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　　潘石屹、馮侖、易小迪、張寶全、曾偉……翻開(kāi)中國各地房地產(chǎn)商名錄時(shí)可以發(fā)現，大多數在全國各地叱咤風(fēng)云的房地產(chǎn)商們幾乎都有一段“闖海南”的歷史。海潮聲起，波瀾壯闊，一道海峽，成就了一代闖海創(chuàng )業(yè)人的激蕩夢(mèng)想。隨著(zhù)上世紀90年代海南地產(chǎn)泡沫的漲落，這些地產(chǎn)商又都撤離了海南，開(kāi)始向全國進(jìn)軍。

　　而近年來(lái)，萬(wàn)科、富力、雅居樂(lè )、魯能、東和、金泰、新世界、中信國安、中信太富等知名房地產(chǎn)公司又再次紛紛入駐海南，掀起一股海南“掘金潮”。

　　一個(gè)三亞版的“佛羅里達”

　　500萬(wàn)元便可撬動(dòng)一個(gè)項目，而一個(gè)項目一年有上億元的回報。

　　平均氣溫常年保持在25℃，有著(zhù)東方夏威夷美譽(yù)的三亞地產(chǎn)發(fā)展與佛羅里達有著(zhù)太多相似。2008年，85.28%的商品房賣(mài)給了島外投資者。

　　2007年3月，家住黑龍江省虎林縣的孫老師在三亞郊區買(mǎi)了一套75平方米的房子。由于身體不好，每年冬天他們夫婦倆會(huì )到三亞享受幾個(gè)月，夏天再回來(lái)。孫老師稱(chēng)他們這種生活方式為“候鳥(niǎo)”，三亞的冬天在東北人看來(lái)就像是“天堂”�！盎⒘挚h在三亞買(mǎi)房的人大概有幾百戶(hù)，多數通過(guò)朋友的介紹，一方面是為了享受三亞冬天的景色，另一方面是看中了其成倍增長(cháng)的房?jì)r(jià)。朋友之中，抱著(zhù)炒房目的購買(mǎi)三亞房產(chǎn)的人居多。有經(jīng)商的朋友在海邊當時(shí)花了4000元/平方米左右買(mǎi)的望海樓，現在早已上萬(wàn)元�！睂O老師告訴記者，“如果早一點(diǎn)買(mǎi)價(jià)格更便宜，不過(guò)即便這樣他們三亞的房產(chǎn)也已經(jīng)翻了兩倍之多。目前三亞的房?jì)r(jià)還是在漲，三亞市中心已經(jīng)基本蓋滿(mǎn)了樓”。

　　據了解，三亞房地產(chǎn)在10年內的變化十分大。海景一線(xiàn)地—海景二線(xiàn)地—濱河區域—主城區域，開(kāi)發(fā)商們的地塊逐漸轉移。如今，可用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海景一線(xiàn)地塊已非常稀缺。自2002年，新建商品房?jì)r(jià)格表現出一波狂飆突進(jìn)之勢，一年一個(gè)價(jià)甚至幾個(gè)價(jià)，10年漲了近乎10倍。三亞的土地成本正以每年72%以上在遞增。驚人的土地利潤也因此吸引了眾多開(kāi)發(fā)商再次扎堆海南。

　　“500萬(wàn)元便可撬動(dòng)一個(gè)項目�！备鶕�三亞業(yè)內人士的分析，開(kāi)發(fā)商之所以蜂擁而上，除了當時(shí)存在的低門(mén)檻外，豐厚的利潤便是主要動(dòng)因�！俺�了基本地價(jià)，報建費只需50元/平方米�！睒I(yè)內人士認為，在三亞，一個(gè)項目一年有上億元的回報，而內地卻早就沒(méi)有這個(gè)利潤。即便海南現在每年預征2%的土地增值稅，對于一個(gè)收入上億元的項目而言，利潤還是很大，“手頭上拿著(zhù)一兩個(gè)億來(lái)三亞的開(kāi)發(fā)商太多了，可是沒(méi)地了”。

　　“目前市區土地已經(jīng)基本殆盡，海邊一線(xiàn)已經(jīng)不可能有土地出售。富力灣、雅居樂(lè )的清水灣事實(shí)上距離三亞都有一段距離，都在打‘泛’三亞的概念�！备涣�海南公司營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理余子健更愿意用“一夜暴富”來(lái)形容海南土地市場(chǎng)的狀態(tài)，“2006年三亞的均價(jià)在5000元/平方米左右，甚至還有均價(jià)在2000-3000元/平方米左右的商品房，當時(shí)拿地的開(kāi)發(fā)商土地成本都非常低。而現在三亞的海景房都升到2萬(wàn)元/平方米、3萬(wàn)元/平方米，甚至還有四五萬(wàn)元/平方米的商品房�？上牒Ｄ系耐恋乇├�有多高”。

