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　　拐點(diǎn)形成不容置疑

　　預期調控會(huì )使房?jì)r(jià)大幅下降也不切實(shí)際

　　繼2009年12月出臺一系列調控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策之后,近日國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,提出十條舉措(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)“新政”),其影響如何,試析一二。

　　前段時(shí)間房?jì)r(jià)上漲過(guò)快地區房?jì)r(jià)停止上漲或拐回向下勢成必然

　　綜合而言,新政會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)顯著(zhù)影響,其中最主要的是新政會(huì )抑制需求,增加供應,會(huì )讓所有市場(chǎng)參與者的預期發(fā)生變化,買(mǎi)升不買(mǎi)跌效應將會(huì )顯現,購買(mǎi)行為會(huì )切實(shí)減少,成交減少和降價(jià)將不可避免；進(jìn)一步,降價(jià)會(huì )印證人們當初的預期,進(jìn)而再引導減少購買(mǎi)；循環(huán)往復,市場(chǎng)進(jìn)入景氣下降周期,直到價(jià)格低到一定程度或有其他因素刺激新購買(mǎi)行為增加,才能進(jìn)入新一輪景氣上升循環(huán)。因此,從短期看,前一段時(shí)間房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的地區,房?jì)r(jià)停止上漲或拐回向下勢成必然,從這個(gè)意義上講房?jì)r(jià)拐點(diǎn)形成不容置疑。它的效果最接近于嚴厲的政策會(huì )使股市步入調整一樣。事實(shí)上,近年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征確實(shí)很接近股票資本市場(chǎng),房地產(chǎn)變成全民均想參與(富人多數已參與)的投資品種(十幾年的漲價(jià)和調控不靈效應),因此套用資本市場(chǎng)的調整規律來(lái)理解當今房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整趨勢,不會(huì )有多大偏差。但是,由于我國宏觀(guān)經(jīng)濟已然走在上升通道,城市化和居民收入水平不斷提高帶來(lái)的需求依然會(huì )持續增加,前一段寬松貨幣政策及近期人民幣升值預期帶來(lái)的市場(chǎng)流動(dòng)性依然充足,通脹步伐不會(huì )停止,再顧及政策調控的初衷并不是促使房?jì)r(jià)大幅下降,實(shí)力開(kāi)發(fā)商已有近幾年的巨額利潤積累(扛價(jià)承壓能力強),預期調控會(huì )使房?jì)r(jià)大幅下降也不切實(shí)際。

　　新政要進(jìn)一步達到預期效果的配套措施

　　房產(chǎn)新政要想進(jìn)一步達到預期效果,綜合而言,必須進(jìn)一步改革公共財政體系和政績(jì)評價(jià)標準(使地方政府不再依賴(lài)土地財政,不再依賴(lài)房地產(chǎn)漲價(jià)帶來(lái)的虛高GDP)；需要加快完善房地產(chǎn)稅收體系,考慮到物業(yè)稅推出的制度設計、程序與技術(shù)障礙,盡快修改房產(chǎn)稅的規定(適當擴大房產(chǎn)稅范圍)以替代物業(yè)稅,不失為有效途徑,因為只有對持有多套、大面積住房征稅,才能對持有人形成持續的成本壓力,才能有效抑制過(guò)量占有物業(yè)資源的奢華消費之風(fēng),打擊囤積居奇的投機行為,培育適度和節約消費的觀(guān)念,減輕我國人多地少、資源稀缺帶來(lái)的房?jì)r(jià)持久上漲壓力(交易環(huán)節征稅是一次性的,在交易中會(huì )被轉嫁給最終消費者,在市場(chǎng)流動(dòng)性充裕的背景下,對壓制投機炒作、抑制房?jì)r(jià)作用有限)；需要嚴厲打擊各種違法、違規行為,有法不依、執法不嚴、違法不究長(cháng)期以來(lái)成為中央政策效果大打折扣的頑疾,看看我們身邊有多少已出讓的土地閑置或變相閑置(象征性的開(kāi)工等),看看房地產(chǎn)中介用多少種方法規避稅負(簽訂陰陽(yáng)合同,人為壓低成交價(jià),虛增房屋原值或裝修費等,且交易雙方普遍配合),看看開(kāi)發(fā)商有幾家如實(shí)地申報繳納了土地增值稅(虛增各種成本),看看各地經(jīng)濟適用房、廉租房有多少鵲巢鳩占、舞弊腐敗叢生,再想想是不是有人會(huì )通過(guò)假離婚、掛名在住房套數上來(lái)規避管控,從某種意義上說(shuō),新政的效力取決于執法和反腐的力度；需要適時(shí)升息,減少市場(chǎng)流動(dòng)性,從根本上抑制投資沖動(dòng)；需要調整土地制度,使符合一定條件的集體土地、小產(chǎn)權房可以上市流通,從根本上改善供應不足；需要政策持續平穩,否則,調控失效,房?jì)r(jià)再漲,人們會(huì )形成越等越買(mǎi)不起的預期,從而恐慌性需求再起；需要創(chuàng )造新投資渠道,使創(chuàng )業(yè)投資、金融投資等領(lǐng)域有公平、清明的投資環(huán)境和合理的收益,否則,全民炒房,房?jì)r(jià)必然又走到快速上漲的老路。(廣州大學(xué)工程管理系主任、教授,廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì )專(zhuān)家委員 陳德豪)