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　　(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　中國正迎來(lái)“前所未有”的房地產(chǎn)嚴厲調控措施。但是，此番嚴厲的調控能否起到預期之效，仍尚待觀(guān)察。一個(gè)糾結此處的問(wèn)題是，如果中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然被視為一項拉動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的行業(yè)政策，而不是向土地的政府壟斷、地方的財政扭曲和中國的住房保障政策等一系列根本問(wèn)題上下手，則這輪調控之刀所刺中的，可能不是盤(pán)根錯節的諸種病根，而僅是房地產(chǎn)投資這只坐大的老虎

　　刀落中服地塊

　　圍繞中服地塊的明爭暗斗，不過(guò)是中國房地產(chǎn)發(fā)展到某個(gè)特定階段的一個(gè)表象而已

　　在社會(huì )各界對“地王”的討伐聲中，北京市政府決定“暫停熱點(diǎn)地區高價(jià)土地交易”。3月19日，被稱(chēng)為“北京CBD(中央商務(wù)區)核心區最后一塊寶地”的中服地塊，第一個(gè)暫停交易，彼時(shí)，距其競價(jià)結束僅剩6天時(shí)間。

　　雖然只是臨時(shí)的應急措施，但土地全面參與房地產(chǎn)調控，卻由此邁出了關(guān)鍵一步。3月19日之后，抑制樓市投機需求和增加供給的調控措施密集出臺，其力度和精確度均前所未有。

　　中服地塊暫停交易之前，到底發(fā)生了什么？

　　搶奪中服

　　在2010年中國各地上演的搶地大戰中，中服地塊備受關(guān)注�！皩�(shí)際上是所有的人都在關(guān)注這塊地，整個(gè)中國房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注這塊地，并不只是一家企業(yè)的問(wèn)題�！北本┮患曳康禺a(chǎn)企業(yè)負責拿地的一位人士告訴《中國新聞周刊》。

　　中服地塊，位于北京東三環(huán)與建國路交叉口的東北角，地處北京CBD核心區，與新央視大樓、國貿中心隔街對望，位置絕佳，并因毗鄰中服大廈而得名。

　　這塊被稱(chēng)為“北京CBD最有價(jià)值”的地塊，早在2005年進(jìn)行招商活動(dòng)時(shí)就引起眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注。2008年第三季度和2009年6月，兩度被列入北京市土地供應計劃。卻直到2010年才首次明確出讓時(shí)間。2010年1月29日，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站發(fā)布消息，被命名為NE19-1a的該地塊掛牌出讓。

　　被吊足了胃口的開(kāi)發(fā)商們很快發(fā)現，此地掛牌條件極高�！氨敬螔炫瞥鲎屪诘氐母傎I(mǎi)人須為金融機構與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體”，其中“金融機構應為由國家金融監管部門(mén)批準設立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元”。

　　2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)50強中，大約有6家左右注冊資本金“不低于30億元”，它們分別是：萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)以及新湖中寶；另外，中國建筑和中國鐵建兩大綜合類(lèi)建筑企業(yè)的注冊資本金也超過(guò)30億元。

　　另有媒體統計發(fā)現，符合注冊資本金不低于50億元的金融機構基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽，平安信托，以及安邦財產(chǎn)保險股份有限公司。

　　“真黑�！币晃徊辉妇呙�的開(kāi)發(fā)商向《中國新聞周刊》記者回憶當天看到掛牌條件時(shí)的第一反應，“此前預料到肯定會(huì )采取一些限制措施，但是沒(méi)有料到門(mén)檻有這么高�！倍鳶OHO中國的潘石屹和張欣夫婦，更認為設定的條件是為一家公司“量身定做”，他們當天在微博上多次表達不滿(mǎn)：“形式是土地公開(kāi)拍賣(mài)，但入圍要求提得高，只有一家合格，干脆改名叫‘私下交易’吧�！�

　　“內定”之說(shuō)的另一佐證是掛牌競價(jià)時(shí)間，“掛牌競價(jià)起始時(shí)間為2010年2月22日9：00起，掛牌競價(jià)截止時(shí)間為2010年3月8日15：00止�！睒I(yè)內人士認為，“只有短短20天時(shí)間，其間還有10天是春節假期，根本無(wú)法拿到政府的任何批文�！�

　　潘石屹和張欣夫婦所稱(chēng)“只有一家合格”，實(shí)指中服地塊的一級開(kāi)發(fā)商遠洋地產(chǎn)。一般情況下，開(kāi)發(fā)商做完一級開(kāi)發(fā)，再拿二級開(kāi)發(fā)，比較容易得到政府和同行的認可。

　　市場(chǎng)多方傳聞，遠洋地產(chǎn)自去年年底就開(kāi)始不斷回收資金，重組資產(chǎn)，為中服地塊的決戰儲備糧草。2009年，遠洋地產(chǎn)首次跨入百億俱樂(lè )部，完成了140億元的銷(xiāo)售額，連續5年成為北京市場(chǎng)占有率第一的房企。這一年，遠洋地產(chǎn)先后獲得300億元銀行授信和外國銀行財團7億美元貸款，同時(shí)還成功發(fā)行26億元公司債。在各大房企爭奪“地王”的2009年，遠洋地產(chǎn)雖然多次現身北京土地拍賣(mài)會(huì )，但也只動(dòng)用了55.8億元增加了40.9萬(wàn)平方米的土地儲備。

　　而中國人壽年初入主遠洋地產(chǎn)，成為其第一大股東，更被外界認為將在“金融機構與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體”的準入門(mén)檻中占得先機。

　　不過(guò)遠洋地產(chǎn)總裁李明接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，中服地塊與上述交易本身并不存在直接關(guān)聯(lián)度，公司的資金實(shí)力和現金流足以應付�！皠e說(shuō)一個(gè)中服地塊，兩個(gè)中服地塊，遠洋地產(chǎn)也可以應付�！�

　　對于“內定”傳言，北京市國土局的反應迅速而激烈。北京市國土局局長(cháng)魏成林就親自公開(kāi)解釋?zhuān)瑸榱朔�合CBD的功能規劃，不能都搞成商品房一賣(mài)了之，到最后什么功能都沒(méi)有�！半m然有聯(lián)合金融機構這個(gè)條件，但最終誰(shuí)能拿到這塊地還是要看現場(chǎng)競價(jià)的結果�！蔽撼闪謴娬{，中服地塊是公開(kāi)出讓?zhuān)�“內定”是不可能的事情�?/p>

　　CBD管委會(huì )規劃處處長(cháng)李國紅也表示，中服地塊位于CBD核心區，該地塊的招商活動(dòng)是希望能夠吸引金融企業(yè)入駐�！罢�是由于CBD剩余土地較少，因此對土地開(kāi)發(fā)的要求更高，對產(chǎn)業(yè)承載能力的要求更強�！�

　　為此，2月9日上午，北京市土地部門(mén)、規劃部門(mén)以及CBD商務(wù)區開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)門(mén)組織開(kāi)發(fā)商對即將上市交易的中服地塊進(jìn)行現場(chǎng)踏勘并答疑。中服地塊的熱度，可見(jiàn)一斑。