　　據了解，2008年初，三亞市區已經(jīng)沒(méi)有低于7000元/平方米的房子，亞龍灣少量產(chǎn)權式酒店均價(jià)5萬(wàn)元/平方米，非海景公寓1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元每平方米、別墅1.8萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米。一位不愿透露姓名的業(yè)內人士向記者感嘆，三亞有些項目太泡沫�！跋窈：焦�寓居然賣(mài)到3萬(wàn)元/平方米，號稱(chēng)裝修1萬(wàn)元/平方米。而北京的豪宅裝修也不過(guò)5000元/平方米�！�

　　大牌開(kāi)發(fā)商早年扎堆“圈地”

　　海南早年進(jìn)駐項目獲取的豐厚利潤似乎讓全國所有的開(kāi)發(fā)商看起來(lái)都很“眼熱”。

　　海南早年進(jìn)駐項目獲取的豐厚利潤似乎讓全國所有的開(kāi)發(fā)商看起來(lái)都很“眼熱”。以三亞的亞龍灣喜來(lái)登酒店為例，這個(gè)占地10.65萬(wàn)平方米、建筑面積7.8萬(wàn)平方米、按511套客房設計的酒店，總投資5億元人民幣。據稱(chēng)，從2006年開(kāi)始每年營(yíng)業(yè)收入為2億-3億元。

　　于是，2006-2007年，開(kāi)發(fā)商掀起了海南掘金潮。低價(jià)圈地成為當時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)主要特征。除了早年進(jìn)駐的中糧集團、SOHO中國、魯能集團等大企業(yè)，后來(lái)廣州雅居樂(lè )地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、三九國裕房地產(chǎn)、和黃地產(chǎn)、新世界地產(chǎn)、廣電集團、香港明園發(fā)展有限公司、杭州綠地、中華集團、大連萬(wàn)達、華潤地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、今典集團等知名開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入。

　　2005年富力地產(chǎn)獲取陵水縣東部香水灣地塊，占地約86.7萬(wàn)平方米，成本約1.79億元，規劃發(fā)展為綜合性商旅項目，地價(jià)大約40多萬(wàn)元/畝；同樣以協(xié)議方式，雅居樂(lè )地產(chǎn)在陵水縣清水灣圈地1.5萬(wàn)畝，包括住宅、酒店及其他配套在內的項目開(kāi)發(fā)，號稱(chēng)10年內完成130億元投資額。今典集團在嘗到紅樹(shù)林度假酒店利潤的甜頭之后，又在三亞大手筆拿了兩塊地。2007年7月，競爭激烈的三亞海棠灣大型開(kāi)發(fā)項目的首期7宗土地同時(shí)開(kāi)標，其中面積約達22萬(wàn)平方米、投資額達16.8億元的七星級酒店規劃用地，由張寶全旗下的今典集團一舉奪標�！爱敃r(shí)很多開(kāi)發(fā)商都是先把地圈下來(lái)再說(shuō)�！睒I(yè)內人士形容當時(shí)海南開(kāi)發(fā)商近乎狂熱拿地的狀態(tài)。

　　一位海南地產(chǎn)大腕表示，“現在讓他很煩的是三亞的地價(jià)火成這樣”。太過(guò)火熱的土地市場(chǎng)似乎讓雅居樂(lè )嗅到了危機，去年三亞曾多次傳出雅居樂(lè )要淡出清水灣的消息。

　　據悉，截至2009年1月31日，三亞商品住房結轉可售面積為210.32萬(wàn)平方米，其中上年結轉可售面積200.83萬(wàn)平方米，同期相比增長(cháng)49.29%。而三亞2008年1-12月房地產(chǎn)運行情況顯示，登記銷(xiāo)售面積僅為109.69萬(wàn)平方米�？梢�(jiàn)，存量市場(chǎng)已經(jīng)讓三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“吃不消”，更何況未來(lái)還要面臨如此之多的待銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　三亞開(kāi)發(fā)商將面臨“火拼”

　　掘金“旅游地產(chǎn)”的人越來(lái)越多，導致三亞的產(chǎn)品同質(zhì)化、普遍化，客戶(hù)的重疊現象嚴重。

　　目前，三亞的成交量和價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始打破不跌的神話(huà)。經(jīng)歷了集中圈地年代，消化存貨成為2009年全國土地市場(chǎng)的主要任務(wù)。囿于資金、市場(chǎng)等壓力，今年三亞的開(kāi)發(fā)商也將面臨把早年的圈地推向市場(chǎng)的壓力。

　　記者在搜房網(wǎng)海南頻道看到，三亞目前共在售36個(gè)新盤(pán)。而雅居樂(lè )清水灣、富力灣、香水灣1號、三亞金泰·山嶼湖等多個(gè)項目也將在今年陸續推出。在北京，雅居樂(lè )清水灣項目去年年底就開(kāi)始進(jìn)入大力度宣傳階段。今年2月份，今典集團不惜拿出1000萬(wàn)元啟動(dòng)第三次項目征名活動(dòng)，同時(shí)推出一個(gè)客房總量超過(guò)5000間的“巨無(wú)霸式”五星級產(chǎn)權式酒店。

