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　　繼3月“上海之春”房展會(huì )上出現高人氣后，這個(gè)“五一”假期，被譽(yù)為上海樓市風(fēng)向標的“假日樓市”房展會(huì )依然接納了高客流。主辦方表示，除國內共約200家大小開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)淘金外，更有17萬(wàn)人次參觀(guān)，成交面積13萬(wàn)平方米，成交金額19.2億元，成交均價(jià)12000元/平方米。無(wú)論參觀(guān)人數還是成交金額都是去年同期的一倍多，也超過(guò)樓市最火爆的2007年同期。

　　與會(huì )開(kāi)發(fā)商告訴中國證券報記者，此次房展會(huì )共出現兩大特征：一是前期市場(chǎng)低迷時(shí)期房產(chǎn)商放出的高額回扣已經(jīng)大幅縮小甚至取消；二是基于目前房市中較好的人氣和消費能力，房企預備在推盤(pán)量和后期價(jià)格調整上均加大動(dòng)作。

　　中信證券研究部分析師陳聰表示，4月上海商品房預售面積同比上漲47.96%，環(huán)比上漲10.77%。目前上海銷(xiāo)售情況和2007年相似，而遠超2008年。

　　房產(chǎn)研究機構“易居中國”分析師薛建雄認為，從各方數據看，目前樓市已經(jīng)過(guò)熱，房?jì)r(jià)存在上漲風(fēng)險。但此輪消費市場(chǎng)啟動(dòng)的主因，還是前期價(jià)格下調遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果，如果房產(chǎn)商貿然加大市場(chǎng)供給和抬高價(jià)格，則此輪市場(chǎng)景氣未必能夠持久，5、6月份的房產(chǎn)市場(chǎng)應該是以平穩上揚的走勢為主。

　　房展會(huì )打折少 新盤(pán)人氣旺

　　在“五一”房展會(huì )期間，中國證券報記者看到，前期未在“上海之春”房展會(huì )上露面的萬(wàn)科、富力等大型開(kāi)發(fā)商此次亡羊補牢，紛紛露面布展。不過(guò)，此次展會(huì )告別了去年下半年以來(lái)此起彼伏的打折潮，大量位置較佳的樓盤(pán)基本退出促銷(xiāo)陣營(yíng)，鮮有的小幅優(yōu)惠促銷(xiāo)樓盤(pán)集中在外環(huán)區域，外環(huán)以?xún)鹊臉潜P(pán)至多推出一些“送電器、禮物”、“推VIP卡買(mǎi)房”等小恩小惠。

　　在上海中環(huán)集團4月15日剛剛推出的“萬(wàn)里晶品苑”，售樓人士告訴中國證券報記者，所有380余套房源已經(jīng)全部售罄，售價(jià)均統一站穩于13000元以上，沒(méi)有絲毫折扣，“現在想要只能等退房”。

　　上海中環(huán)線(xiàn)附近一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理則表示，企業(yè)堅持每一期新推房源都保持每平方米均價(jià)有1000元至1500元的漲幅，這一定價(jià)策略不會(huì )被短時(shí)間內的市場(chǎng)波動(dòng)打亂節奏。富力地產(chǎn)人士則表示，目前最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，對2009年內地樓市持謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。

　　4月上海樓市的持續回暖，讓開(kāi)發(fā)商堅定了“拐點(diǎn)”已成定局的判斷。尤其4月25日當天，上海樓市單日成交量突破了1000套，創(chuàng )下了2007年10月以來(lái)的82周新高。中銀國際分析師周路表示，以4月26日的可售面積推算，上海的存量房只剩下3個(gè)月的消化時(shí)間，較前期大幅下降，顯示存貨消化速度明顯加快。

　　5月成交量有可能再創(chuàng )新高

　　一季度和4月的良好銷(xiāo)售形勢，令開(kāi)發(fā)商和消費者的預期均有所改變。薛建雄認為，從目前的市場(chǎng)熱情來(lái)看，5月成交量有可能再創(chuàng )新高，最終推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。對重奪定價(jià)權的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，多家企業(yè)在前期降價(jià)熱銷(xiāo)之后，正在打算將房?jì)r(jià)重新調回到之前的高點(diǎn)。

　　易居中國調研報告顯示，目前上海市場(chǎng)買(mǎi)漲情緒抬頭的跡象非常明顯。多數開(kāi)發(fā)商正在通過(guò)多批推盤(pán)小幅加價(jià)、將后繼房源報價(jià)推升至2008年高位等營(yíng)銷(xiāo)手法，給購房者以漲價(jià)在即和房源稀缺的心理暗示，使得多數看房者匆忙入市。例如，李嘉誠在其“上海真如”項目開(kāi)工的第二個(gè)周末，便高價(jià)推出了其“御翠園”的24棟雙拼別墅，且在三天內售馨。萬(wàn)科“金色里程”的報價(jià)從年初的15000元/平方米，上調到4月份的16500元/平方米之后，“五一”展會(huì )期間又抬高到18000元，這個(gè)價(jià)位已經(jīng)回到了2008年萬(wàn)科在“三林”創(chuàng )下的最高紀錄。

　　但也有分析人士表示，目前表面繁榮的樓市背后的基礎還比較脆弱。房產(chǎn)分析師回建強告訴記者，存量房并非全是有效供給，真正的有效供應是符合當前市場(chǎng)需求特征的房子。當前的有效供應與有效需求正在激烈博弈，只有大部分開(kāi)發(fā)商能認清形勢，穩定住價(jià)格，積極推出有效供應，5月的樓市才能保持“紅色”。

　　“普遍回暖”是個(gè)偽命題

　　中國證券報記者從上海房地產(chǎn)交易中心也了解到，“結構回暖”是此輪回暖的重要關(guān)鍵詞。

　　根據該中心剛剛提供的4月上海住宅成交價(jià)格和面積比例數據，中國證券報記者發(fā)現，占據市場(chǎng)成交主流的價(jià)格是7000-10000元，占比24.9%，此外為10000-13000元，占比14.6%，2萬(wàn)元以上的豪宅市場(chǎng)由于其地段的特殊性和在此輪金融風(fēng)暴中的抗跌表現，也占據了11.5%的成交比例。而在面積構成上，70-90平方米的交易占據25.7%，90-120平方米的交易占據28.1%。薛建雄表示，這些比例和數據再清楚不過(guò)地表明，上海的有效供應集中在這一狹小區域內，面積和價(jià)格不適合的樓盤(pán)的成交均不盡如人意，因此“普遍回暖”是個(gè)偽命題，今后的樓市還要進(jìn)行相應的結構調整，這也是5月樓市的主基調之一。