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　　應多渠道收緊樓市投機資金

　　上海證券報：除了調控銀行信貸之外，對信托、發(fā)債等方面是否也應該進(jìn)行控制，以收緊或者說(shuō)切斷對樓市投機的資金鏈？

　　魯政委：當前的房地產(chǎn)調控政策，根本目的是要遏制部分地區房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，改善民生和防范未來(lái)金融風(fēng)險，為房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期持續穩健發(fā)展奠定基礎。正如我前面說(shuō)的，解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本措施之一還是要增加供給。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)信貸、發(fā)債等融資，只要是合規、風(fēng)險可控，仍然應當予以支持。如果面臨資金鏈緊張的恐懼，為過(guò)冬打算的房地產(chǎn)商固然不會(huì )再弄出“地王”，但同樣不能指望其會(huì )全力蓋房。

　　劉煜輝：信貸之外的貨幣當然也要收緊，現在銀行間進(jìn)行所謂金融創(chuàng )新，如背靠背“對敲”操作是騰挪信貸資產(chǎn)是常用的手段。這樣銀行能夠發(fā)放更多超信貸額度的貸款。

　　而中國經(jīng)濟的結構性問(wèn)題(行政壟斷膨脹造成私人投資成本極高，從而被擠入資產(chǎn)投機)，使得這些資金都會(huì )變向地向房地產(chǎn)部門(mén)“漏損”，如國有部門(mén)或自己直接進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)充當地王，或通過(guò)高息的委托貸款向私人部門(mén)“漏損”。

　　對于商業(yè)銀行的表外創(chuàng )新業(yè)務(wù)采用更嚴格的風(fēng)險權重，抬升商業(yè)銀行的核心資本金門(mén)檻和抬升撥備水平都是必要的。

　　趙慶明：要調控房?jì)r(jià)，確實(shí)對于開(kāi)發(fā)環(huán)節也不能忽視。從過(guò)去的規律看，當房地產(chǎn)商的資金充裕時(shí)，它們往往傾向于捂盤(pán)惜售，而當資金緊張時(shí)，則往往通過(guò)加快銷(xiāo)售來(lái)回籠資金和加快資金周轉。因此，當前除了調控銀行信貸之外，對于信托、發(fā)債、利用外資等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的其他資金渠道也要進(jìn)行適度控制。當然，房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，也不能絕對地卡死資金來(lái)源，否則可能由于住房供給減少而進(jìn)一步推高價(jià)格。無(wú)論是銀行信貸，還是信托、發(fā)債、利用外資，都可以結合開(kāi)發(fā)商是否存在囤地、捂盤(pán)惜售、資金周轉速度等因素，對那些存在明顯投機的開(kāi)發(fā)商應該堅決切斷一切資金來(lái)源。

　　祝寶良：我個(gè)人認為，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金限制是不必要的，這將影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。關(guān)鍵是要監測好開(kāi)發(fā)商的資金用途，看資金是用于高價(jià)購地還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，前者需要調控，后者則需要鼓勵。

　　單一政策調控效果有限

　　上海證券報：此輪樓市調控政策與2007年那一輪調控有多大區別，預計調控效果如何？?jì)H從信貸資金而言，此輪調控是否會(huì )大幅收縮信貸資金對樓市的投入？

　　祝寶良：判斷效果先要看市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給兩個(gè)方面。從需求一方來(lái)看，購房需求中有多少是投機性需求，其中又有多少是依靠房貸或者其他信貸渠道獲得資金，這個(gè)很難判斷。光靠限制二套房貸、三套房貸是很難限制投機性需求的�，F在的貨幣流動(dòng)性比05、06年時(shí)高，貨幣環(huán)境更加寬松，以過(guò)往的經(jīng)驗判斷現在的效果可比性比較差。

　　而從供給一方來(lái)看，這次對供給也是增加的。新“國十條”明確了增加保障性住房供給，這一點(diǎn)比2006、2007年時(shí)候的情況要好。如果這批保障性住房在下半年推出市場(chǎng)，對房?jì)r(jià)是有一定抑制作用的。

