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　　房?jì)r(jià)高漲的時(shí)代,樓市已然成了投資客的樂(lè )園。投資、投機性購房行為的劇增也被普遍認為是推高房?jì)r(jià)的罪魁禍首。即使在部分投資因為政策收緊預期而提前開(kāi)始出貨的3月,據中原調查數據顯示,目前北京投資購房比例仍達到了20%；上海甚至高達26%；廣州約為17%、深圳約為22%、天津為15%。

　　顯然,抑制投資、投機需求一直是本輪樓市調控的核心內容之一。但經(jīng)歷了年初一段時(shí)間的低迷后,從二三月開(kāi)始,以二三線(xiàn)城市為發(fā)端,房?jì)r(jià)又開(kāi)始新一輪的上漲,顯示前期調控效果并不理想。14日后政策接連出臺打壓樓市,業(yè)內對新出臺政策的執行力度及效果,曾一度提出質(zhì)疑,但昨日銀監會(huì )官員出面解釋了二套房認定規則,對這一規則的明晰大大擠占了投資空間,顯示出此次調整的強硬態(tài)度。

　　政策直接打擊樓市投資市場(chǎng)

　　而據央行近日披露的貸款流向數據,一季度房地產(chǎn)貸款繼續增長(cháng),其中,個(gè)人購房貸款新增5227億元,季末余額同比增長(cháng)53.4%,比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。這一數據充分說(shuō)明,房?jì)r(jià)高漲背后信貸資金推動(dòng)因素明顯。這也為在增加供應短期內無(wú)法見(jiàn)效、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節稅收仍需時(shí)日背景下,直接有效地抑制房?jì)r(jià)上漲,指明了方向。

　　從4月15日國務(wù)院發(fā)布購買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%；貸款購買(mǎi)二套房首付不得低于50%,利率不得低于基準利率的1.1倍；購買(mǎi)第三套及以上住房的則大幅度提高首付款比例和利率水平；到4月17日,國務(wù)院又要求對樓價(jià)上漲過(guò)快的一線(xiàn)地區暫停發(fā)放第三套住房貸款；再到昨日有權威人士透露,將采取最嚴格的二套房認定,即以借款人實(shí)際持有房屋數量為準,而非現行以銀行信貸記錄為準。近期從信貸角度進(jìn)行的樓市調控政策如暴風(fēng)驟雨一般席卷了整個(gè)樓市。

　　消息傳出后,各地成交量迅速回落,部分城市房?jì)r(jià)出現議價(jià)空間,深圳等投資客集中的重點(diǎn)城市也開(kāi)始有投資客拋售手中物業(yè),甚至有人預測,中國樓市全民投資的時(shí)代已告終結。業(yè)內人士指出,此次新政比2007年的“9·27新政”力度更大,也是以往政策所從未出現過(guò)的,市場(chǎng)出現如此反應也不意外。

　　景博行昨日推出的新政分析報告指出,新政對投資客打擊力度相當大,中央已吸取以前調控的教訓,把自住、改善、投資、投機類(lèi)型都全部考慮周到,每個(gè)政策下來(lái)都環(huán)環(huán)相扣。

　　首次購房需求得到充分考慮

　　雖然樓市調控劇烈,但對于首套置業(yè)者調控還是給足了空間。雖然首付增加,但月供和利息相應降低,而且首次置業(yè)者一般不會(huì )買(mǎi)90平方米以上的房子,因此新政對其影響不大。此外由于新政迫使部分二套房以上購房者離開(kāi)市場(chǎng),房源相應增加,首次購房者需求緊張局面反而得到緩和。

　　而對改善性需求來(lái)說(shuō),由于一手樓市70%買(mǎi)家屬于改善性,而這部分人必然受到利率提高以及首付五成政策的限制,入市門(mén)檻提高,因此新政大大抑制了二次及以上購房者的需求,使市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的觀(guān)望期。

　　對于重點(diǎn)打擊的投資、投機性置業(yè)者,嚴控第三套及以上住房貸款以及外地購房貸款,對炒房將有非常大的打擊效力。但報告也指出,豪宅市場(chǎng)的投資客由于其購買(mǎi)力強勁,即便是在政策出臺之前,這些客戶(hù)的首付也大多達到了40%至50%,因此受新政影響不大。

　　一個(gè)值得注意的現象是,雖然一些小投資客在新政逼迫下將離開(kāi)樓市,但部分實(shí)力雄厚、經(jīng)歷了幾輪房?jì)r(jià)起伏的大投資客眼下卻似乎并不著(zhù)急。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監肖小平表示,長(cháng)期在房地產(chǎn)市場(chǎng)浸染,很多投資客非常敏感,目前的政策調控也在他們的“預料之中”,部分投資客從3月份“兩會(huì )”期間他們就已經(jīng)開(kāi)始出售房產(chǎn),“他們手中的供款還比較充足,只要不斷供就不會(huì )恐慌”。

　　景博行分析師還表示,目前新政力度雖然很大,但投資客和開(kāi)發(fā)商仍有辦法應對。如投資客可以轉移去價(jià)格洼地掘金,開(kāi)發(fā)商也可以采取為購房者暫時(shí)墊付首款；用價(jià)格優(yōu)惠抵消利率上��；分期付清房款等辦法。因此業(yè)內人士稱(chēng),新政究竟能否將投資客逼出樓市,是否意味著(zhù)炒房時(shí)代的暫告段落,一切還得觀(guān)察后續政策落實(shí)以及市場(chǎng)消化情況。(記者盧軼)

　　●廣州投資客向價(jià)格洼地轉移

　　最新發(fā)布的廣州市房地產(chǎn)藍皮書(shū)的抽樣數據顯示,廣州市內戶(hù)籍人口購房占總成交宗數和面積的六成左右,而非廣州戶(hù)籍人群購房宗數和面積基本達到了商品房市場(chǎng)的四成。業(yè)界人士認為,新政會(huì )讓“全民炒房”時(shí)代結束,沖擊最大的是在廣州等房?jì)r(jià)飆升的一線(xiàn)城市投資客們。

　　新政出臺后,在廣州擁有多套房產(chǎn)的資深投資客陳先生說(shuō),對于很多由于去年行情好就沖入樓市的炒房人來(lái)說(shuō),如果不是資金很寬裕的話(huà),即便今年房?jì)r(jià)維持這個(gè)價(jià)位不跌,他們也會(huì )挺不住,很可能會(huì )出貨。

　　實(shí)際上,這一猜測正在逐漸應驗,一些敏感的投資客已開(kāi)始放盤(pán)拋售。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監李粵湘告訴記者,在投資客較多的珠江新城,個(gè)別業(yè)主有議價(jià)松動(dòng)的跡象,還出現了個(gè)別客戶(hù)退訂觀(guān)望的情況。記者了解到,有珠江新城投資客放盤(pán)價(jià)直降2000元/平方米。