)的唯一提供者，二級市場(chǎng)的出讓收益由政府享有。但土地一級開(kāi)發(fā)卻維持8%左右的固定收益率。土地一級開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足。因此，中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，土地一級開(kāi)發(fā)制度也應該變革，以提高開(kāi)發(fā)效率。

　　業(yè)內人士介紹，土地一級開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。

　　根據國土部有關(guān)規定，一級開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤率不得超過(guò)8%。這就使得土地一級開(kāi)發(fā)的利潤空間被鎖定�！安簧匍_(kāi)發(fā)商希望借助土地一級開(kāi)發(fā)，幫助企業(yè)在二級市場(chǎng)上獲得開(kāi)發(fā)資格�！北本┙üぶ玫氐囊晃回撠熑吮硎�。

　　由于一級開(kāi)發(fā)利潤率低，而二級市場(chǎng)的競爭壓力越來(lái)越大，市場(chǎng)上存在一些一級開(kāi)發(fā)商通過(guò)故意延期交地的現象。這對于土地的平穩供應影響很大�！叭绻�一級開(kāi)發(fā)集中在政府手中，可以采取例如提前預公告等形式，縮短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地�！�

　　分析人士認為，土地是資源類(lèi)商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節。對于當前土地市場(chǎng)上存在的各種問(wèn)題，未來(lái)國家將加大對土地一級和二級開(kāi)發(fā)的綜合治理，以解決日益突出的土地稀缺性和需求增長(cháng)之間的矛盾。

　　作為新一輪房地產(chǎn)調控的重要措施之一，2010年供地計劃緊隨信貸收緊政策出爐。2010年，全國土地供應量較前幾年平均水平大幅增長(cháng)。18萬(wàn)公頃的供應量將新建多少商品房、能否如期落實(shí)，土地一級開(kāi)發(fā)能否跟上土地供應的步伐？這些問(wèn)題是懸在房地產(chǎn)市場(chǎng)上方的利劍。如能順利落地，必將對樓市供需關(guān)系產(chǎn)生巨大影響。

　　據中國證券報記者的調查，供地計劃雖然還是一幅“藍圖”，但對市場(chǎng)主體預期的變化已經(jīng)產(chǎn)生影響。3月以來(lái)，全國主要城市土地市場(chǎng)的供應量顯著(zhù)回升，其中，住宅用地平均樓面地價(jià)連續兩個(gè)月下調。除北京住宅用地成交均價(jià)和溢價(jià)水平小幅上漲外，上海、成都等地成交價(jià)格都有所下跌。