　　由于需求和供給雙方都相對寬松，所以政策效果目前還不好判斷。但有一點(diǎn)可以肯定，就是房?jì)r(jià)會(huì )有一段時(shí)間的觀(guān)望期。而且這一輪調控也提出了要引導消費，利用稅收政策來(lái)調節，另外限制異地居民貸款購房也能抑制投機性購房需求，一般認為一線(xiàn)城市50%以上的購房需求都是投機性的。

　　應該說(shuō)，單靠一個(gè)政策來(lái)調控效果有限，利用行政加財稅的手段或許能得到更好的效果。

　　劉煜輝：此次調控與07年的調控，本質(zhì)上區別不大，都是從收緊貨幣為主，但是此次調控，中央政府明顯強調增加土地供給，特別是對于加強保障性住房用地方面，下了很大的氣力。當然在今后執行中，我不知道會(huì )不會(huì )遇到大的阻力，特別是當經(jīng)濟減速和地方政府遇到財政困難的時(shí)候，因為畢竟保障性住房投資大部分要靠地方政府拿出真金白銀來(lái)配套。大幅收緊確有難度。所以，此次調控的力度不取決于政策文本而取決于改革的決心。

　　魯政委：從調控的著(zhù)眼點(diǎn)上，兩輪樓市調控都是從供給和需求兩方面著(zhù)手的，都考慮到遏制投資和投機需求，都敦促開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。但區別在于，本輪調控對地方政府增加中低價(jià)位房屋的供應給予了更多強調，對二套及其以上的投資和投機型購房，規定更加清楚、細致和嚴厲。

　　從政策的高壓態(tài)勢看，短期內房?jì)r(jià)存在企穩或小幅回調可能，這可能首先會(huì )從二手房市場(chǎng)開(kāi)始。

　　三個(gè)方面的原因會(huì )導致信貸減少對樓市的投入：第一，是更多政策禁區對信貸的抑制。本輪調控劃出了更多的“紅線(xiàn)”，比如二套房首付提高至50%等，將直接減少信貸的投入；第二，是銀行風(fēng)險意識進(jìn)一步提高對信貸的抑制�；�于前面我們預期的短期內房地產(chǎn)可能因政策而出現企穩甚至回調可能，銀行會(huì )相應調整風(fēng)控政策，減少對樓市的信貸投放；第三，是需求減少導致樓市信貸減少。部分人出于對調控政策效果的觀(guān)望，部分人則是由于杠桿率的下降削弱其購房能力，由此導致信貸需求減少。

　　趙慶明：本輪樓市調整政策與2007年那輪調控基本相同，在政策手段上并沒(méi)有根本上的差異，表面看政策的力度似乎在加強。但是，對此我們似乎并不應樂(lè )觀(guān)。因為一旦緊縮政策導致房地產(chǎn)業(yè)低迷后，就會(huì )又緊接著(zhù)出臺寬松政策，時(shí)而緊時(shí)而松的結果是一波房?jì)r(jià)上漲后，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間停息，迎來(lái)又一波更強烈的投機性漲價(jià)�？偨Y日本和美國已有的教訓，我們到了應該重新定位房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候了，如果僅僅是頭痛醫頭，不能從根本上禁止將房產(chǎn)作為投資工具，那么房?jì)r(jià)就會(huì )被資本所左右，而不是真實(shí)的住房需求來(lái)決定。

　　銀行資產(chǎn)質(zhì)量承壓

　　上海證券報：房?jì)r(jià)假如出現大幅下調，銀行風(fēng)險將會(huì )驟增，據傳目前各大中型銀行要按季度開(kāi)展房地產(chǎn)貸款壓力測試，您認為，銀行可承受的樓市調整幅度有多大？此輪樓市調控，對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量有多大影響？

