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　　2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以“降價(jià)促銷(xiāo)”為主題開(kāi)年的。以萬(wàn)科、合生創(chuàng )展這些房地產(chǎn)大企業(yè)為降價(jià)龍頭，各地房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始紛紛跟進(jìn)。有房地產(chǎn)商甚至提出，“若降晚了，怕現在的價(jià)錢(qián)也賣(mài)不到�！钡�是也有許多房地產(chǎn)企業(yè)眼巴巴看著(zhù)房?jì)r(jià)步步下滑，卻是有苦難言：不是不想降，實(shí)在是降不起。一邊是價(jià)格調整之后的市場(chǎng)尚未有明顯起色，一邊卻是前兩年高價(jià)拿下的土地將面臨虧本賤賣(mài)的窘迫情形。究竟是虧本出讓還是繼續觀(guān)望，對于今年的房企來(lái)說(shuō)：真是兩難！

　　昂貴土地銷(xiāo)價(jià)難定

　　“如今最為頭疼的，便是2007年獲取的地塊應該如何做規劃�！币患掖笮头康禺a(chǎn)央企內部人士告訴記者。這陣子，各個(gè)地方項目公司的銷(xiāo)售計劃已經(jīng)開(kāi)始陸續上交匯總了�！坝械膮^域房?jì)r(jià)調整很厲害，如果按照當地的市場(chǎng)價(jià)格，個(gè)別以高價(jià)獲取的土地很可能只能保本甚至虧本銷(xiāo)售了�！彼麘n(yōu)慮地表示。

　　2007年土地市場(chǎng)“面粉貴于面包”的怪相，催生了眾多“地王”。但遭遇了去年一輪深度調整之后，希冀以高投入獲取高回報的如意算盤(pán)紛紛落空。萬(wàn)科在2007年10月以17億元獲取的北京大郊亭地塊停工擱置至今;而單價(jià)創(chuàng )下拿地紀錄的蘇寧環(huán)球，則在去年8月退回了上海南京東路163號地塊。

　　一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，某幅上海濱江地塊，成本價(jià)已達到2萬(wàn)元/平方米至3萬(wàn)元/平方米，原意欲以5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格銷(xiāo)售。但就目前周邊市場(chǎng)的價(jià)格水平，“根本不敢拿這個(gè)價(jià)格出來(lái)賣(mài)�！�2008年9月，央行結束了長(cháng)達兩年四個(gè)月之久的信貸緊縮措施，并在短短3個(gè)月時(shí)間內，將存貸款利率恢復到信貸緊縮前2002-2003年的水平。但是，這并不意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商與銀行重新進(jìn)入了“蜜月期”�！般y行信貸并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，我們還是面臨著(zhù)開(kāi)工投入的資金壓力�！焙贾菀晃婚_(kāi)發(fā)商表示。

　　標準普爾企業(yè)及政府評級服務(wù)董事李國宜表示，目前內地房企的資金來(lái)源，仍然主要依靠銷(xiāo)售和銀行貸款�！爱敵山煌�滯不前時(shí)，現金流會(huì )受到明顯影響�！焙馁Y近70億元，在2007年拿地1030萬(wàn)平方米的富力地產(chǎn)，為了緩解資金壓力，采用包括降價(jià)在內的各種促銷(xiāo)手段以加快銷(xiāo)售回款。富力稱(chēng)，2009年的銷(xiāo)售目標已定為220億元，力爭在2009年底將凈資產(chǎn)負債率降至80%以?xún)�。而首要措施便是“降低開(kāi)發(fā)成本、調低售價(jià)、增加銷(xiāo)售量、加快資金回籠”。

　　房企銷(xiāo)售壓力巨大

　　戴德梁行中國區綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮認為，2009年中國樓市將會(huì )面臨“去庫存化”的轉折。有數據顯示，1998-2008年的10年期間，全國范圍內用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米。截至2008年底，全國土地開(kāi)發(fā)量?jì)H為19.4億平方米，占購置總量的62%，近40%的土地開(kāi)發(fā)滯壓。

　　部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的建設項目，開(kāi)始在2008、2009年陸續入市。但由于市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃郁，各主要城市商品住宅紛紛出現滯銷(xiāo)。蔣尚禮表示，如果按現有成交速度來(lái)測算，預計全國十大城市的新建住宅庫存量，需要未來(lái)大約10-12個(gè)月時(shí)間才能基本消化出清。

　　這樣的市場(chǎng)消化前景，對于房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑壓力巨大�！熬烤故歉钊膺�是苦熬，應該是根據不同區域做不同判斷�！睆V州一名開(kāi)發(fā)商認為。他認為，市場(chǎng)底部是否已現，是采取定價(jià)或發(fā)展策略的基準�！皩τ诙诜e不少高價(jià)土地的企業(yè)來(lái)說(shuō)，大規模開(kāi)發(fā)是不適合的�！�

　　大公司作預虧準備

　　國金證券分析師曹旭特認為，2008年的房?jì)r(jià)下跌，導致久違的存貨減值準備重現上市公司財務(wù)報表。而減值準備的計提會(huì )使得上市公司利潤低于預期，因此有必要預判其可能對業(yè)績(jì)產(chǎn)生的影響。標普李國宜認為，高價(jià)地塊多集中于2007年所獲土地，如果相關(guān)政策有所放松，使得土地開(kāi)發(fā)時(shí)間可延后的話(huà)，未必會(huì )體現出虧損狀態(tài)，但如果不做撥備，對于上市企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì )出現毛利率很低甚至虧損的狀況。在赴港上市的內地房企中，綠城中國率先發(fā)布盈利預警，稱(chēng)2008年利潤率要低于2007年。緊隨其后，合景泰富與奧園集團，相繼發(fā)布盈利預警，表示去年年度利潤會(huì )同比顯著(zhù)下降。

　　曹旭特在報告中提出，早在去年三季報中，萬(wàn)科就率先提出將對5個(gè)項目進(jìn)行總額為5.35億元的計提減值準備。而其他如招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)及金地集團等幾家業(yè)內“大佬”，根據國金證券報告數據顯示，預計計提總額可高達5.4億元。且綜觀(guān)這幾家大公司預計計提的多個(gè)項目，都是在2007、2008兩年被高價(jià)吸納“入庫”的。

　　杭州廣廈天都城集團副總經(jīng)理王旭飛表示，與去年不同，今年開(kāi)發(fā)商的降價(jià)折讓有蔓延趨勢，“雖然降價(jià)會(huì )釋放部分市場(chǎng)需求，但不排除也會(huì )加重觀(guān)望氣氛�！彼�認為，這一階段的銷(xiāo)售行情會(huì )是個(gè)市場(chǎng)試探過(guò)程，“預計在4月底5月初能夠產(chǎn)生判斷結果�！