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　　解說(shuō)：

　　雖然國家目前還沒(méi)有嚴格界定酒店式公寓與普通住宅的區別，但在規劃設計中，酒店式公寓與普通住宅有著(zhù)很大的不同。其中與消費者利益密切相關(guān)的是由于結構和使用功能不同，公寓的公攤面積要遠遠高于普通住宅的公攤面積，更重要的是土地使用年限不同。

　　根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓最高年限居住用地為70年，綜合用地為50年。而在貴賓首府的土地使用證上記者看到，土地使用年限是50年。也就是說(shuō)，業(yè)主購買(mǎi)貴賓首府的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

　　貴賓首府是高密市第一家酒店式公寓，作為普通消費者確實(shí)很難了解酒店式公寓與住宅在公攤面積、土地年限等方面的區別。如果在合同中不加以注明，很容易誤導購房者認定自己購買(mǎi)的房屋就是一般住宅。邱寶昌 北京市匯佳律師事務(wù)所主任律師、中國消費者協(xié)會(huì )律師團律師：

　　我認為這個(gè)合同里面有很不明確的地方，應該寫(xiě)上這個(gè)是住宅，還是酒店式公寓，它不填寫(xiě)實(shí)際上就隱藏著(zhù)、隱瞞了重大事實(shí)。我認為這是一個(gè)合同上的一個(gè)缺陷，這實(shí)際上涉嫌侵害了消費者的知情權。

　　解說(shuō)：

　　不僅如此，在貴賓首府的售房合同上還存在著(zhù)另一個(gè)重要缺陷，就是在面積約定時(shí)只填寫(xiě)了建筑面積，卻沒(méi)有填寫(xiě)公攤面積和套內面積。

　　記者：

　　為什么不把這個(gè)東西當時(shí)寫(xiě)到合同上，或者明確交代給業(yè)主呢？

　　李偉：

　　我個(gè)人理解，他們沒(méi)有問(wèn)我，我只賣(mài)的是建筑面積，業(yè)主沒(méi)有強烈要求注明公攤面積和公攤系數，我也不必要加上。

　　解說(shuō)：

　　根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規定，以建筑面積計價(jià)的當事人應當在合同中約定，套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，像這樣不寫(xiě)明套內面積和公攤面積的是明顯的違規行為。

　　正是因為貴賓首府的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽定的合同中存在諸多問(wèn)題，才導致眾多業(yè)主不了解自己購買(mǎi)的房屋真實(shí)的用途和面積。

　　其實(shí)，對于貴賓首府的購房者來(lái)說(shuō)，即便他們不了解相關(guān)規定，按理說(shuō)應該會(huì )有職能部門(mén)為他們把關(guān)。按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，承擔商品房銷(xiāo)售管理責任的是各地建設行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，那么高密市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室又是如何履行監管的職能呢？

　　記者：

　　那作為商品房的主管部門(mén)，對于簽署這樣的合同，你們要不要承擔一定的監管責任？

　　潘守亭 山東省高密市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室黨支部書(shū)記：

　　這個(gè)情況我不很清楚。

　　記者：

　　在不在你監管范疇之內？

　　潘守亭：

　　應該是合同的發(fā)放，應該我們是有的，但是監管我們是不管的。

　　記者：

　　他怎么賣(mài)都可以？

　　潘守亭：

　　怎么賣(mài)都可以，我認為應該是這樣。

　　解說(shuō)：

　　在貴賓首府銷(xiāo)售合同上，記者看到最后一條就是合同要送高密市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理辦公室登記備案，這也是合同接受職能部門(mén)審查的一個(gè)過(guò)程。

　　邱寶昌：

　　不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)預售合同是要備案制，職能部門(mén)是要備案的。那么備案的時(shí)候，他就看你是不是符合相關(guān)的規定。那像這個(gè)合同必要條款當中有建筑面積，后面還有套內建筑面積，分攤面積都空下來(lái)，這也是應該填而沒(méi)有填的。那作為職能部門(mén)在備案審查的時(shí)候，你應該要對這種不符合備案形式、備案要求的合同，應該要求它重新備案、讓它如實(shí)填寫(xiě)相關(guān)數據以后再進(jìn)行備案，而我們的職能部門(mén)沒(méi)有認真履行這種監管職能。

　　解說(shuō)：

　　不僅如此，高密市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公室在給貴賓首府發(fā)放商品房預售許可證時(shí)也沒(méi)有按照規定要求操作。

　　在貴賓首府的預售許可證上，記者看到，房屋用途、性質(zhì)上沒(méi)有明確標明是酒店式公寓，而是寫(xiě)著(zhù)營(yíng)業(yè)和居住。

　　記者：

　　那你們發(fā)放這個(gè)依據是什么？

　　潘守亭：

　　我忘了這個(gè)事了，我看一下可以嗎，營(yíng)業(yè)、居住。

　　解說(shuō)：

　　按照《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售許可證的發(fā)放依據是建設項目的立項、規劃、土地使用權等批準文件。也就是說(shuō)，預售許可證應與立項、規劃、土地相一致。記者查閱了貴賓首府的立項文件，上面明確標明貴賓首府就是酒店式公寓，而且據高密市規劃局負責人介紹，該項目規劃也是酒店式公寓。但高密市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)辦公室卻沒(méi)有依據此文件發(fā)放預售許可證，這在一定程度上給購房者造成更大的誤解。

　　邱寶昌：

　　實(shí)際上這和規劃，和土地使用是不一致的，違反了建設部《關(guān)于預售許可管理辦法》當中預售證發(fā)放的有關(guān)規定。那現在為什么會(huì )出現營(yíng)業(yè)和居住和以前的酒店式公寓與混合式住宅不一致，這一點(diǎn)我認為只有相關(guān)的職能部門(mén)，他們才能解釋清楚。

　　記者：

　　為什么會(huì )跟規劃不同？

　　潘守亭：

　　這個(gè)可以看看，看看是什么原因，肯定它這是有原因的，我認為肯定是有原因的。

　　記者：

　　你認為什么原因呢？

　　潘守亭：

　　什么原因我不是很清楚。

　　記者：

　　但是也正是這樣的一個(gè)預售許可證，就會(huì )給業(yè)主們造成一種誤導，你覺(jué)得這個(gè)責任在誰(shuí)呢？

　　潘守亭：

　　這個(gè)我不是很清楚。

　　演播室主持人 敬一丹：

　　面對著(zhù)購房者房地產(chǎn)商云山霧罩，職能監督似有實(shí)無(wú)，而蒙在鼓里的張維們相信合同，相信政府職能部門(mén)發(fā)出的商品房預售許可證，相信自己買(mǎi)的就是住宅。而現在呢，他們不僅要承受過(guò)高的公攤系數，還要繳納商用標準的水電費和物業(yè)費，房地產(chǎn)商缺乏誠信，職能部門(mén)監管不力，給購房者造成的損失該由誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單呢？