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　　從2月中下旬開(kāi)始，京滬等一線(xiàn)城市逐步擺脫了春節期間成交慘淡的困局，迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”。

　　針對樓市未來(lái)走向，業(yè)界觀(guān)點(diǎn)不盡相同，有人認為這種樓市回暖的行情是暫時(shí)的，甚至是由開(kāi)發(fā)商“假按揭”造成的假象。有的學(xué)者則根據樓市成交數據的分布特點(diǎn)和趨勢判斷，樓市回暖基本上已經(jīng)確立，市場(chǎng)回暖不容置疑。3月份的數據在一定程度上支持了后者的判斷。

　　從已公布的情況看，3月份的樓市成交數據可以用“華麗”來(lái)形容：3月上海商品住宅成交量為156萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅97%；同期北京共成交商品住宅期房11298套，成交商品住宅現房2124套，環(huán)比2月分別增長(cháng)72.1%和23.6%；深圳、廣州等城市住宅成交量也創(chuàng )出近期新高。一線(xiàn)城市3月份住宅成交行情集體爆發(fā)，基本上達到或超過(guò)2007年同期的成交水平。

　　一線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)成交量實(shí)現“蛙跳”式上漲，迅速回填了2008年來(lái)的月度成交缺口，并達到2007年同期的成交水平。這種成交態(tài)勢用“小陽(yáng)春”來(lái)形容已經(jīng)不夠。如果4、5月份樓市能夠延續3月份的“華麗”走勢，那么我們就可以肯定地說(shuō)樓市的“艷陽(yáng)天”已經(jīng)來(lái)臨。

　　但是，從“小陽(yáng)春”到“艷陽(yáng)天”到底還有多遠？是“咫尺之距”還是“海天之遙”？

　　影響商品住宅市場(chǎng)走勢的因素主要有兩大類(lèi)，一是宏觀(guān)政策因素，另一個(gè)是市場(chǎng)因素。宏觀(guān)政策方面目前的基調是寬松的，包括金融政策和土地政策在內，都給開(kāi)發(fā)商較寬松的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)鼓勵商品住房成交量的提升。只要宏觀(guān)政策基調不再突然反復，特別是由當前的寬松轉向緊縮，那么政策因素對樓市的發(fā)展就是中立或有利的。

　　從市場(chǎng)因素看，關(guān)系到住宅市場(chǎng)成交及價(jià)格走勢的因素很多，如宏觀(guān)經(jīng)濟走勢、住房供應結構、市場(chǎng)供求關(guān)系、消費信心、空置率等等。短期內消費信心和供求關(guān)系對市場(chǎng)成交及價(jià)格影響較大。北京、上海等城市3月份成交量快速放大，價(jià)格也出現了上漲，就是因為消費心理出現了逆轉，從去年的過(guò)度觀(guān)望發(fā)展到現在的跟風(fēng)買(mǎi)房。

　　當然，剛性需求的釋放是這次成交量短期放量的主要原因。同樣，當市場(chǎng)供求處于不平衡時(shí)，如市場(chǎng)供應大幅回落時(shí)，也會(huì )促使消費心理向買(mǎi)房的方向轉變。

　　從長(cháng)期看，樓市受宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)因素影響較大，由于我國經(jīng)濟與世界聯(lián)系加強，因此也會(huì )受到國際金融危機等因素的間接影響。本次G20會(huì )議主要議題是討論如何應對世界金融危機、消除貿易保護、維護世界經(jīng)濟增長(cháng)穩定。

　　從各種跡象看，我國宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)前途面臨多種挑戰。同時(shí)，美國大量印制鈔票購買(mǎi)國債對我國的外匯儲備造成直接威脅，世界主要經(jīng)濟體間的協(xié)調出現一定困難。這些因素都決定了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)面臨諸多的挑戰。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟能否穩定決定了消費者收入能否穩定增長(cháng)、企業(yè)資金鏈是否安全、消費信心是否恢復、產(chǎn)品能否順利供應等。因此，面對我國樓市在成功獲得“小陽(yáng)春”行情后，能否迎來(lái)“艷陽(yáng)天”的疑問(wèn)，我們的回答是肯定的。樓市一定會(huì )隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定而出現回暖和成長(cháng)。但這個(gè)過(guò)程并不是想象中的那樣順利。樓市的持續發(fā)展必須解決動(dòng)力問(wèn)題，即持續不斷的剛性或改善性需求入場(chǎng)，過(guò)去積累的剛性需求能夠帶來(lái)短時(shí)的市場(chǎng)繁榮，但并不能解決持續增長(cháng)的問(wèn)題。毫無(wú)疑問(wèn)，3月份樓市取得了非常驕人的成績(jì)，但4、5月份能否持續這樣的行情，仍然是有疑問(wèn)的。(回建強 作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員)