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　　有人說(shuō)，調控至今，房企信心的脆弱已經(jīng)開(kāi)始顯現，市場(chǎng)并非固若金湯，其敏感的神經(jīng)對于政策的任何風(fēng)吹草動(dòng)都能迅速感知。

　　房產(chǎn)稅征與不征還在揣測之中，近日，一則“萬(wàn)科將于6月份全國范圍大降價(jià)”再次令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始躁動(dòng)。

　　這則在萬(wàn)科媒體人眼中的“假新聞”，則被諸多房地產(chǎn)業(yè)內人士傳成了真消息，并再次將其看成一場(chǎng)降價(jià)潮來(lái)臨前的信號。

　　降還是不降，房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈至今，似乎就要一觸即發(fā)。

　　萬(wàn)科未來(lái)降價(jià)的“活口”

　　萬(wàn)科董事長(cháng)王石下山后，房地產(chǎn)界最關(guān)心的問(wèn)題開(kāi)始變成萬(wàn)科將何時(shí)降價(jià)。

　　一則傳言牽動(dòng)了房地產(chǎn)界所有的敏感神經(jīng)。該消息稱(chēng)，援引未具名知情人士的話(huà)，由于成交量低迷，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司準備本月下調住宅項目的價(jià)格。該消息并未透露萬(wàn)科準備降價(jià)的幅度。

　　昨日，就此消息，本報記者致電萬(wàn)科相關(guān)人士，該人士反應的第一句話(huà)就是，“這是個(gè)假新聞”。

　　但盡管如此，記者在萬(wàn)科集團給本報的回復中發(fā)現，在否認之外，萬(wàn)科給自己未來(lái)可能存在的降價(jià)行為留足了空間。

　　萬(wàn)科董秘譚華杰稱(chēng)，“去年下半年以來(lái)，各地市場(chǎng)的情況明顯分化，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的現象在部分熱點(diǎn)城市比較突出。近期國家及各地連續出臺了多項政策，抑制市場(chǎng)向過(guò)熱發(fā)展，這些政策調控力度之大，調控態(tài)度之堅決，為近年來(lái)所少見(jiàn)，相信必然會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生顯著(zhù)影響”。

　　他表示，從4月下旬以來(lái)主要城市的實(shí)際成交情況看，購房者心態(tài)明顯趨于謹慎，成交量顯著(zhù)回落。熱點(diǎn)城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場(chǎng)主流。

　　“自住購房者更關(guān)注自身的經(jīng)濟承受能力，更看重樓盤(pán)的實(shí)際性?xún)r(jià)比，不會(huì )僅僅基于對房?jì)r(jià)走勢的判斷而購房。因此熱點(diǎn)城市去年下半年以來(lái)房?jì)r(jià)慣性上漲的局面將結束，價(jià)格將在供需關(guān)系的影響下，重新回歸到與自住需求購買(mǎi)力相匹配的合理區間。萬(wàn)科也將積極主動(dòng)順應市場(chǎng)變化趨勢，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出我們的產(chǎn)品�！�

　　萬(wàn)科的回復在一位開(kāi)發(fā)商看來(lái)，卻變成了承認未來(lái)可能會(huì )降價(jià)。該人士向記者表示，雖然開(kāi)發(fā)商目前對外口徑幾乎一致，但其實(shí)內部早已準備了多套預案。

　　“一般來(lái)說(shuō)就是，多次刺探市場(chǎng)反應，然后根據反應做出幾個(gè)預案出來(lái)�！痹撊耸勘硎�。

　　萬(wàn)科的銷(xiāo)售難題

　　正如華遠董事長(cháng)任志強所言，開(kāi)發(fā)商可能用一個(gè)季度時(shí)間完成了本年度銷(xiāo)售額的50%，但開(kāi)發(fā)商可能用剩下三個(gè)季度都完不成剩下的50%銷(xiāo)售額。

　　而萬(wàn)科地產(chǎn)也屬于受此困擾之一的開(kāi)發(fā)商。

　　5月5日晚間，萬(wàn)科披露了其4月份的銷(xiāo)售月報。當月萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售面積63.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額78億元，分別比2009年同期增長(cháng)6.3%和48%。綜合1-4月份，萬(wàn)科累計銷(xiāo)售面積187.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額228.9億元。

　　雖然銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售金額均同比上漲，但隨著(zhù)調控政策對市場(chǎng)的影響日益明顯，萬(wàn)科業(yè)績(jì)的增長(cháng)已經(jīng)放緩了腳步。

　　“去年底，王石提出的萬(wàn)科今年800億元的銷(xiāo)售目標現在看起來(lái)也并非是簡(jiǎn)單的任務(wù)�！睒I(yè)內人士認為�！颁N(xiāo)售額同比下降的情形在年內什么時(shí)點(diǎn)出現目前尚難預料，萬(wàn)科若要與2009年的634億元銷(xiāo)售持平，都將有一定的難度�！�

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者表示，萬(wàn)科此次傳出降價(jià)事件，可能是萬(wàn)科故意而為之。因為2008年率先降價(jià)的萬(wàn)科飽受了被購房者砸售樓處等品牌形象大減事件，所以萬(wàn)科并不想第一個(gè)降價(jià)。但它想通過(guò)此信號讓其他房企先降。

