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　　主持人：本報記者 李和裕

　　嘉賓：克而瑞(中國)研究中心首席研究員 陳嘯天

　　眼下，大家都很關(guān)心房產(chǎn)市場(chǎng)是否真正開(kāi)始回暖，而作為 “源頭”的土地市場(chǎng)情況備受關(guān)注。上月全國土地市場(chǎng)出現集中成交，流標情況有所好轉，但成交價(jià)格進(jìn)一步下滑。特別是住宅地塊底價(jià)成交成主流，土地溢價(jià)水平普遍低于10%。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商購地欲望依然低迷，最多只能接受比底價(jià)貴一成的價(jià)格水平。于是，業(yè)內人士把土地成交有所恢復的原因歸結于地方政府的“以?xún)r(jià)換量”。

　　供應節奏放緩

　　成交漲幅明顯

　　主持人：近期全國土地市場(chǎng)的整體表現如何？

　　陳嘯天： 2月新增全國各重點(diǎn)城市(31個(gè))土地供應幅數為314幅，占地面積達到1437.92萬(wàn)平方米，與1月相比分別減少23.2%和24.8%。我們認為，當前各城市2009年的土地供應計劃尚未全部出臺，供應指標也在擬定中，因此各大城市紛紛放緩了供地節奏。

　　而從成交來(lái)看，2月全國各重點(diǎn)城市(31個(gè))土地成交總幅數為330幅，比1月上漲47.3%，同比漲幅則達到了71%；占地面積為1471.58萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別上漲54.5%和22.3%。在土地供應下降的基礎上，2月土地成交仍有所上漲，主要是由于1月集中了不少節假日，部分城市將土地掛牌時(shí)間從1月延長(cháng)至2月，才導致2月土地集中成交。

　　流標情況好轉

　　價(jià)格持續下跌

　　主持人：土地市場(chǎng)也如同房產(chǎn)市場(chǎng)一樣有回暖跡象嗎？

　　陳嘯天：2月全國經(jīng)營(yíng)性土地的流標率為8%，這與2008年12月的水平基本持平，流標情況比1月好轉。在有經(jīng)營(yíng)性用地成交的21個(gè)城市里，僅有合肥、寧波、天津、長(cháng)沙、鄭州、武漢6個(gè)城市出現了土地流標，與1月相比，這種土地流標集中于個(gè)別城市的現象更加突出了。流標情況好轉主要是由于地方政府開(kāi)始采用多重手段去保障土地成交。首先，推地前先與企業(yè)進(jìn)行溝通交流，甚至出現了詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商心理價(jià)位的現象，并通過(guò)預申請方式多推企業(yè)意向地塊；其次，通過(guò)調低土地底價(jià)、調整用地性質(zhì)等方式以保證地塊的成交；另外，2月有較多的政府背景的企業(yè)入市拿地，對于維持土地市場(chǎng)的穩定也起到了一定作用�？傊�，目前地方政府對提高土地成交率的心情十分迫切。

　　2月全國土地成交總價(jià)為147億元，土地成交平均樓板價(jià)為729元/平方米，總價(jià)是上漲的，單價(jià)是下跌的。其中經(jīng)營(yíng)性用地的平均樓板價(jià)為1039元/平方米，比1月下跌了15%。不過(guò)八成以上企業(yè)仍以底價(jià)拿地，說(shuō)明大部分開(kāi)發(fā)商對于進(jìn)入土地市場(chǎng)仍然保持謹慎態(tài)度。

　　擴張還是收縮

　　口袋決定腦袋

　　主持人：今年房地產(chǎn)商這種拿地謹慎的態(tài)度會(huì )不會(huì )根據市場(chǎng)變化而發(fā)生改變？

　　陳嘯天：其實(shí)2月資金充裕企業(yè)與資金緊張企業(yè)在土地市場(chǎng)上的表現差距已經(jīng)開(kāi)始顯現。在拿地決策上究竟是擴張還是收縮，各企業(yè)處于“口袋決定腦袋”的境地。

　　部分實(shí)力企業(yè)已經(jīng)在考慮低價(jià)抄底，拓展土地儲備。如近期綠地集團就基本敲定了上海的3個(gè)項目，又在天津獲得千畝土地儲備；保利地產(chǎn)再次在貴陽(yáng)拿地，項目總建筑面積近百萬(wàn)平方米；蘇寧環(huán)球在其大本營(yíng)南京拿下了3幅土地，總占地面積達35.63萬(wàn)平方米。

　　但也有少數企業(yè)資金緊張，拿地戰略必須調整。如前年耗資近百億拿下全國地王長(cháng)沙新河三角洲地塊的北辰實(shí)業(yè)，在經(jīng)歷了退地風(fēng)波后去年年底終于動(dòng)工，然而今年其長(cháng)河玉墅與姜莊湖項目均處于停工之中，再度傳出資金緊缺消息。很多前幾年大肆擴張的企業(yè)，目前往往手持大量土地，卻因為缺少資金難以開(kāi)發(fā)。過(guò)多的土地儲備已經(jīng)成為企業(yè)的一個(gè)沉重負擔。