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　　(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　原標題：“瓦片”換“高樓”的北塢試驗

　　比起開(kāi)發(fā)商建房的模式來(lái)，村集體自己開(kāi)發(fā)對農民來(lái)說(shuō)，無(wú)疑整體獲利更高

　　本刊記者／楊正蓮(文) 劉震(攝影)

　　看看時(shí)間，下午兩點(diǎn)快到了。

　　58歲的郭于晴迅速穿好外套，把一張疊得四四方方的紙片仔細揣起來(lái)，右手也就順勢留在了那個(gè)衣服口袋里，生怕一不小心弄丟了。

　　“那個(gè)誰(shuí)，我怎么老是忘記你姓啥了！”快要走出村子的時(shí)候，郭于晴迫不及待地跟右前邊一個(gè)推著(zhù)自行車(chē)的大姐打招呼，此人是村委會(huì )成員。大姐一邊熱情地回應，一邊問(wèn)：“表交上去了沒(méi)？沒(méi)交就給我吧�！�

　　郭于晴剛把手從右邊口袋抽出來(lái)，紙片就被拽過(guò)去，扔進(jìn)了自行車(chē)前面的簍子里，“別給我弄丟了�！彼�有些不好意思地交代了一句。初春的涼風(fēng)里，已經(jīng)有幾張同樣的紙片在自行車(chē)簍子里面微微地翻騰著(zhù)。

　　騎著(zhù)自行車(chē)的大姐已經(jīng)走出了老遠，郭于晴還是沒(méi)下定決心折回家去，腳步不由自主地又向村子西邊的老年活動(dòng)中心移動(dòng)了好幾步，“我家那7套房子到底能不能批下來(lái)呢？”

　　村民或失“瓦片經(jīng)濟”

　　此刻，2月22日下午兩點(diǎn)，北京市海淀區四季青鎮北塢村老年活動(dòng)中心里面，幾名村委會(huì )成員正在忙著(zhù)回收《北塢村戶(hù)型面積選擇表》。

　　表是村委會(huì )昨天發(fā)下去的�！翱磥�(lái)，這回是真的要搬進(jìn)樓房去住了�！�21日拿到表的時(shí)候，郭于晴知道，必須得重新規劃全家人的生活了。

　　近一個(gè)多月來(lái)，北塢村即將騰退農民宅基地，并搬遷“上樓”的消息以各種版本在村民之間流傳。從1月5日北京市委書(shū)記劉淇來(lái)北塢村調研時(shí)起，郭于晴就偶爾能從報紙上讀到在北塢試點(diǎn)城鄉一體化的消息，其中要求北塢村搬遷農民全部“上樓”。

　　搬？還是不搬？郭于晴感覺(jué)左右為難。

　　北塢村，東臨頤和園和南水北調調節池，與頤和園、昆明湖緊緊相鄰，西臨玉泉山路，南靠西郊機場(chǎng)，是一個(gè)地理位置優(yōu)越但卻集合了城鄉結合部各方面突出問(wèn)題的“城中村”。郭于晴和全村三千多名本地村民一樣，渴望擺脫臟、亂、差的生活環(huán)境，“搬進(jìn)樓房去住，就有好多事情不用自己操心了，最起碼冬天不需要自己燒煤取暖�！�

　　可是，搬遷上樓也同時(shí)意味著(zhù)，家家戶(hù)戶(hù)賴(lài)以維生的房屋租賃，即“瓦片經(jīng)濟”將難以為繼。在過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間內，“瓦片經(jīng)濟”是城鄉結合部農民利用宅基地獲取土地價(jià)值的主要手段。

　　所謂“宅基地”，就是農民用于建造住房的那部分土地，與農用地一樣在建國初期屬于農民的私有財產(chǎn)，可以買(mǎi)賣(mài)、抵押，并被1954年憲法所承認和保護。

　　此后，宅基地產(chǎn)權不斷模糊。1962年9月，中共中央頒布《農村人民公社工作條例修正草案》，其中規定“社員的房屋，永遠歸社員所有”，“社員有買(mǎi)賣(mài)或者租賃房屋的權利”，但是，“生產(chǎn)隊范圍內的土地，都歸生產(chǎn)隊所有。生產(chǎn)隊所有的土地，包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準出租和買(mǎi)賣(mài)”。

