發(fā)表評論 2008年2月2日，南京市白下區法院向筆者介紹了近日審理并作出判決的一起中介公司挪用業(yè)主房款案。法院除判決中介公司按時(shí)返還原告房款外，發(fā)放住房貸款的銀行、對貸款進(jìn)行擔保的擔保公司、對買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行公證的公證處均被判承擔連帶責任。
這是我國首例因發(fā)放住房貸款，銀行、擔保公司、公證處因未盡注意義務(wù)被判承擔連帶責任的案例，這對規范二手房交易結算資金管理起到重要的示范作用。
賣(mài)房
2007年5月，家住南京的房主林寧準備將自己原來(lái)居住的房子賣(mài)掉，重新購買(mǎi)大房。
2007年5月中旬，他來(lái)到南京市南京融眾房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)中介公司)登記賣(mài)房。幾天后，中介公司業(yè)務(wù)員打電話(huà)告之，一位叫周小平的買(mǎi)主看中了他的房子。
2007年5月28日，林寧、周小平、中介公司三方簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定周小平以39.6萬(wàn)元價(jià)格購買(mǎi)林寧的住房，房款三次付清，其中23萬(wàn)元通過(guò)銀行貸款支付，由中介公司協(xié)助周小平辦理銀行貸款，中介公司在30個(gè)工作日內將房款付給林寧。
按照法律規定，購買(mǎi)房屋辦理銀行貸款需要擔保手續，中介公司將林寧、周小平帶到南京一家擔保公司辦理貸款擔保手續。擔保公司拿出《交易服務(wù)委托協(xié)議》、《貸款劃款委托協(xié)議》、《貸款合同》、《個(gè)人劃款承諾書(shū)》等一系列空白文書(shū)讓林寧和周小平簽字。林寧問(wèn)，為什么不將合同內容填寫(xiě)完畢再簽字？擔保公司工作人員解釋說(shuō)，這只是辦理貸款的形式而已，簽字后擔保公司保證其能拿到購房款。
在與擔保公司簽訂的空白文書(shū)中，有一份雙方同意將按揭貸款劃入中介公司賬戶(hù)協(xié)議的空白公證書(shū)。按照法律規定，公證事項必須公證員在場(chǎng)，而林寧和周小平自始至終就沒(méi)看到公證員。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方就這樣在上述文件中簽了字。
數天后，中介公司業(yè)務(wù)員告訴林寧：銀行已將周小平購房貸款批下來(lái)了，已經(jīng)劃到了擔保公司賬戶(hù)，擔保公司又依照合同約定將貸款轉至中介公司，你趕快依照《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中介合同》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)手續。過(guò)戶(hù)手續辦完后，23萬(wàn)元購房款將由中介公司交付到林寧手中。
意外
第二天，林寧與周小平到南京市房產(chǎn)部門(mén)辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續。但林寧來(lái)到中介公司提款時(shí)發(fā)現，許多和他一樣前來(lái)領(lǐng)取房款的業(yè)主堵住了中介公司的大門(mén)，公司一位負責人在不停地解釋?zhuān)骸皶簳r(shí)沒(méi)錢(qián)！”
“我的銀行貸款不是剛批下來(lái)嗎，錢(qián)哪里去了？”林寧來(lái)到中介公司總經(jīng)理辦公室質(zhì)問(wèn)房款下落。經(jīng)理如實(shí)相告：2005年，公司前任法人代表利用業(yè)主買(mǎi)賣(mài)房子的房款在公司賬戶(hù)上會(huì )有十多天的滯留時(shí)間，便從資金中提取300多萬(wàn)元用于其他交易，并采取用后收的房款填補、償付前面的資金這種“拆東墻補西墻”的方式進(jìn)行隱瞞。誰(shuí)料300多萬(wàn)元資金提走后毫無(wú)收益，于是出現資金虧空……公司四處籌措資金還債，但仍有300多萬(wàn)元無(wú)力償還。
訴訟
2007年8月1日，買(mǎi)主周小平手拿已經(jīng)過(guò)戶(hù)到其名下的房產(chǎn)證找到林寧，要求他依約如期搬離。林寧卻以還有23萬(wàn)元房款沒(méi)有拿到為由不肯搬出。
一個(gè)要搬進(jìn)，一個(gè)不肯搬出，雙方爭執得不可開(kāi)交，多次發(fā)生肢體沖突。
