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　　開(kāi)發(fā)商買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)比普通購房者更為濃重。

　　上海住宅用地起拍價(jià)不僅剛剛創(chuàng )下5年來(lái)新低，而且還跌破1000元/平方米的大關(guān)。

　　上海近期發(fā)布的第7號 “國有建設用地使用權掛牌出讓公告”顯示，奉賢區拓林鎮的一幅住宅用地的起拍樓板價(jià)為540.08元/平方米，是自2004年以來(lái)首次跌破1000元/平方米大關(guān)。

　　同時(shí)，《每日經(jīng)濟新聞》從中原地產(chǎn)中國研究院一份全國12城市土地價(jià)格調查報告中看到，滬、廣、深、津四地1月份的土地成交價(jià)格較去年同期下跌了50%以上，其中上海和杭州的地價(jià)較去年12月環(huán)比下跌了20%，創(chuàng )近幾年來(lái)最大跌幅。

　　這一趨勢，加重了業(yè)內的擔心：2007年的眾多“地王”至今仍未付清土地出讓金，而地價(jià)的持續下跌，有可能引發(fā)退地潮；但新房?jì)r(jià)格卻并不會(huì )隨地價(jià)一同下跌，從而也不能真正惠及消費者。

　　主要城市土地底價(jià)成交？

　　根據中原地產(chǎn)中國研究院對北京、上海、杭州、廣州、成都等全國主要的12個(gè)城市的調查，除上海外，全國其他主要城市的土地價(jià)格均較去年大幅下跌；且土地拍賣(mài)進(jìn)一步冷清，流拍率依然高達25%，大部分土地以底價(jià)成交。

　　中原地產(chǎn)中國研究院的土地分析師宋莉同時(shí)強調，由于今年成交的土地和去年相比，地理位置、面積大小都存在較大差異，所以實(shí)際的跌幅可能并沒(méi)有5成那么多，但下跌的幅度仍然可以達到3成。

　　“開(kāi)發(fā)商擔心土地價(jià)格會(huì )繼續下跌，所以依然持觀(guān)望態(tài)度�！彼卫蛘J為，這也體現出開(kāi)發(fā)商買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)比普通購房者更為濃重。

　　事實(shí)上，地方政府為了減少土地流拍，已經(jīng)減少了一部分土地供應量。易居中國克爾瑞研究中心的統計數據顯示，今年1月全國30城市拍賣(mài)土地的總幅數只有102幅，去年同期這一數字為253幅。

　　但是，開(kāi)發(fā)商對土地的熱情依然不高，也使得負責出讓土地的政府部門(mén)不得不做出讓步，降價(jià)賣(mài)地。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，政府部門(mén)對土地的財政依賴(lài)很大，為了賣(mài)地，肯定會(huì )做出價(jià)格方面的讓步。

　　引發(fā)大規�！巴说爻薄�？

　　不過(guò)，政府部門(mén)在調低土地價(jià)格時(shí)，卻顧慮重重。在地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)“公開(kāi)的秘密”：不少2007年高位購進(jìn)土地的開(kāi)發(fā)商尚未付清土地出讓金。一旦地價(jià)大幅下跌，很有可能使得開(kāi)發(fā)商下定決心“退地”、“割肉”。

　　就在本月16日，“亞洲糖王”郭鶴年就通過(guò)“先退后買(mǎi)”唐山市鳳凰新城區大里路的一幅地塊，省了1.7億元，將每平方米成本降低了1800元。而這一策略亦并非郭鶴年首家“發(fā)明”，上海志成企業(yè)就通過(guò)和兄弟企業(yè)聯(lián)手 “退而再買(mǎi)”上海長(cháng)風(fēng)某地塊，節約了3成的土地出讓金。

　　市場(chǎng)擔心，一旦大幅度降低地價(jià)成為普遍現象，“退地潮”會(huì )進(jìn)而產(chǎn)生。對此，宋莉認為，“退地潮”發(fā)生的可能性并不大，因政府部門(mén)和開(kāi)發(fā)商會(huì )就土地出讓金交付一事多次協(xié)商，互作讓步，進(jìn)而取得雙方都滿(mǎn)意的結果。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則進(jìn)一步指出，沒(méi)有政府部門(mén)的默許，開(kāi)發(fā)商通常很難成功退地。尤其是退地會(huì )損失更多的機會(huì )成本，這也是開(kāi)發(fā)商不能不顧慮的。

　　因此，陸騎麟認為，開(kāi)發(fā)商絕不會(huì )真心退地，而是會(huì )想方設法，與政府部門(mén)協(xié)商，降低土地購買(mǎi)價(jià)格——或者學(xué)習郭鶴年，先退后買(mǎi)減地價(jià)；或者與政府部門(mén)協(xié)商，減少支付的土地出讓金，降低實(shí)際上的土地成交價(jià)；即使是那些已經(jīng)支付了部分土地出讓金的開(kāi)發(fā)商，也有可能通過(guò)終止繼續支付的方式來(lái)“止虧”。

　　低地價(jià)能否換來(lái)低房?jì)r(jià)？

　　事實(shí)上，土地價(jià)格的下跌，并未換來(lái)房?jì)r(jià)的大幅下跌。

　　國家發(fā)改委對1月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)調查的統計結果表明，房?jì)r(jià)的跌幅遠遠低于地價(jià)。以跌幅最大的深圳為例，房?jì)r(jià)跌幅僅為負16.5%。

　　而在被報道“房?jì)r(jià)已跌回1年前”的上海，新房?jì)r(jià)格的下跌幅度，也遠遠小于同期住宅用地價(jià)格的跌幅。佑威“樓市通”系統的數據顯示，上海1月份的新房成交均價(jià)較去年同期上漲2000多元/平方米，區域上，只有內環(huán)內、內中環(huán)等區域的新房成交均價(jià)低于去年同期。

　　楊紅旭認為，房?jì)r(jià)沒(méi)有隨地價(jià)同步大幅度下跌，與開(kāi)發(fā)周期有關(guān)。目前拍賣(mài)的土地，要到明后年才能正式上市，到時(shí)才可能出現低地價(jià)基礎上的低價(jià)住宅。

　　易居中國分析師薛建雄則表示，住宅價(jià)格的走勢和地價(jià)的關(guān)系不大，開(kāi)發(fā)商也不一定選擇低成本開(kāi)發(fā)的方案來(lái)進(jìn)行低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)，他們可以采用加大住宅投入成本的方式，提高住宅品質(zhì)，進(jìn)而高價(jià)賣(mài)房。因此，目前的低地價(jià)，未必能轉化為未來(lái)的高房?jì)r(jià)。

　　不過(guò)，上述業(yè)內分析師均認為，未來(lái)的土地價(jià)格走勢難料，今年可能仍難見(jiàn)底。（每日經(jīng)濟新聞）