　　農民對宅基地的這種殘缺的權利——使用權，在1982年修改的憲法中被確認。上個(gè)世紀90年代，土地管理部門(mén)下發(fā)沒(méi)有使用期限的“宅基地證”，使得農民對于宅基地的使用權進(jìn)一步得到保護。

　　在農村現實(shí)生活中，宅基地被農民視為家產(chǎn)，并代代相傳。

　　當改革開(kāi)放的春風(fēng)席卷而來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)力量推動(dòng)處于城鄉結合部的“城中村”，以各種方式加入工業(yè)化和城市化，“瓦片經(jīng)濟”在夾縫中瘋長(cháng)。一邊是蓬勃發(fā)展的城市經(jīng)濟，一邊是洶涌入城的流動(dòng)人口大軍，當有限的城市資源得到高度利用之后，“城中村”便自然承接了城市發(fā)展的市場(chǎng)空間。北塢村的村民，就在這種浪潮中不斷擠壓自己的居住空間，騰出地方租給外來(lái)人口居住，以獲取盡可能多的租金收入。

　　郭于晴一家也是這樣開(kāi)始發(fā)展“瓦片經(jīng)濟”的。1995年，郭于晴在已經(jīng)轉為居民戶(hù)籍的本家親戚的宅基地上新修了房子安身立命，騰出自家的三間房專(zhuān)門(mén)出租。此時(shí)，她的鄰居們也紛紛以改造房型、加蓋二層等各種方式參與“瓦片經(jīng)濟”。

　　統計顯示，北塢村本地村民和外來(lái)人口的比例一度高達1：7，“瓦片經(jīng)濟”甚至是某些家庭唯一的經(jīng)濟來(lái)源。

　　“現在，我們就指望著(zhù)這點(diǎn)租金吃飯�！泵吭乱粌汕г�的房租，是郭于晴最可靠的收入來(lái)源。年近六旬的她非常擔心沒(méi)了這筆收入之后，一家人將賴(lài)何以生：兒子和女兒均未婚，年過(guò)三十的女兒因為身體虛弱長(cháng)期沒(méi)有外出賺錢(qián)，將近而立之年的兒子，每月也只有一兩千元的收入，郭于晴和老伴常年有病，“他爸爸每月藥費都得一千多，為了省錢(qián)，現在減少到每個(gè)月只買(mǎi)幾百塊錢(qián)的藥�！彼麄儞�心，住得起樓房，卻交不起物業(yè)管理費、水電費和取暖費。

　　北塢村黨支部書(shū)記張泉對此也有些無(wú)奈：“目前，我也沒(méi)有太好的辦法，雖然說(shuō)政府對于產(chǎn)業(yè)用地給了很大的關(guān)心和支持，但是老百姓一時(shí)還得不到真正的回報�！边@里所說(shuō)的產(chǎn)業(yè)，是指本次調整中騰退出來(lái)的宅基地中，將有一部分用來(lái)發(fā)展村集體產(chǎn)業(yè)。

　　在一個(gè)可以想象的建設周期之外，張泉還必須在經(jīng)營(yíng)周期的基礎上考慮還貸，“我們的村集體產(chǎn)業(yè)完全是貸款建設，雖然說(shuō)政府給了一定的貼息，但貼息終究是有限的�！�

　　情況似乎還不是太壞。2月21日，郭于晴他們在領(lǐng)到《北塢村戶(hù)型面積選擇表》的時(shí)候被告知，住房補償按照宅基地置換，各家可以根據宅基地面積和規劃中的幾種房型，先行選擇自己中意的戶(hù)型和相對應的住房數量。

　　目前為止的規劃中，供北塢村民居住的回遷房將有8種戶(hù)型：一居室有53平方米、60平方米兩種，兩居室有80平方米、90平方米、100平方米三種，三居室有120平方米、150平方米、179平方米三種。

