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　　哪些成本在推高房?jì)r(jià)？如何應對閑置房？該怎么看商品房預售制度？……今年兩會(huì )上，這些房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問(wèn)題再次引發(fā)關(guān)注。

　　三大推手致房?jì)r(jià)高企

　　房?jì)r(jià)成本問(wèn)題一直是眾人最為關(guān)心的熱點(diǎn)話(huà)題，但這一成本具體由哪些要素構成，又是哪些要素在起主導作用卻極少被披露。本次兩會(huì )上，有政協(xié)委員專(zhuān)門(mén)列了一個(gè)房?jì)r(jià)成本清單，并進(jìn)行了詳細解析。

　　“土地成本、稅費成本和企業(yè)利潤的不斷飆升，是近年來(lái)我國房?jì)r(jià)高企的根源�！比珖�政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印說(shuō)，當前我國房?jì)r(jià)有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類(lèi)稅費和企業(yè)利潤。我國房?jì)r(jià)之所以被抬高，與后三大成本不斷飆升有關(guān)。

　　許家印指出，通常情況下，前兩項成本價(jià)格變化不大，后三項成本才是真正影響房?jì)r(jià)的主要變量。目前后三項成本占房屋交易價(jià)格的80%以上，其中土地成本已占到房?jì)r(jià)的三成，各種稅費占到三到四成，企業(yè)利潤也遠遠超過(guò)了5%的世界平均比例。如果這三項成本繼續增加，無(wú)疑房?jì)r(jià)還會(huì )上漲。

　　“僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節征收的各類(lèi)稅費高達100多項，其成本加起來(lái)占到房?jì)r(jià)的1/3以上，最終這一成本被轉嫁給了消費者�！痹S家印委員強調說(shuō)。

　　對于如何控制高房?jì)r(jià)，許家印表示，可以從三個(gè)方面入手。一是企業(yè)應該合理控制利潤；二是地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾，控制地價(jià)過(guò)快上漲。三是國家要完善房地產(chǎn)稅費體系，取消不合理稅費。

　　取消商品房預售制度基礎已經(jīng)具備

　　有關(guān)商品房預售話(huà)題也再度成為關(guān)注熱點(diǎn)。近年來(lái)一直有代表委員建議取消該制度，其中最受關(guān)注的是在十屆全國人大四次會(huì )議上，33位代表建議取消房地產(chǎn)預售制度。民革中央今年在其所提的名為“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案中指出，房地產(chǎn)預售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范的主要根源之一。該制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，甚至還會(huì )出現“攜款潛逃”等違法犯罪行為。適時(shí)果斷取消商品房預售制度，是消除房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范的重要舉措。

　　民革中央認為，目前取消商品房預售制度已具備了比較堅實(shí)的基礎。一方面，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，商品房預售制度已不適應經(jīng)濟發(fā)展和實(shí)踐的需要；另一方面金融體系改革和金融制度創(chuàng )新為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等方式均可補缺預售商品房籌資的功能；此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積累了一定的實(shí)力，具備了駕馭資金項目運作的能力，對預售商品房制度的依賴(lài)性已減弱。

　　開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)空置稅抑制過(guò)度投資

　　關(guān)于如何應對空置房問(wèn)題，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)郭松海建議，對長(cháng)期閑置房屋的業(yè)主征收不動(dòng)產(chǎn)空置稅。

　　郭松海委員說(shuō)，國家統計局公布的數據顯示，截至2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(cháng)21.8%；其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)32.3%。如按2007年全國商品房均價(jià)估算，商品房占壓資金約6000億元。

　　郭松海介紹說(shuō)，當前，上海、北京、大連、杭州、青島等地成片的中高檔公寓成為“有主無(wú)人住，夜晚不見(jiàn)光”的黑樓。這種行為過(guò)多地占有了公共的土地資源，導致資源緊張，價(jià)格上漲，其消費行為產(chǎn)生了外部負效應，為此應付出相應成本。我們要學(xué)習法國近年來(lái)在大城市征收的房屋空置稅的經(jīng)驗，其稅收集中在那些收入高，房產(chǎn)多而空置，造成資源浪費的人身上。

　　“對擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶(hù)主，可以考慮開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，這樣有利于抑制過(guò)度投資需求。與此同時(shí)，對開(kāi)發(fā)商竣工驗收后的商品房空置一段合理時(shí)間如一年或兩年后，也應認定其為閑置房屋，這樣可以打破部分開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的美夢(mèng)，迫其降價(jià)促銷(xiāo)，有利于增加市場(chǎng)的有效供給�！惫�松海說(shuō)。