　　“對于有資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商而言，長(cháng)久地持有土地、捂盤(pán)不賣(mài)是最合算的，但問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商能不能扛住�！北本┙鹛┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司副總經(jīng)理謝蘇明向記者表示，“多數開(kāi)發(fā)商是扛不過(guò)5年的。目前三亞進(jìn)入調整期是必然的，但這個(gè)調整期將會(huì )很緩慢”。

　　謝蘇明表示，2009年三亞將是真正“地產(chǎn)人”的時(shí)代。市場(chǎng)好的時(shí)候是不需要營(yíng)銷(xiāo)的，市場(chǎng)低迷的時(shí)候才需要地產(chǎn)人的策略營(yíng)銷(xiāo)。對于三亞而言，半山半島的營(yíng)銷(xiāo)就是成功的。它是三亞在全國打造的第一個(gè)度假產(chǎn)品。

　　然而，一方面是龐大的房地產(chǎn)投資、市場(chǎng)存量，一方面是全國性投資開(kāi)始保守，目前的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然將要面臨比“半山半島”一枝獨秀時(shí)代更大的壓力�！艾F在三亞的競爭格局已經(jīng)發(fā)生質(zhì)的變化，亞龍灣、陵水、三亞灣三大板塊已經(jīng)集中很多項目，未來(lái)兩到三年新的東部黃金海岸競爭力也將形成�！庇嘧咏”硎�。

　　如果說(shuō)兩年前半山半島用一個(gè)在業(yè)內人士看來(lái)并不怎樣的“鹿回頭”地塊成功地打造出一個(gè)全國聞名的度假產(chǎn)品，那么隨著(zhù)掘金“旅游地產(chǎn)”的人越來(lái)越多，產(chǎn)品同質(zhì)化、普遍化，客戶(hù)的重疊，全國人民會(huì )不會(huì )買(mǎi)單都將是三亞開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題。

　　據了解，目前三亞90%以上的樓盤(pán)都以休閑度假為主題，受旅游市場(chǎng)的影響強烈，旅游旺季銷(xiāo)售火爆，若旅游淡季房產(chǎn)銷(xiāo)售就陷入低谷。而在近幾年的北京春、秋季房展會(huì )上，海南項目扎堆“拉客”總是能夠成為每年京城媒體樂(lè )道的一大特點(diǎn)。一份三亞某地產(chǎn)項目在去年“十一”黃金周做的市場(chǎng)調研報告寫(xiě)著(zhù)這樣幾句話(huà)，“從各個(gè)開(kāi)盤(pán)項目的統計數據顯示表明，全國大勢低迷的整體現狀，在一定程度上也已波及到三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年的銷(xiāo)售勢頭明顯低于去年。據各項目銷(xiāo)售代表反映，去年客戶(hù)一人都想買(mǎi)幾套，而今年客戶(hù)購買(mǎi)一套都要觀(guān)望琢磨很久，而且必須各項服務(wù)都要做到位才能避免丟失客戶(hù)”。

　　其實(shí)，像上述的虎林縣有著(zhù)“候鳥(niǎo)”生活方式的人并不多�！白�13億中國人消費海南的旅游地產(chǎn)并不是一件容易的事情。目前會(huì )去使用旅游地產(chǎn)的人還比較少。它需要開(kāi)發(fā)商去改變客群的一種生活方式，至少去那里買(mǎi)房的人要有每月去海南享受的習慣�！庇嘧咏「嬖V記者，去年，他在做全國巡展的時(shí)候發(fā)現，說(shuō)盡三亞的漂亮、美好，在購房者看來(lái)，都好像是一種遙不可及的夢(mèng)。

　　一位業(yè)內人士表示，三亞的開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是在給購房者造一個(gè)“夢(mèng)”。三亞房地產(chǎn)業(yè)存在滯后性，即它的復蘇、高漲落后于國內房地產(chǎn)同期發(fā)展水平2-3年左右的時(shí)間。旅游度假產(chǎn)品只有在人們經(jīng)濟非常寬裕的情況下或出于投資保值的目的才會(huì )購買(mǎi)此類(lèi)產(chǎn)品。目前，全球性投資萎靡，三亞造的這些“夢(mèng)”未來(lái)如何也很令人擔憂(yōu)。

　　但是謝蘇明認為，三亞的未來(lái)走勢不會(huì )再次出現泡沫現象，它的發(fā)展存在一定的滯后性。1998年全國商品房政策改革使得全國樓市火熱起來(lái)，但三亞是在2003年才真正火起來(lái)，比全國晚了5年。三亞和北京樓市一樣，有其城市的特定屬性，具備一線(xiàn)城市的地產(chǎn)價(jià)值。