　　郭于晴仔細斟酌后決定選擇：二居室100平方米的房型3套，三居室的120平方米、150平方米各2套。為了增加如愿以?xún)敨@得這7套住房的籌碼，她誠懇地在表格后面補充說(shuō)明歷史因素和現實(shí)困境：“因集體占用我房基地拆占我后院612平方米，未批我房基地，也未給補償，所以我增加了面積，因為我孩子都屬于大齡青年需要用房�！�

　　但對于郭于晴和其他村民而言，這一次的住房調整能否達到自己的目的，實(shí)在是個(gè)未知數。據悉，本次規劃中用于北塢村民居住的回遷房不足三千套，最終實(shí)施方案和相關(guān)細節尚在研究討論中。而公開(kāi)的資料顯示，北塢村占地面積33.61公頃，農民戶(hù)1110戶(hù)，2967人；非農民戶(hù)440戶(hù)，663人。也就是說(shuō)，戶(hù)均不過(guò)2至3套房，看來(lái)，郭于晴的想法有些過(guò)于樂(lè )觀(guān)了。

　　村集體首獲自主權

　　眼下，雖不能確定郭于晴他們將在何種程度上參與分享宅基地置換的經(jīng)濟效益，但是北塢村集體經(jīng)濟組織，卻實(shí)實(shí)在在地擁有了自行支配和經(jīng)營(yíng)集體土地的權利，包括在騰退出來(lái)的宅基地上自主進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。而在此之前，村集體并不擁有這樣的權利。

　　北塢村正在進(jìn)行的這項試點(diǎn)，是在1月初的北京市海淀區2009年政府工作報告中提出來(lái)的。報告指出，今年將以北塢村為試點(diǎn)，力爭在農民利益保護、社會(huì )管理體制等方面取得突破，使其成為推動(dòng)城鄉一體化發(fā)展的示范區。

　　經(jīng)過(guò)一系列緊鑼密鼓的調研之后，2月3日，北京市15部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)綠隔地區城鄉結合部發(fā)展及啟動(dòng)北塢村試點(diǎn)方案的建議》首次亮相，其中明確，將鼓勵集體經(jīng)濟組織(鄉集體資產(chǎn)運營(yíng)機構或村生產(chǎn)合作社)自行開(kāi)發(fā)配建商品房。

　　北塢村的試點(diǎn)，導因于十七屆三中全會(huì )對于農村集體土地產(chǎn)權的推動(dòng)。2008年10月12日，十七屆三中全會(huì )通過(guò)《中央關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定(全文)》，其中規定：“在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經(jīng)批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過(guò)多種方式參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農民合法權益”。

　　可以預見(jiàn)，三中全會(huì )后，農民對于集體建設用地權利的土地制度改革，可能自此拉開(kāi)帷幕，各地勢必紛紛試水，“逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”。

　　北塢村的試點(diǎn)，也有這樣的意圖存焉。雖然北京市國土局2月16日表示，北京市擬進(jìn)行宅基地換房試點(diǎn)，但騰退出來(lái)的宅基地仍然是集體土地性質(zhì)，不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要用來(lái)發(fā)展村鎮企業(yè)集體經(jīng)濟。不過(guò)，北塢村“城鄉一體化試點(diǎn)”所涉及到的“以宅基地換房”，似乎走得更遠。

　　張泉告訴《中國新聞周刊》：“村民居住的回遷房性質(zhì)是經(jīng)濟適用房，應該可以按照規定交易�！�

　　《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法(試行)》(京政發(fā)〔2007〕27號)規定：“購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房不滿(mǎn)5年的，不得上市交易；對于因各種原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，可向購買(mǎi)人戶(hù)口所在區縣住房保障管理部門(mén)申請回購，回購價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定�！� 張泉說(shuō)：“具體是幾年還說(shuō)不清楚，政策可能有變化�！�

　　如果有多余的房子可以上市交易，北塢村民也許可以借此獲得一定的經(jīng)濟補償。2月22日中午，郭于晴就是懷著(zhù)這種美好的憧憬在電話(huà)中告訴親友：“多出來(lái)的房子可以賣(mài)出去，或者出租�！�

