“截至今年4月，全市按照規定共歸集商品住宅維修資金130億元，累計支出415萬(wàn)元，使用率僅3%，有的區縣甚至從未使用過(guò)一筆專(zhuān)項維修資金�！苯裉焐衔�，在北京市第十二屆人大常委會(huì )第39次會(huì )議上，趙久合副主任在關(guān)于檢查《物業(yè)管理條例》執行情況的報告中，披露了這樣一組數據。
據了解，北京市商品住宅專(zhuān)項維修資金問(wèn)題由來(lái)已久。早在2002年6月，北京市頒布了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊《辦法》)，規定每個(gè)業(yè)主在辦理住房入住手續時(shí)都要上繳總房?jì)r(jià)款2%的專(zhuān)項維修資金，作為住宅樓房的公共部位和共用設施及設備的維修養護、更新改造基金，但舊《辦法》在執行過(guò)程中出現了一些問(wèn)題——
北京市建委的統計數據顯示，2000年2月到2004年12月，全市共歸集商品住宅維修基金43.35億元。房改房售后維修基金自2001年至2004年年底，共歸集27.99億元。市建委有關(guān)負責人表示，這兩筆高達71.34億元的公共維修基金，只有3個(gè)小區使用過(guò)。
2005年年底，《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《辦法》)實(shí)施，細化了使用條件和程序。2006年1月，北京市建委正式開(kāi)通了住房維修資金網(wǎng)上管理系統，業(yè)主可以在網(wǎng)上查詢(xún)資金的使用情況。但從此次北京市人大常委會(huì )執法檢查的情況來(lái)看，效果仍不理想。
業(yè)主為何用不了自己的錢(qián)
“造成全市專(zhuān)項維修資金使用率低的客觀(guān)原因是，北京大多數商品房尚處5年保修期。再過(guò)幾年房屋設備老化，專(zhuān)項維修資金的使用問(wèn)題將會(huì )集中出現，”北京市律協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任陳文接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
陳文說(shuō)，北京大多數商品房是1998年后興建的，與一棟樓70年設計使用年限比較，還很“年輕”，不會(huì )面臨大規模修繕的問(wèn)題。
一些長(cháng)期從事房地產(chǎn)法律事務(wù)的律師表示，業(yè)主自治機構的不完善，是很多住宅無(wú)法使用專(zhuān)項維修資金的重要原因。根據條例規定，使用專(zhuān)項維修資金要由業(yè)主大會(huì )決定并經(jīng)物業(yè)服務(wù)區域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過(guò)。
北京市人大常委會(huì )的執法檢查報告印證了律師的說(shuō)法。目前全市有物業(yè)管理的3200多個(gè)住宅項目中，成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的只有574個(gè)，成立率僅為17.9%。
執法檢查組認為，一方面是部分業(yè)主參與小區公共管理的意識不強，參與自治組織進(jìn)行自我管理和服務(wù)還沒(méi)有成為迫切需要；另一方面，條例關(guān)于業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )組織成立的規定比較原則，加上政府主管部門(mén)和社區基層組織監督指導不到位，相關(guān)程序帶有很大的隨意性和無(wú)序性，致使有些業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )夭折在組建的過(guò)程中。
陳文認為，即使申請使用專(zhuān)項維修資金的小區成立了業(yè)主委員會(huì )，申請程序繁瑣，也是造成專(zhuān)項維修資金“交時(shí)容易用時(shí)難”的原因之一。
事實(shí)上，轉移公共維修基金的實(shí)際操作中存在著(zhù)一些問(wèn)題，主要集中在小區辦將業(yè)委會(huì )所轄范圍內業(yè)主的維修資金劃轉到業(yè)委會(huì )賬戶(hù)等相關(guān)程序。
“要想將維修資金從中國人民銀行轉出，必須弄清楚每一戶(hù)的繳納情況。光弄清我們小區400多戶(hù)人各自繳納的公共維修基金的數額，就用了半年時(shí)間�！北本┦谐�(yáng)區太月園業(yè)主委員會(huì )主任王嘉吾曾經(jīng)對媒體表示，太月園是北京市第一家成功轉移出專(zhuān)業(yè)維修資金的小區。
北京市天時(shí)律師事務(wù)所鄭衛紅律師在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，北京新辦法對業(yè)委會(huì )成立前，各區縣建設委員會(huì )負責本轄區內維修資金使用的監管工作。對維修資金的本息歸屬沒(méi)有明確規定，可能造成掌握維修資金的企業(yè)或部門(mén)為了自身利益，不積極配合維修資金劃轉到業(yè)委會(huì )賬戶(hù)。
巨額資金應由誰(shuí)管理
記者注意到，在近兩年北京市的兩會(huì )上，不斷有人大代表和政協(xié)委員提出加強對商品住宅專(zhuān)項維修資金的監管。2004年,廣東省消協(xié)公布的房地產(chǎn)投訴分析表明，公共維修基金被挪用已成為購房者投訴的熱點(diǎn)之一。
目前北京維修資金的收取、使用情況是：一般由開(kāi)發(fā)商在交付房屋或辦理產(chǎn)權證時(shí)向購房人收��；開(kāi)發(fā)商在辦理產(chǎn)權證時(shí)交房管局小區辦代管；業(yè)主委員會(huì )成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，小區辦將維修資金移交物業(yè)管理，業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行檢查與監督。
