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　　城鄉有別 國土部新規細化“農地入市”

　　——未來(lái)城鎮域內集體土地難獲“自由流轉”

　　當農村集體建設用地入市流轉行將“開(kāi)禁”之時(shí)，人們或許會(huì )發(fā)現，一切并不像想向中的那樣簡(jiǎn)單，因為按照國土資源部將要出臺或提交的多部法律和規定，并非所有的農村建設用地都能自由流轉，那些位于未來(lái)城鎮域內的集體土地將不被允許“自由流轉”，政府征地依然是必要環(huán)節。

　　顯然，地方政府“大上項目”之下緊缺的土地資源，也難以指望這一領(lǐng)域的有限開(kāi)禁“解決”。

　　記者了解到，當下國土資源部即將出臺的“農村集體建設用地流轉辦法”以及基本完成修訂的〈〈土地管理法〉〉均在此方面劃定了自由入市流轉的范圍，其中前者將于近期出臺，后者已經(jīng)基本得到了國務(wù)院法制辦的認可，有望于今年內由人大完成審議工作。而兩份法規的核心，都是城鄉區別對待。

　　消息人士告訴記者，所謂的“城鄉有別”，即是按照土地利用規劃中城市與農村的邊界作為標準，設定兩種不同的待遇。此前，按照中共十七屆三中全會(huì )的精神，農村集體依法獲得的集體建設用地，在不突破用途管制的基本前提之下，可以自由入市流轉，并且要求建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。

　　“土地利用規劃中明確將來(lái)作為城市范圍內、單現在的屬性仍然是農村集體建設用地，將不能自由流轉，土地利用規劃中未來(lái)城市范圍以外的農村集體建設用地，則可以自由入市流轉�！边@位消息人士說(shuō)。

　　“不過(guò)，如果使用或占有農村集體建設用地的鄉鎮企業(yè)或者經(jīng)濟組織遇到破產(chǎn)或者兼并之類(lèi)的情況，即便在土地利用規劃的城鎮區域內，使用權也可以發(fā)生轉移，這是惟一的例外，除此之外，土地利用規劃城鎮區域內的農村集體建設用地，都不能自由交易使用權�！彼�補充道。

　　中國土地按所有制可分為兩類(lèi)；一是城市土地，歸國家所有；一是農村土地，歸農民集體所有。目前，國有土地使用權可自由公開(kāi)交易；但集體土地卻只能限于耕種或村莊內公共建設，不能抵押和買(mǎi)賣(mài)。

　　記者了解到，“農村集體建設用地流轉辦法”和未來(lái)的〈〈土地管理法〉〉都將貫徹上述精神，嚴格限定可以流轉農村集體建設用地范圍。

　　一位長(cháng)期從事土地制度研究的專(zhuān)家認為，由于中國的城市化進(jìn)程進(jìn)展飛速，大量現狀為農村土地，但已被土地利用規劃、城市總體規劃列入未來(lái)城鎮部分的土地升值空間巨大，地方政府可以通過(guò)低價(jià)征地然后高價(jià)賣(mài)地的方式，獲得巨大的土地差價(jià)收益，從而形成“同地不同價(jià)”的格局。

　　“如果所有現狀為農村集體建設用地的土地都可以入市流轉交易，地方政府將失去通過(guò)征地——賣(mài)地獲取土地差價(jià)收益的機會(huì )，而按照‘土地利用規劃確定未來(lái)作為城鎮區域內的集體建設用地不能自由入市流轉’的精神，地方政府仍可以通過(guò)征地——賣(mài)地的方式獲取土地差價(jià)作為財政收入�！彼�說(shuō)。

　　他認為，這可能是充分考慮到了土地收益在地方財政收入中的重要地位。

　　記者確知，在劃定農村集體建設用地流轉范圍“城鄉有別”的同時(shí)，國土資源部也已經(jīng)劃定了“征地范圍”，在“為了公共利益需要進(jìn)行建設，需要使用集體所有土地的，依法征為國有”情況中，“土地利用總體規劃確定城鎮建設用地范圍內，國家實(shí)施城市規劃進(jìn)行建設”的情況，排在第一位。

　　上述專(zhuān)家解釋?zhuān)�這意味著(zhù)不能自由流轉的未來(lái)城鎮區域內的集體建設用地，依然要通過(guò)征地變?yōu)閲�有之后，方能交易�?/p>

　　“其實(shí)我們最關(guān)注的就是這些未來(lái)肯定會(huì )變?yōu)槌擎偼恋氐募�體土地，因為他們收益最高，價(jià)格也很高，涉及的利益也最大，但現在看，這些雖然細化了三中全會(huì )的精神，但在利益最大的一塊，依然保持了原有的利益格局�！彼�分析認為。

　　對于利益并不十分巨大的土地利用規劃中未來(lái)城鎮以外的集體土地，即將出臺的法規將予以其入市流轉交易的權利，并且會(huì )要求縣級人民政府建立“城鄉統一”的建設用地交易市場(chǎng)，作為這些集體建設用地交易的平臺。(作者： 李樂(lè ))