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　　2008年二期建成銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)成本并沒(méi)有變化或者變化非常小，但是市場(chǎng)發(fā)生了變化，土地價(jià)格不斷上漲，開(kāi)發(fā)商顯然不會(huì )以2006年的每平米5000元的售價(jià)銷(xiāo)售，售價(jià)只會(huì )跳躍式增長(cháng)，“大型房地產(chǎn)公司的定價(jià)不是根據財務(wù)上的成本核算信息，而是根據市場(chǎng)行情�！�

　　　被掩蓋的真實(shí)利潤

　　當成本核算已不能成為房?jì)r(jià)的定價(jià)依據，房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)輒100%的暴利從財務(wù)上如何體現？

　　記者查閱招商地產(chǎn)、金地集團、保利集團和萬(wàn)科等品牌房地產(chǎn)上市公司以往的年報后發(fā)現，其利潤率基本在10%-40%的區間內，2008年招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤率為37.36%，金地集團只有9.13%。但事實(shí)真的如此嗎？

　　“利潤率好多說(shuō)法，都是很隱蔽的�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監如是說(shuō)。

　　可見(jiàn)，即便是利潤，也能讓你眼花繚亂。

　　“很多人常說(shuō)的利潤率都不準確，要分年投資利潤率、整個(gè)項目投資利潤率、銷(xiāo)售凈利率、成本利潤率、自有資金投資利潤率，且分母不同，差異很大�！鄙鲜鲐攧�(wù)總監坦言。記者發(fā)現，在公眾眼中操作相對規范的上市公司，其年報中體現的利潤率也不同，有的是投資利潤率，有的則是營(yíng)業(yè)利潤率。

　　或許，這正是房地產(chǎn)行業(yè)利潤令人霧里看花的一個(gè)重要原因。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)投資后，自身投入的資金實(shí)際占用的時(shí)間非常短！一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)周期需要2-3年的時(shí)間，“我們高層項目開(kāi)發(fā)周期一般為20-30個(gè)月，但達到預售狀態(tài)，自有資金就陸續回籠了，留下來(lái)的是銀行的錢(qián)。開(kāi)發(fā)周期到一半的時(shí)候，自有資金就悄悄地退出了！” 上述不愿透露姓名的財務(wù)總監說(shuō)，在這種情況下，分母還要“縮小”，真實(shí)的利潤率還要更大，大得嚇人。

　　除了金融杠桿的運用自如產(chǎn)生暴利之外，還有一個(gè)重要的因素，那便是無(wú)形的土地增值。

　　開(kāi)發(fā)商之所以愿意做大盤(pán)，就是因為可以分期開(kāi)發(fā)，土地增值效益明顯。僅土地增值一項，在財務(wù)報表上就是濃墨重彩的一筆。

　　華遠地產(chǎn)掌門(mén)人任志強曾語(yǔ)出驚人：“讓開(kāi)發(fā)商公布成本無(wú)異于公布老婆的三圍！”除了看得見(jiàn)的成本，或許還有很多無(wú)法用成本核算制度來(lái)規范的“成本”。

　　但這樣的情形似乎已難再現。土地出讓在如今已經(jīng)實(shí)行嚴格的“招拍掛”程序，而這些年“地王”頻現，僅從土地出讓價(jià)格上看，開(kāi)發(fā)商的暴利時(shí)代似乎即將成為過(guò)去式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的暴利之因有不斷推高的房?jì)r(jià)、有商人的逐利本質(zhì)、有炒房客的推波助瀾、有剛性需求、更有非理性的盲目追風(fēng)，這些似與成本無(wú)關(guān)。(記者 楊雪)