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　　隨著(zhù)4月29日深圳市龍崗區龍城街道回龍埔社區兩塊居住用地以8億元的高價(jià)拍出，今年深圳居住用地的融冰之旅以出人意料的高溢價(jià)獲得成功，而這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )也是時(shí)隔五個(gè)月深圳首度推出居住用地。

　　與此同時(shí)，上海青浦區徐涇鎮一地塊受到10余家開(kāi)發(fā)商的強烈追捧，最終金地集團以5.6億元的價(jià)格獲得該住宅用地，溢價(jià)82%。

　　“搶地”再現

　　曾經(jīng)一度遠去的開(kāi)發(fā)商“搶地”時(shí)代近日在深圳上演。4月29日首場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )推出龍崗區的兩塊土地，底價(jià)定在5.3億元，深圳市尚模發(fā)展有限公司和佳兆業(yè)地產(chǎn)(深圳)有限公司展開(kāi)百輪競買(mǎi)，持續長(cháng)達一個(gè)小時(shí)，最終將價(jià)格抬至8億元被尚模發(fā)展拍得。這就意味著(zhù)這兩塊地的樓面地價(jià)約為2586.08元/平方米，地面地價(jià)達到10292.57元/平方米。

　　“沒(méi)有想到成交價(jià)會(huì )抬到8億元，超乎了我們的預料�！鄙钲谑猩心０l(fā)展有限公司總工程師劉一新表示，之前估計競買(mǎi)成交價(jià)不會(huì )超過(guò)7.5億元，沒(méi)想到對手如此強硬。這兩塊地屬龍崗區舊城改造項目，目前該區域新房均價(jià)為7000多元/平方米，樓面地價(jià)達到2586.08元/平方米，還需要提供回遷補償面積和保障性住房面積。盡管如此，尚模發(fā)展仍是信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

　　深圳土地市場(chǎng)破冰如此驚心動(dòng)魄，與去年冷清的土地市場(chǎng)如同天壤之別。去年上半年深圳市推出的近20宗住宅地塊頻頻流拍，成交量不足推地量的一半；下半年僅成交了一塊居住用地，11月26日位于南山區某地塊被蘇州冠城宏業(yè)房地產(chǎn)有限公司、深圳市森帝貿易發(fā)展有限公司聯(lián)合以8億元底價(jià)成交，折合樓面地價(jià)為3889元/平方米。這塊土地去年6月6日曾首次拍賣(mài)，慘遭流拍后不得已由11.8億元下調至8億元，且付款方式首次采用分期付款，才終于找到買(mǎi)主。

　　不僅是土地拍賣(mài)市場(chǎng)出現回暖，協(xié)議轉讓的地塊數量也有大幅攀升。今年以來(lái)深圳市共有11塊居住用地和2塊商業(yè)用地成功協(xié)議轉讓?zhuān)�尤其�?月份單月就有8塊居住用地協(xié)議轉讓成功。

　　同樣是4月29日，上海市青浦區徐涇鎮一地塊受到10余家開(kāi)發(fā)商的強烈追捧，金地、綠地、新加坡吉寶、新加坡慶隆、江蘇新城、南京朗詩(shī)置業(yè)等知名房地產(chǎn)公司齊聚招拍現場(chǎng)，最終金地集團以5.6億元的價(jià)格獲得該住宅用地，溢價(jià)82%。

　　此前，在北京以國企為首的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極拿地。3月6日，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5373萬(wàn)元競得石景山區金頂街居住項目的國有土地使用權。3月16日，北京城市開(kāi)發(fā)集團有限責任公司以9974.63萬(wàn)元競得昌平區回龍觀(guān)(F01地塊)商業(yè)金融項目的國有土地使用權，同時(shí)以11113.44萬(wàn)元競得昌平區回龍觀(guān)(F03東-1、F03東-2地塊)商業(yè)項目的國有土地使用權。3月30日，北京市大興區黃村鎮居住用地(電信局線(xiàn)路局改造項目用地)國有建設用地使用權出讓公告經(jīng)過(guò)54輪競價(jià)最終由北京長(cháng)信達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以6620萬(wàn)元競得。

