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　　本期主持人：潘昭暉 劉永春

　　文字整理：潘昭暉

　　主持人語(yǔ)

　　5月2日，歷時(shí)4天的中國長(cháng)沙第27屆房地產(chǎn)交易展示會(huì )完美落幕，據長(cháng)沙市房產(chǎn)信息中心統計數據顯示，本屆房交會(huì )各類(lèi)房屋總成交2671套，總成交面積27.9萬(wàn)平方米，總成交金額達11.71億元。其中各類(lèi)房屋實(shí)際總成交680套，與26屆房交會(huì )相比增長(cháng)了近24%。這是一個(gè)了不起的數據，在接連幾期關(guān)注了樓市發(fā)展趨勢之后，我們公認，市場(chǎng)的小陽(yáng)春態(tài)勢已不容否認，接下來(lái)，我們將關(guān)注的目光投向了產(chǎn)品形態(tài)上。

　　房交會(huì )歷來(lái)被譽(yù)為長(cháng)沙樓市的“風(fēng)向標”和“晴雨表”，作為處在樓市調整期的2009年首次大型房展，一系列的數字均表明，長(cháng)沙樓市全面回暖。那么，房交會(huì )之后，長(cháng)沙樓市未來(lái)的走勢究竟如何？產(chǎn)品的發(fā)展趨勢又會(huì )是怎樣的？我們希望聽(tīng)聽(tīng)各位的看法。這次請來(lái)的嘉賓都非常有特色，都是各種產(chǎn)品形態(tài)的領(lǐng)軍人物——有綠城這樣的外來(lái)住宅標桿，有萬(wàn)象新天這樣的高層公寓標桿，有好望谷這樣的本土別墅標桿，有盛世華章這樣的個(gè)性探索標桿，涉及到純別墅社區、花園洋房、公寓高層等各個(gè)產(chǎn)品層面，每一個(gè)樓盤(pán)都可以很好地展開(kāi)探討。

　　我們希望，今天《廣廈會(huì )客廳》聊的話(huà)題，對長(cháng)沙樓市產(chǎn)品形態(tài)，會(huì )有提質(zhì)五年的影響。

　　市場(chǎng)　樓市已全面回暖

　　羅飛虹(好望谷副總經(jīng)理)：去年冬天樓市大氣候整體都不好，在今年過(guò)年之后，大家的消費信心起了變化，業(yè)內評價(jià)是經(jīng)濟沒(méi)見(jiàn)底，還是小陽(yáng)春。我認為，不管是真正的春天還是小陽(yáng)春，咱們也不能錯失這個(gè)機會(huì )，還是要把握這個(gè)機會(huì )。談到房交會(huì )后的樓市走勢，我認為房地產(chǎn)永遠不會(huì )是一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，總是有人要住房子的。作為一個(gè)省會(huì )城市，剛性需求是確實(shí)存在的，很多人愿意來(lái)省會(huì )置業(yè)，何況長(cháng)沙市的房?jì)r(jià)還是比較低，我認為長(cháng)沙房?jì)r(jià)還是有上漲的空間的。

　　祝海(湖南綠城總經(jīng)理助理)：這次房交會(huì )成交量火爆是意料之內的。全國第一季度從3月下旬開(kāi)始，高端樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始回暖，那時(shí)我就想到房交會(huì )肯定會(huì )很火爆。但是，長(cháng)沙的情況比較特殊，一是房交會(huì )上肯定以打折為主，二是參與重在品牌的宣傳。那么，在房交會(huì )上打折促銷(xiāo)是很正常的，成交量肯定也會(huì )火。

　　原因？一是去年被壓抑的剛性需求客戶(hù)出手了；二是股市回暖，樓市可以說(shuō)是真的已經(jīng)回暖了，股市點(diǎn)數也有上漲和突破。從國家宏觀(guān)經(jīng)濟形勢來(lái)看，今年上半年除非世界經(jīng)濟形勢有大的好轉，國家肯定不會(huì )出臺打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。樓市現在比較穩定的狀態(tài)有可能得到延續，三、四月份我還有擔心，現在看來(lái)整個(gè)形勢是一片大好。

　　產(chǎn)品　長(cháng)沙建造水平需要提高

　　羅飛虹：長(cháng)沙樓市有個(gè)很奇怪的現象，在競爭之后，尤其有這么多外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐長(cháng)沙，房?jì)r(jià)卻始終漲不起來(lái)。外來(lái)開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得很奇怪，他們來(lái)到長(cháng)沙，就是與他們在其他地方建造的產(chǎn)品不一樣，這說(shuō)明湖南的建筑品質(zhì)很低。

　　消費者都以為房地產(chǎn)行業(yè)是暴利，開(kāi)發(fā)商是奸商。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商最累，要做自己滿(mǎn)意的產(chǎn)品實(shí)在太難了。我認為湖南房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)應該進(jìn)入品質(zhì)化道路。我們也在醞釀下一步要做什么，下一步我計劃在前期基礎上，走專(zhuān)業(yè)化道路。

