日前，國務(wù)院發(fā)布的《修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》明確，10月1日以后，“物業(yè)管理企業(yè)”將改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只需半數以上業(yè)主同意，但這部分業(yè)主購買(mǎi)的面積還得超過(guò)建筑物總面積的半數。記者昨天采訪(fǎng)了北京市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任秦兵，由他解讀新《條例》的變化。
修改一
街道成業(yè)主大會(huì )“指導部門(mén)”
此次修改將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì )的指導部門(mén)。秦兵表示，“現實(shí)中，大多數小區成立業(yè)主大會(huì )，一般都是向小區所在地的街道辦事處提出要求，然后在區、縣建委小區辦進(jìn)行備案。所以，這項修改是把現實(shí)中的做法固定化�！�
此外，為了和《物權法》保持一致，此次修改刪去了“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定。
修改二
更換物業(yè)需半數業(yè)主同意
秦兵表示，《物權法》以列舉的形式，規定了七種由業(yè)主共同決定的事項，為了和《物權法》一致，此次修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項改成了七種事項。
新《條例》中，除了籌集和使用專(zhuān)項維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意才可實(shí)施外，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員等，只要過(guò)半數業(yè)主同意就可以。
修改三
由“管理企業(yè)”到“服務(wù)企業(yè)”
根據《物權法》的有關(guān)規定，新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規約”。
秦兵表示，目前，物業(yè)企業(yè)已不僅局限在對房屋及配套設施設備的維修、養護和公共秩序的維護等活動(dòng)。人們對軟環(huán)境方面有了更高的要求，“服務(wù)”越來(lái)越成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
秦兵認為，如果所有的物業(yè)企業(yè)都能從實(shí)際行動(dòng)上由“管理”轉換為“服務(wù)”，真正圍繞業(yè)主的需求展開(kāi)服務(wù)，物業(yè)糾紛會(huì )越來(lái)越少，物業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系也將越來(lái)越和諧。
修改四
從一方掌權到三足鼎立
新《條例》賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，責令其限期改正或者撤銷(xiāo)決定，并通告全體業(yè)主的權利。
秦兵對此顯得有些擔憂(yōu)。他表示，“此次新《條例》中有兩項修改內容都是賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府指導和監督管理的權力。這樣一來(lái)，加上建委小區辦，出現了多頭管理的現狀。今后，如果出現三部門(mén)意見(jiàn)不統一的情況怎么處理？有關(guān)部門(mén)應盡早制定更加細致的實(shí)施辦法，讓新《條例》能實(shí)施得更加順暢。(王娟)
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