問(wèn)題
執意要房竟然敗訴
今年，為給兒子籌辦婚事，老趙夫婦商量著(zhù)再買(mǎi)一套房。正好同事的親戚劉洋計劃將一套兩居室賣(mài)掉，而這套房子剛好就在老趙所在的小區里。
夫婦倆對劉洋這套房屋非常滿(mǎn)意，雙方隨即簽下了協(xié)議。約定等老趙銀行貸款批下來(lái)后，再去辦理過(guò)戶(hù)手續。
老趙如約付了5萬(wàn)元定金及第一筆房款30萬(wàn)元，并向銀行申請了抵押貸款。轉眼過(guò)了兩個(gè)月，老趙的貸款卻依然沒(méi)有審批下來(lái)。
此后，劉洋找到老趙，聲稱(chēng)因老趙的抵押貸款手續遲遲辦不下來(lái)，恰巧中介公司又介紹了新買(mǎi)主，所以他就把房子賣(mài)給了對方。雙方已到房管部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)手續。他表示愿退還老趙的已付款。趙先生一聽(tīng)頓時(shí)火冒三丈，堅持只要房子。
老趙將劉洋告上法庭，請求判令劉洋繼續履行協(xié)議。令他深感意外的是，他的訴訟請求竟然被法院駁回了。
值班律師解答
北京市中潤律師事務(wù)所王志鋼律師
可以承擔違約賠償責任為由起訴
本案中房主劉洋與老趙所簽的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定“待老趙付完全部房款時(shí)，雙方再辦理過(guò)戶(hù)手續”，結果老趙雖與劉洋簽合同在前，可未辦理過(guò)戶(hù)手續，房屋的所有權人從法律上講仍是劉洋。
而劉洋與新買(mǎi)主的合同雖簽訂在后，但簽合同時(shí)劉洋仍享有爭議房屋的所有權，且新買(mǎi)主并不知道劉洋已與他人簽過(guò)合同，更未與劉洋串通來(lái)?yè)p害老趙的利益。雙方一起到房管部門(mén)辦理了過(guò)戶(hù)手續，新買(mǎi)主已實(shí)際取得了爭議房屋的所有權。
因此，即使老趙與劉洋的合同是有效的，在客觀(guān)上也無(wú)法再繼續履行。而老趙卻始終堅持其訴訟請求，結果被法院駁回。其實(shí)，老趙可以再向法院提起訴訟，要求劉洋承擔違約賠償責任，以挽回自己的損失。
簽完買(mǎi)房協(xié)議最好做預告登記近年來(lái)隨著(zhù)房?jì)r(jià)不斷快速上漲，出賣(mài)人“一房二賣(mài)”的案件屢屢發(fā)生。這對買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是極不公平的。
今年10月1日生效的《物權法》第20條規定的預告登記制度，有效地彌補了法律漏洞。根據該條規定，如果買(mǎi)房人與出賣(mài)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，在尚不具備辦理房屋登記手續的情況下，可向房屋登記部門(mén)申請預告登記�！邦A告登記后，買(mǎi)房人的請求權便具有了物權的效力，即具有排他效力，不但可以對抗房屋的所有權人，也可以對抗任意第三人。即使后來(lái)發(fā)生了未經(jīng)預告登記的買(mǎi)房人同意的處分行為，該處分行為也是無(wú)效的，這樣就能有效地避免‘一房二賣(mài)’�！�
具體到本案，如果當時(shí)《物權法》已生效，老趙進(jìn)行了預告登記，那么他便能取得爭議房屋的所有權，因為后來(lái)進(jìn)行的變更是無(wú)效的�！段餀喾ā番F已生效，希望所有買(mǎi)房人都能充分利用這一新制度，最終買(mǎi)到自己滿(mǎn)意的住房。（記者林靖）
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