　　記者了解到，隨著(zhù)調控效應將逐步顯現，萬(wàn)科的業(yè)績(jì)增長(cháng)或將放慢腳步。從萬(wàn)科第一季度的銷(xiāo)量來(lái)看，一季度萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積124萬(wàn)平方米已經(jīng)同比下降19%，在嚴厲調控下，萬(wàn)科未來(lái)銷(xiāo)售形勢未見(jiàn)樂(lè )觀(guān)。

　　此外，還據了解，萬(wàn)科的融資渠道目前也顯得并不順暢。有消息稱(chēng)，萬(wàn)科的112億元公開(kāi)增發(fā)似乎并不在國土部“給予支持”的融資方案之列。雖然國土部目前僅對首批25家地產(chǎn)企業(yè)的融資申請發(fā)表了意見(jiàn)，仍將有第二批16家等待國土部意見(jiàn)，但目前并未有較為明確的信息顯示，萬(wàn)科的增發(fā)方案能通過(guò)審核。

　　上市房企恐將率先降價(jià)

　　不僅僅是萬(wàn)科，記者了解到，近期多家房企融資增發(fā)方案被緊急叫停。

　　港資開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)的逾200億元IPO，招商地產(chǎn)50億元原計劃的增發(fā)均告停止。受新政影響，股市中地產(chǎn)板塊預期不斷下調，亦影響房企股權融資。鑒于A(yíng)股融資中增加了國土資源部對土地儲備的審查環(huán)節，招商地產(chǎn)亦可能無(wú)法通過(guò)再融資。日前，國土資源部通過(guò)了8家地產(chǎn)公司再融資審批，這些均為土地儲備量小的房企。

　　“招商地產(chǎn)的融資現狀可謂內地大型房企融資之風(fēng)向標，萬(wàn)科、保利等房企與其背景相似，也極有可能同樣停止增發(fā)。而海外上市房企雖然目前仍在融資，但曾經(jīng)的‘限外’政策是否會(huì )再度降臨，亦成為上述公司不得不考慮的問(wèn)題�！敝性�集團研究中心高級經(jīng)理劉淵認為，內地房企一旦融資受限，勢必影響銷(xiāo)售市場(chǎng)，各房企后續發(fā)展策略亦將面臨重新部署，而價(jià)格調整可能是最早考慮的策略。

　　中國房地產(chǎn)測評中心最近發(fā)布的報告其中一項內容就是闡釋了這一點(diǎn)。2009年年報顯示上市房企銷(xiāo)售和預售規模大增，50強企業(yè)銷(xiāo)售額和預售額達到7500億元，持有現金總額達到3000億元，表明資金充裕。但2010年4月強力宏觀(guān)調控政策出臺，部分2009年拿地企業(yè)資金壓力陡增，其中資產(chǎn)負債率超過(guò)70%的13家50強房企未來(lái)可能陷入資金困境。

　　部分企業(yè)目前已經(jīng)發(fā)行高息債券，顯示2009年資金寬裕局面已經(jīng)結束。

　　日前，在香港上市的恒盛地產(chǎn)宣布暫停海外高息發(fā)債計劃，而花樣年原本計劃發(fā)債2.5億美元，最終只完成1.25億美元，而且債息達到14%的歷史最高水平。有分析師認為，樓市調控令投資者對內地房企前景擔憂(yōu)加深，此外，房企扎堆融資也令市場(chǎng)飽和。

　　此外，擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的另外一個(gè)難題是，隨著(zhù)市場(chǎng)持續僵持，房企面臨著(zhù)資金周轉速度的放緩。而這種問(wèn)題在大房企身上表現得則更為嚴重。

　　“在過(guò)去幾年中，每一次房地產(chǎn)企業(yè)大量買(mǎi)地后，都會(huì )出現一次宏觀(guān)調控，而在調控期，他們又往往只能低價(jià)賣(mài)房。這使得他們的凈資產(chǎn)收益率始終偏低�！苯鹑诜治黾叶披惡缯J為，這種規模擴張的公司是典型的“順周期企業(yè)”，高峰期的高價(jià)大肆購地和低谷期的快速去存貨勾勒出這些企業(yè)的成長(cháng)曲線(xiàn)。如果這些企業(yè)能夠保持對行業(yè)周期的敏感度和靈活性，則足以維持財務(wù)安全，但是卻必定難以創(chuàng )造高回報率。萬(wàn)科僅僅要求自己的投入資本回報率在12%以上，金地集團近年來(lái)的凈資產(chǎn)收益率一直處于15%以下，其投入資本回報率則更加糟糕，僅有6.49%。對于和海外基金以及國內信托公司大規模合作的金地集團而言，“地產(chǎn)＋金融”的模式本應該要求較高的回報率，但金地集團個(gè)位數的投入資本回報率卻難以悅眾。

　　“在宏觀(guān)調控之下，銷(xiāo)售速度放緩顯然嚴重影響這些大房企的凈資產(chǎn)收益率�，F在上市房企面臨的主要問(wèn)題就應該是降價(jià)銷(xiāo)售以追求資金周轉速度加快，彌補因為降價(jià)所帶來(lái)的損失，以此來(lái)追求高于行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率�！睒I(yè)內人士認為，就目前形勢而言，房企不降價(jià)，調控顯然不會(huì )停止。

　　某知名地產(chǎn)公司副總經(jīng)理溫立偉也認為，“在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，70%的市場(chǎng)份額掌握在上市公司手中，這些上市公司均有業(yè)績(jì)、利潤以及成長(cháng)性的考核。比起看到資本市場(chǎng)不斷大跌，這些上市公司將不得不選擇放棄高房?jì)r(jià)所帶來(lái)的利潤”。