陳文認為，將維修資金長(cháng)期交政府部門(mén)管理有不利之處，交開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)也有其弊端。因為資金的使用與安全容易受開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)在該小區服務(wù)時(shí)間長(cháng)短或其可能與業(yè)主發(fā)生的糾紛的影響。
他認為，業(yè)主委員會(huì )成立并能充分發(fā)揮其效能之前，可以仍由小區辦代為管理，但應嚴格限制小區辦的管理權限，并規定其充分公開(kāi)相關(guān)信息。
業(yè)主委員會(huì )成立并能有效行使其職權后，小區辦應馬上將維修資金移交業(yè)主委員會(huì )，設立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)存放；賬戶(hù)應對全體業(yè)主公開(kāi)，同時(shí)制定業(yè)主委員會(huì )使用該資金的金額與次數限制；超出部分，則應由業(yè)主大會(huì )以一定的表決程序通過(guò)。
北京律協(xié)消費者權益保護委員會(huì )主任邱寶昌認為，目前專(zhuān)項維修資金的收取、管理和使用有很多不透明的地方。這筆錢(qián)用在什么地方，中修、大修如何確定，誰(shuí)在管理，是否安全，會(huì )不會(huì )被人挪用，產(chǎn)生的可觀(guān)的銀行利息屬于誰(shuí)……這些，業(yè)主都有知情權，需要有制度增加透明度，不能讓個(gè)人或行政部門(mén)謀取私利。
很多律師認為，專(zhuān)項維修資金應當由業(yè)主委員會(huì )管理。但是，北京市盛廷律師事務(wù)所律師畢文強認為，根據現在的法律法規，業(yè)主委員會(huì )不具備獨立的法人資格，既不是群眾團體——未到民政部門(mén)注冊，又不是公司——未到工商部門(mén)登記，更不是政府機構——無(wú)上級機構的行政任命，這個(gè)“在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導下”成立的機構，只能“到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案”�！斑@樣的組織怎能承擔這筆巨額資金的管理呢？”他說(shuō)。
物業(yè)費收繳為何進(jìn)入惡性循環(huán)
在今天的執法檢查報告中，北京市人大常委會(huì )還列舉了目前全市物業(yè)管理中存在的其他問(wèn)題——物業(yè)費收繳率低已經(jīng)成為困擾物業(yè)管理行業(yè)的普遍問(wèn)題。各種原因的物業(yè)糾紛，往往直接反映在業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)費上。而業(yè)主拒交物業(yè)費，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難或降低服務(wù)質(zhì)量，使得業(yè)主對物業(yè)企業(yè)更加不滿(mǎn)，由此形成惡性循環(huán)。
執法檢查組調查了石景山區4家區屬?lài)形飿I(yè)企業(yè)2006年的經(jīng)營(yíng)情況，大多數小區的物業(yè)費收繳率為70%左右，沒(méi)有達到物業(yè)服務(wù)企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的80%。懷柔區的物業(yè)費平均收繳率在60%左右，個(gè)別矛盾突出的小區收繳費不足20%。
執法檢查組認為，原因主要是業(yè)主無(wú)法按照有關(guān)規定行使物業(yè)費決定權，從而拒絕交費。
根據北京市的有關(guān)規定，物業(yè)收費標準應由業(yè)主大會(huì )決定。但實(shí)際上，首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)之前，物業(yè)管理企業(yè)通常由開(kāi)發(fā)商指定，物業(yè)收費也由其單方制定，業(yè)主沒(méi)有選擇余地。
其次，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費缺乏指導價(jià)格。目前北京市除經(jīng)濟適用房、危改回遷小區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)外，普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，收費標準由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)協(xié)商約定，但業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的了解程度和期望值存在差異，協(xié)商過(guò)程中沒(méi)有權威的參考價(jià)格作為依據，很難在合理的基礎上達成雙方滿(mǎn)意的結果。
此外，執法檢查中還發(fā)現，物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)之間界限不清、責任不明。還存在物業(yè)企業(yè)在日常維護上收支不透明，以及開(kāi)發(fā)商擅自更改規劃、不按標準建設住房和小區配套設施等遺留問(wèn)題。
北京市副市長(cháng)陳剛在今天表示，將把完善物業(yè)管理政策法規體系列入立法計劃，重點(diǎn)解決物業(yè)管理區域劃分、業(yè)主委員會(huì )法律地位、業(yè)主自治與居民自治的關(guān)系等問(wèn)題，年內出臺業(yè)主大會(huì )成立和運作指導規則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本等規章。(王亦君)
相關(guān)報道
