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　　作為企業(yè)的所有者，其衡量公司業(yè)績(jì)水平的最重要指標便是凈資產(chǎn)收益率，該指標代表著(zhù)投資最終的回報率。根據杜邦分析體系，凈資產(chǎn)收益率可以轉化為銷(xiāo)售凈利率、資產(chǎn)周轉率和權益乘數的乘積。通過(guò)提高這三大財務(wù)比率可以使公司業(yè)績(jì)上升。而銷(xiāo)售凈利率又與銷(xiāo)售毛利率直接相關(guān)。

　　具體到一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，三大財務(wù)指標放大的表現，一是通過(guò)提高產(chǎn)品售價(jià)來(lái)提高銷(xiāo)售凈利率；二是通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)的手段提高回款速度以加快資產(chǎn)周轉率，相當于“薄利多銷(xiāo)”；三是通過(guò)放大負債率和財務(wù)杠桿，增加權益乘數。按照慣例，一個(gè)行業(yè)的負債率變化不大，基本處于穩定的區間，而且提高負債率將加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險；因此，為提高凈資產(chǎn)收益率，大多數企業(yè)是在銷(xiāo)售凈利率和資產(chǎn)周轉率上做文章。

　　但就房地產(chǎn)而言，近幾年來(lái)，我們看到追求毛利率遠勝于追求資產(chǎn)周轉率。據Wind數據統計，剔除ST后，2008年已公布年報的房地產(chǎn)公司平均凈資產(chǎn)收益率為9.91%，比上一年下降近六個(gè)百分點(diǎn)；資產(chǎn)周轉率為0.3，同比下降約21%；權益乘數為2.85，同比下降約25%。

　　這意味著(zhù)，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高凈資產(chǎn)收益率，必須在提高毛利率上下工夫。實(shí)際上，“提價(jià)”是地產(chǎn)企業(yè)最常用的手段。

　　業(yè)內專(zhuān)家分析，這與行業(yè)開(kāi)發(fā)的特殊性有關(guān)，也與房地產(chǎn)行業(yè)集中度低有關(guān)。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、且土地要素獲取的不確定性，造成了開(kāi)發(fā)商更傾向于通過(guò)“捂盤(pán)”賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，來(lái)提高收益率。在行業(yè)景氣高漲時(shí)如此，在市場(chǎng)低迷時(shí)也是如此。而行業(yè)集中度低，大企業(yè)市場(chǎng)份額少，多數小開(kāi)發(fā)商后續開(kāi)發(fā)能力低，也造成了追求毛利率的現實(shí)。

　　目前，國房景氣指數處于歷史低位，今年一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降40%，新開(kāi)工面積下降16%。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存消化稍顯好轉，資金壓力略顯緩解；開(kāi)發(fā)商降低銷(xiāo)售率、提高銷(xiāo)售價(jià)格的說(shuō)法和做法又開(kāi)始抬頭。

　　其實(shí)，資金流動(dòng)速度對企業(yè)盈利同樣具有重要意義。大企業(yè)常常用提高資金使用效率來(lái)提高自身的收益水平。據有關(guān)統計，萬(wàn)科從獲取土地到開(kāi)始售房通常僅需9-12個(gè)月。資金周轉速度提升直接帶動(dòng)企業(yè)利潤增加。

　　專(zhuān)家指出，當房地產(chǎn)商認為拿地價(jià)格較高而房?jì)r(jià)較低時(shí)，可能會(huì )推遲項目開(kāi)發(fā)。而項目周期過(guò)長(cháng)將意味著(zhù)增加無(wú)效成本，影響企業(yè)資金運作，致使財務(wù)成本趨高。在房地產(chǎn)業(yè)內，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于各個(gè)項目拿地成本、開(kāi)發(fā)成本不同，房地產(chǎn)商一般會(huì )通過(guò)其他在售項目熨平成本。在實(shí)際操作中，各項目虧損推盤(pán)以求回款的概率很小。開(kāi)發(fā)商顯然更傾向于推遲開(kāi)發(fā)、退地等方式降低供應來(lái)保住房產(chǎn)價(jià)格。

　　目前，雖然信貸利率較低，部分大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較易獲得低成本金融支持，但多數開(kāi)發(fā)商對進(jìn)一步拿地持謹慎態(tài)度，這也反映了目前房地產(chǎn)運營(yíng)的某種邏輯。（林喆）