　　對于這些現象，深圳市時(shí)代財富集團投資策劃總監趙磊表示，去年以來(lái)土地市場(chǎng)冷清，價(jià)格大幅回落，政府推地熱情也極大消退，尤其是下半年推出的居住用地更是寥寥。開(kāi)發(fā)商拿地意愿有所恢復后，政府的推地數量預計也會(huì )有所增加。

　　開(kāi)發(fā)商“王者歸來(lái)”

　　去年甚至更早，各家地產(chǎn)龍頭不約而同謹慎拿地，導致去年土地市場(chǎng)異常冷清。萬(wàn)科從2007年度中期報告開(kāi)始就放緩了獲取項目的節奏，2007年銷(xiāo)售額增長(cháng)超過(guò)一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年。

　　2008年萬(wàn)科繼續在項目獲取上保持謹慎的態(tài)度，全年新增按萬(wàn)科權益計算的項目建筑面積465萬(wàn)平方米，遠遠少于2007年的934萬(wàn)平方米，其中84.5%是通過(guò)收購公司或合作方式取得。全年新增項目土地價(jià)款合計136.1億元，土地的平均成本約2003元/平方米，明顯低于2007年地價(jià)水平。

　　萬(wàn)科一季報顯示，在各類(lèi)存貨中，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即對應規劃中的項目為317.4億元，占比37.7%，較去年年底的341.3億元降了23.9億元；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品457.8億元，占比54.3%，較去年年底的438.3億元有所上升。

　　面對樓市回暖行情的持續，各家開(kāi)發(fā)商信心有明顯回升，開(kāi)始醞釀儲備土地。大連萬(wàn)達集團3月份以10.45億元價(jià)格競得天津河東區地塊，并表示今年計劃投資200億增加土地儲備。綠地集團4月底以9.5億元拿下上海松江區辰花路地塊。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在公司獲得100億元授信融資額度時(shí)，大膽放言，這筆金額加上現有的100億元存款，都將用于土地和項目的收購。

　　招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌曾告訴中國證券報記者，今年上半年情況會(huì )比較樂(lè )觀(guān)，如果年中各項宏觀(guān)經(jīng)濟數據比較樂(lè )觀(guān)，中國經(jīng)濟出現復蘇跡象，相信全年銷(xiāo)售都會(huì )比較好。林少斌同時(shí)表示，如果下半年形勢明朗，宏觀(guān)經(jīng)濟有所好轉，下半年加大土地儲備將會(huì )是一個(gè)好時(shí)點(diǎn)，招商地產(chǎn)的重點(diǎn)是在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市拿地，目前土地價(jià)格回落，相對容易買(mǎi)到合適的土地，可以考慮趁低價(jià)吸納一線(xiàn)城市土地。

　　金地集團董事長(cháng)凌克也表示，今年將采取相對有彈性的拿地方案，計劃用于新增土地儲備的資金規模在50億-100億元，拿地重點(diǎn)是經(jīng)濟龍頭的長(cháng)三角、價(jià)格調整比較到位的珠三角和金地比較缺項目的環(huán)渤海區域，其他二線(xiàn)城市也會(huì )做一些呼應。除了政府招拍掛的土地，希望能有項目轉讓和合作開(kāi)發(fā)的形式。

　　專(zhuān)家認為，土地市場(chǎng)的回暖肯定會(huì )慢于樓市，只有當樓市的庫存量消化到一定程度之后，開(kāi)發(fā)商才會(huì )考慮去拿地。如果樓市在二季度依然能保持一季度的成交量和市場(chǎng)熱度，土地市場(chǎng)的回暖會(huì )進(jìn)一步加快。