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　　正當人們?yōu)樽≌�用�?0年到期后是否有償續期問(wèn)題展開(kāi)激烈爭議之際，現實(shí)問(wèn)題已經(jīng)擺在了青島部分居民的面前：青島市黃島開(kāi)發(fā)區阿里山住宅小區的數百戶(hù)業(yè)主正面臨為自己的住宅續期難題，因為他們住宅的土地使用期僅有20年，最早的今年6月就要到期。如果不能及時(shí)續期，自己的住房很快就會(huì )成為“空中樓閣”，這不能不讓他們倍感擔憂(yōu)。(3月29日《北京青年報》)

　　據稱(chēng)，這是山東首例土地使用權“續期”事件，也是全國首例住宅用地“續期”事件。雖然這是一個(gè)超前出現的個(gè)案，但它注定會(huì )受到社會(huì )各界的高度關(guān)注，因為它代表的是一種普遍現象，許多居民都遲早會(huì )面臨這一問(wèn)題。

　　那么，到底該如何處理首個(gè)土地到期住宅的續期問(wèn)題呢？目前政府職能部門(mén)的態(tài)度并不明了，聲稱(chēng)相關(guān)法律沒(méi)有實(shí)施細則，無(wú)法操作，需要等待上級機關(guān)的明確指示。筆者認為，要解決這一具體問(wèn)題，既不能消極地等待新法出臺，也不能簡(jiǎn)單地要求業(yè)主補交土地使用費，而必須充分考慮到歷史背景、法律銜接等客觀(guān)因素，在堅持讓利于民的基礎上妥善處理。

　　首先，根據現有法律，部分業(yè)主住宅的土地使用權到期后，絕不會(huì )出現人們想象中的“空中樓閣”現象，也不會(huì )出現住房等建筑物被收歸國有的情況。因為《物權法》已有規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期�！边@個(gè)規定不僅明確否定了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》關(guān)于“土地使用權期滿(mǎn)，土地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權由國家無(wú)償取得”的規定，而且也否定了《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于“應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期”的規定。也就是說(shuō)，不管是否辦理了法定手續，所有的住宅建設用地的使用權期間屆滿(mǎn)時(shí)都自動(dòng)續期，當然地再續70年。

　　然而，阿里山小區的情況也有自己的特殊性。一方面它是在國家規定出臺前試點(diǎn)改革的產(chǎn)物；另一方面當初改革確定的土地使用權期限過(guò)短，尚不到國家規定期限的三分之一。雖然國家法律法規并無(wú)溯及力，但它卻存在一個(gè)是否顯失公平的問(wèn)題。一是商品住宅土地使用權20年的期限是否是業(yè)主所明知的，當時(shí)政府和開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)公告社會(huì )；二是開(kāi)發(fā)商為20年用地支付的土地使用費，與第二年依據國家規定70年使用權的使用費是否有明顯差別；三是業(yè)主購房房?jì)r(jià)與土地使用權70年的同等同類(lèi)房?jì)r(jià)有無(wú)明顯不同。如果在這些問(wèn)題上并未體現出差別，那說(shuō)明從土地使用權轉讓到商品房交易都存在顯失公平現象。在這種情況下，如果現在要讓業(yè)主補交土地使用費，是沒(méi)有任何道理和依據的。

　　有鑒于此，筆者認為，如果當初這部分住宅的土地使用權轉讓費和房?jì)r(jià)不是明顯偏低的話(huà)，現在處理土地使用權續期問(wèn)題的最佳辦法，是將20年期限免費自動(dòng)續至70年，而不是重新續期70年，從而與國家規定接軌。這樣既充分考慮了歷史遺留問(wèn)題，也使個(gè)別問(wèn)題納入國家法律調整范圍，既讓業(yè)主滿(mǎn)意，也并未讓國家吃虧。(李克杰 法學(xué)副教授）