　　北塢試點(diǎn)調整中騰退出來(lái)的宅基地，除了用于村民回遷房建設之外，其他將用于綠地和產(chǎn)業(yè)用地。初步估算，北塢村綠地將有4000多畝，具體數量在調研之后可能還會(huì )調整；而政府審批下來(lái)的用于發(fā)展村集體產(chǎn)業(yè)用地為21.5公頃，約325畝左右。

　　在目前的規劃中，產(chǎn)業(yè)用地主要分為四大塊：第一塊，圍繞閩莊路汽車(chē)一條街，發(fā)展兩個(gè)高端汽車(chē)銷(xiāo)售產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是奔馳銷(xiāo)售中心(可能會(huì )是奔馳在中國最大的銷(xiāo)售中心)，匹配奔馳博物館，其中將展示奔馳一百多年來(lái)所有的車(chē)型；還有一個(gè)LEXUS雷克薩斯(凌志)銷(xiāo)售中心。第二塊，結合外來(lái)人口比較多的現實(shí)，建設一個(gè)2萬(wàn)平米的外來(lái)人口居住公寓。第三塊，建設一個(gè)用地4公頃的生態(tài)園，包括一個(gè)四星級酒店，一個(gè)生態(tài)餐廳以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套。第四塊，7萬(wàn)平方米的高檔酒店建設。

　　“這些項目，一個(gè)是考慮到本地農民的就業(yè)問(wèn)題，還有就是本地集體經(jīng)濟的發(fā)展�！睆埲�說(shuō)，如果產(chǎn)業(yè)規劃全部到位的話(huà)，將增加800到1000個(gè)就業(yè)崗位。

　　該方案強調充分發(fā)揮農民主體作用，為此，北塢村所在的玉泉行政村組建了北京頤泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，張泉為法人代表，“不以營(yíng)利為目的，主要負責這個(gè)項目，也就是回遷樓和四塊產(chǎn)業(yè)用地的開(kāi)發(fā)建設”。

　　據悉，本次調整中僅涉及村民回遷房建設部分就需要投入4個(gè)多億，為平衡建設資金和用地指標，政府給予的資金支持主要包括：四條半路網(wǎng)的建設征地補償費用先行支出，約有1.2億元；貼息貸款；免稅，即交即返；另外，鎮政府將出資一兩千萬(wàn)元。在上述建設項目之外，玉泉村還將計劃開(kāi)發(fā)8萬(wàn)多平方米的商品房，用于調劑回遷樓建設資金。

　　謀破“小產(chǎn)權”

　　“要給老百姓把這點(diǎn)事兒做好。我一直主張，自己的地自己開(kāi)發(fā)建設，把產(chǎn)業(yè)留給農民�！睆埲�說(shuō)，“不然的話(huà)，開(kāi)發(fā)商全把地‘研究’走了，你再想發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)就沒(méi)有了�！�

　　張泉所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商把土地“研究走”，指的是近10年來(lái)，玉泉村開(kāi)發(fā)利潤被房地產(chǎn)商拿走的一段歷史。在過(guò)去的開(kāi)發(fā)中，村集體和村民所享有的實(shí)惠有限。迫于情勢，小產(chǎn)權房成為村集體分享土地收益的一種主要手段。

　　北塢村是玉泉行政村的8個(gè)自然村之一。早在1993年的北京城市總體規劃中，玉泉村就被全部劃入了綠化隔離帶(簡(jiǎn)稱(chēng)綠隔)建設范圍。

　　2000年3月，四季青鎮綠隔建設工程正式啟動(dòng)。根據計劃，所有綠隔范圍內的舊村，都將在4年內被拆除，玉泉村下轄的8個(gè)自然村，通過(guò)土地置換的方式，在原小屯、閔莊兩個(gè)自然村建設農民回遷樓，8個(gè)自然村的村民全部搬遷至此居住，騰退出來(lái)的農民宅基地用于綠化。

　　北塢村所屬的玉泉村舊村改造工程，各個(gè)村集體無(wú)法插手，只能由四季青鎮納入全鎮建設計劃，由其農工商總公司下屬的清遠房地產(chǎn)公司負責開(kāi)發(fā)。由于缺乏資金，清遠公司先后和北京潤地、物華天寶、天方世城三個(gè)房地產(chǎn)公司合作，進(jìn)行玉泉村的舊村改造。