　　陳崗(萬(wàn)象新天副總經(jīng)理)：我一直做營(yíng)銷(xiāo)，也一直在考慮，現在樓市的產(chǎn)品是不是我們想要的房子，是不是我們想要的產(chǎn)品？城市是需要建設的，建設階段要一步一步走，在這個(gè)過(guò)程中需要開(kāi)發(fā)商負責，但是，也需要施工隊有水平、有責任感。

　　一個(gè)房子需要很多方面來(lái)做配套，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今天做A產(chǎn)品，明天做B產(chǎn)品，也可能是做一種嘗試，不斷地優(yōu)化產(chǎn)品。我認為做產(chǎn)品優(yōu)化真的太難了，在長(cháng)沙目前的樓市，建造施工的成本其實(shí)是被卡住了。換句話(huà)說(shuō)，做70分的品質(zhì)只要70分的成本，做100分的品質(zhì)就要100分的成本，并且邊際成本也會(huì )增加得特別快。

　　祝海：從產(chǎn)品來(lái)看，長(cháng)沙樓市講到產(chǎn)品真的是一個(gè)比較特殊的狀態(tài)。首先，大家都覺(jué)得長(cháng)沙是一個(gè)價(jià)格洼地，很有空間。所以，很多開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)�，F在到了戰國時(shí)代，但大家占的市場(chǎng)份額都不是太大。市場(chǎng)供應量卻很大。在這兩點(diǎn)齊頭并行的情況下，長(cháng)沙房?jì)r(jià)就上不去。那么，大家都說(shuō)長(cháng)沙樓市的品質(zhì)不高，長(cháng)沙人消費取向是不一樣的，長(cháng)沙的消費者更看中價(jià)格一些。競爭激烈之后，長(cháng)沙樓市也慢慢在培養注重樓盤(pán)品質(zhì)了，當然也還有開(kāi)發(fā)商在繼續打價(jià)格戰。那么，在下一個(gè)階段，我認為經(jīng)過(guò)這一波的啟迪，四五年后的長(cháng)沙房地產(chǎn)品質(zhì)應該會(huì )慢慢上來(lái)。

　　趨勢　街坊情結開(kāi)始回歸

　　羅飛虹：我們準備在遠離市區的地段做一個(gè)旅游地產(chǎn)項目，這個(gè)項目類(lèi)似于“華僑城”的項目，準備放在長(cháng)沙縣境內來(lái)做。如果樓市持續樂(lè )觀(guān)，銷(xiāo)售得好的話(huà)，下一步的投入可能就會(huì )多一些。

　　祝海：綠城以前專(zhuān)注做產(chǎn)品，現在意識到精裝修是一個(gè)趨勢，綠城在杭州也開(kāi)始做精裝修了。綠城每年都會(huì )請專(zhuān)業(yè)的調查公司調查滿(mǎn)意度，客戶(hù)對綠城的滿(mǎn)意度是越來(lái)越高，也希望綠城做精裝修項目。

　　長(cháng)沙的產(chǎn)品形態(tài)從風(fēng)格來(lái)講，已經(jīng)不缺風(fēng)格了，什么風(fēng)格都有。綠城在長(cháng)沙做了桂花城和青竹園，接下來(lái)要做的話(huà)，每個(gè)項目和地塊有關(guān)系，要看地塊周邊的環(huán)境，適合做什么項目，就做什么項目。經(jīng)過(guò)這一輪的市場(chǎng)洗牌，大的品牌公司肯定在市場(chǎng)上將更有優(yōu)勢。綠城會(huì )不斷嘗試開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，我們的取向還是做經(jīng)典的住宅，因為我們現在還沒(méi)有計劃做商務(wù)樓或是寫(xiě)字樓。

　　田章(盛世華章?tīng)I銷(xiāo)總監)：關(guān)于市場(chǎng)的走勢受三個(gè)條件的限制，一是市場(chǎng)；二是消費者；三是開(kāi)發(fā)商。所以，我們這種夾在消費者和開(kāi)發(fā)商之間的人最難受了。講到公司的下一步發(fā)展，這和公司的儲備項目有關(guān)系，如果公司的儲備是在青竹園附近的話(huà)，那我講的東西又不同了。另外，和公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗也有關(guān)系，綠城如果拿到別的地塊，可能也不會(huì )做別墅，會(huì )做和那塊地塊相對稱(chēng)的產(chǎn)品。我們的考慮，是在長(cháng)沙建標志性的房子。

　　陳崗：作為一個(gè)社區來(lái)說(shuō)，物質(zhì)生活上來(lái)了以后，對精神生活的要求肯定也會(huì )越來(lái)越高，客戶(hù)開(kāi)始從以前單純地追求外在的品質(zhì)，開(kāi)始往追求內在的品質(zhì)走了。

　　任何東西都是回歸的，以前我們說(shuō)大區經(jīng)濟，現在說(shuō)小區經(jīng)濟，現在開(kāi)始強調街坊情結，強調社區文化了。那么，我認為，社區文化這條主線(xiàn)，也是下一階段的一個(gè)走勢。

　　開(kāi)發(fā)商眼光還是要看長(cháng)遠一點(diǎn)，要找到未來(lái)的目標來(lái)做努力，這樣的話(huà)對產(chǎn)品形態(tài)方面的思考將會(huì )更加到位。我認為正確的思路就是做好的產(chǎn)品，賣(mài)合適的價(jià)格。