　　劉煜輝：這個(gè)不好講，如同反危機時(shí)要刺激樓市一樣，銀行之所以敢干，是因為它相信有政府兜底，所以房?jì)r(jià)調不深。這條高速路上去了，就很難下來(lái)。經(jīng)濟學(xué)上叫“路徑依賴(lài)”。

　　若這一條沒(méi)有，我看以銀行現在80萬(wàn)億的資產(chǎn)，60萬(wàn)億信貸，房?jì)r(jià)掉20%，銀行就有很大的問(wèn)題，當然我們大多是政府的銀行，可以通過(guò)慣用的手段，犧牲資產(chǎn)的流動(dòng)性以保證賬面一段時(shí)間不出問(wèn)題也還是可以的。若真調，銀行真不知道怎么辦。中國經(jīng)濟的主心骨實(shí)際上是房地產(chǎn)。

　　這個(gè)行業(yè)占GDP增加值10%以上(加上建筑業(yè))，占投資1/4強，上下關(guān)聯(lián)60多個(gè)行業(yè)，地方政府高達7.3萬(wàn)億的平臺融資都會(huì )變成銀行的“游魂”。若是房地產(chǎn)出問(wèn)題，80萬(wàn)億的銀行資產(chǎn)怎么辦，這也是目前居民、企業(yè)和投機客“底氣”所在。

　　祝寶良：消費型房貸、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、以及政府融資平臺貸款的風(fēng)險系數是遞增的。一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款至少有20%的首付款，那么這部分資產(chǎn)不良的承受力在20%以上。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的嚴控，可能會(huì )導致個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，但對商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響也會(huì )比政府融資平臺貸款來(lái)的輕。

　　趙慶明：房?jì)r(jià)假如出現大幅下調，那將從開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款兩個(gè)層面對銀行產(chǎn)生影響，這兩個(gè)層面的風(fēng)險狀況是相當不同的。銀行對個(gè)人的按揭貸款絕大部分是更早時(shí)候發(fā)放的，當時(shí)房?jì)r(jià)相對較低，這些貸款背后的房產(chǎn)成為負資產(chǎn)的可能性幾乎不存在，即使對于新發(fā)放的按揭貸款由于至少首付兩成，房產(chǎn)成為負資產(chǎn)的幾率也相對較低。

　　實(shí)踐表明，只要不是假按揭，銀行在按揭貸款上幾乎沒(méi)有風(fēng)險。而開(kāi)發(fā)貸款的還款能力和來(lái)源主要是基于開(kāi)發(fā)商未來(lái)房屋的銷(xiāo)售收入，如果房?jì)r(jià)大幅下調，再加上開(kāi)發(fā)商可能由此導致的惡意轉移財產(chǎn)，銀行在開(kāi)發(fā)貸款上的損失就會(huì )非常嚴重。不過(guò)，目前來(lái)看，整個(gè)開(kāi)發(fā)貸款在銀行貸款中的比重較低，銀行由此可能遭受的直接損失應該在相對較低水平，不至于影響銀行的正常經(jīng)營(yíng)。

　　魯政委：從政策調控的根本目標是為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，只要政策出臺頻率、范圍、力度、搭配得當，房?jì)r(jià)不大可能出現大幅度的下挫。無(wú)論是國內還是國外，樓市出現波折，問(wèn)題最大的都在商業(yè)地產(chǎn)上，而住宅尤其是居民抵押貸款，則問(wèn)題相對小得多，特別是我國目前法律與西方顯著(zhù)不同(房產(chǎn)歸銀行，就與銀行債權債務(wù)關(guān)系兩清；我國則是即使房產(chǎn)歸銀行，如果拍賣(mài)后無(wú)法清償欠款余額，債務(wù)人仍需清償剩余額度)，個(gè)人抵押貸款的風(fēng)險將是可控。需要關(guān)注的倒是開(kāi)發(fā)貸款和以土地收入為來(lái)源的地方融資平臺的償債能力。(記者 周鵬峰 鄒靚)