　　這個(gè)計劃4年完成的工程，7年之后，只為玉泉村不到1000人提供了新房，其他8000多人依舊住在平房中，而北塢、中塢等自然村的拆遷一直沒(méi)能啟動(dòng)。據調查，工程擱淺主要是因為開(kāi)發(fā)商的商品房建設占用土地，導致回遷房虧空28萬(wàn)平方米。

　　土地收益被他人拿走，農民卻沒(méi)有住上開(kāi)發(fā)商所允諾的回遷房，這種困局為北塢村在這次試點(diǎn)中取得主體地位奠定了現實(shí)基礎。

　　事實(shí)上，村集體謀求土地增值收益的實(shí)際行動(dòng)先于制度層面的放開(kāi)。就在郭于晴1995年新修房屋以供出租三年后，1998年，北塢村所在的玉泉行政村，也開(kāi)始興建了后來(lái)被命名為中塢新村的小產(chǎn)權房。

　　因為沒(méi)有向國家繳納土地出讓金等稅費，也沒(méi)有國家的土地使用證和預售許可證，這種房屋沒(méi)有產(chǎn)權證，但是因為價(jià)格優(yōu)勢很受市場(chǎng)歡迎。

　　小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照此前的法律，這類(lèi)土地只能用于農業(yè)生產(chǎn)或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。

　　據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序，一塊農地若要轉為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先政府將按照基準地價(jià)征用土地，進(jìn)而將農地轉為開(kāi)發(fā)用地儲備。之后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)方式以獲得對這塊農地的開(kāi)發(fā)權。中間地價(jià)的落差，即構成了政府土地出讓金的凈收入。

　　在這種土地開(kāi)發(fā)政策之下，政府一方面是農地征用的唯一合法主體；另一方面，又是向房地產(chǎn)商提供開(kāi)發(fā)土地的唯一供給者。國研中心課題組的調查表明，在這種供給格局中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20%到30%；開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。

　　以2007年的一項調查為例，彼時(shí)北京市場(chǎng)上在售的400余個(gè)樓盤(pán)中，“小產(chǎn)權”樓盤(pán)約占市場(chǎng)總量的18%，平均3344元/平米的售價(jià)，僅相當于2006年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)8792元/平米的38%，而2001年完工的中塢新村復式樓，當年的交易價(jià)格也只有3800元/平米。

　　小產(chǎn)權房破除了區縣以上政府和開(kāi)發(fā)商分享土地收益的格局。加之小產(chǎn)權房還不同程度地存在著(zhù)占用耕地，甚至基本農田的情況，因而，“小產(chǎn)權”房并不被政策所允許。國土管理總局(國土資源部前身)、國務(wù)院辦公廳都曾發(fā)文，禁止城鎮居民購買(mǎi)農村宅基地及農民房。

　　2007年6月18日，建設部發(fā)布了《關(guān)于購買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險提示》，明確警示“城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋”，劍指小產(chǎn)權房。

　　隨后，各地開(kāi)始嚴厲處罰建設小產(chǎn)權房的單位，有些占用耕地的項目甚至被強制拆除，就連曾經(jīng)實(shí)施“小產(chǎn)權房”辦證試點(diǎn)工作的河北省石家莊市，也迫于壓力而暫停。

　　位于四季青鎮玉泉村的小產(chǎn)權房項目“中塢新村”，僥幸在這一輪清理風(fēng)暴中幸存，然而小產(chǎn)權的帽子始終沒(méi)能摘除，合法化路徑在試點(diǎn)之前，方向尚未明朗。

　　北塢村的試點(diǎn)給不合法的“小產(chǎn)權”合法化提供了一種途徑。如果“在自己所有的土地上能蓋屬于農村集體自己的房子”，張泉和郭于晴等村民們的期盼是，以后村集體所蓋的房子，就不再是小產(chǎn)權房，而是“大產(chǎn)權”了。 (應采訪(fǎng)對象要求，本文中郭于晴為化名）