為討回自己的房款，林寧和眾多受害的業(yè)主向南京市警方報案。然而，這種挪用業(yè)主房款的行為到底是經(jīng)濟犯罪還是經(jīng)濟糾紛，警方一時(shí)難有定論。
于是林寧委托律師作為訴訟代理人，準備將中介公司告上法庭。
接受委托后，律師通過(guò)調查發(fā)現中介公司賬戶(hù)根本沒(méi)有資金，而且其已被南京市房產(chǎn)部門(mén)勒令停業(yè)整頓，這意味著(zhù)即使林寧打贏(yíng)了官司也拿不到錢(qián)。
律師在搜集相關(guān)證據時(shí)發(fā)現，貸款銀行、公證處、擔保公司在該起糾紛中存在多處違法違規之處，是導致林寧賣(mài)房房款最終被中介公司挪用的原因之一。
2007年9月5日，林寧將中介公司、江蘇省建行、南京市公證處、擔保公司一同告上南京市白下區法庭，要求公司償還售房款23萬(wàn)元并承擔連帶責任。
2007年9月25日，法院開(kāi)庭審理此案。
原告林寧認為，建設部和人民銀行2006年12月聯(lián)合下發(fā)的321號文《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規定：“交易當事人可以通過(guò)合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構在銀行開(kāi)設的客戶(hù)交易結算專(zhuān)用存款賬戶(hù)支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構必須在銀行開(kāi)立交易結算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)�！�
根據上述規定，建設銀行發(fā)放的房屋貸款只能通過(guò)兩種方式：1.貸款人直接將款項劃入借款人賬戶(hù)；2.按約定將款項劃給售房人，并且只能通過(guò)專(zhuān)用資金賬戶(hù)來(lái)完成交易。本案中，建設銀行將款項發(fā)放給買(mǎi)賣(mài)雙方以外的第三方賬戶(hù)違反上述規定，其行為存在重大過(guò)錯。
公證處未能依法履行法定義務(wù)，在公證員未到場(chǎng)的情況下，違背買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示出具公證書(shū)，導致原告財產(chǎn)損失。
江蘇建設銀行辯稱(chēng)：放款行為是依據《劃款承諾書(shū)》進(jìn)行。江蘇省建行根據與周小平的約定將銀行貸款劃至擔保公司，至于擔保公司如何將上述款項轉入中介公司，中介公司如何轉移、挪用上述款項與建行無(wú)關(guān)。原告所稱(chēng)321號文的意旨在于規范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構的市場(chǎng)行為，強調房地產(chǎn)管理部門(mén)對客戶(hù)交易結算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)的監管責任，但對從事住房貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行未設定任何義務(wù)。銀行認為，目前我國房產(chǎn)交易中還未出現因中介挪用或者卷款逃匿由銀行承擔連帶責任的先例。
公證處辯稱(chēng)：原告不能得到售房款是被告中介公司造成，公證行為與原告損失之間沒(méi)有必然的聯(lián)系，不應該承擔連帶責任。
擔保公司表示：將貸款劃入中介公司賬戶(hù)是林寧和周小平在劃款承諾書(shū)上簽字同意并經(jīng)公證機關(guān)予以公證，擔保公司不應該承擔連帶責任。建設部、中國人民銀行321號文并非部門(mén)規章而是內部文件，不具有普遍約束力，不應當作為處理民事案件的依據。
判決
法院對此案進(jìn)行調查時(shí)發(fā)現，中介公司、擔保公司、公證處、銀行之間均是穩定的業(yè)務(wù)工作關(guān)系，中介公司攬到業(yè)務(wù)后介紹給擔保公司，擔保公司收取購房人的有關(guān)費用后，再與公證處分成。
日前，南京市白下區法院作出了一審判決。
法院認為，各被告在共享相互資源基礎上各謀利益的同時(shí)，應對接受其服務(wù)的客戶(hù)遵循誠實(shí)信用的原則，本著(zhù)為客戶(hù)服務(wù)的宗旨，對客戶(hù)交易結算資金的安全負有基本的注意義務(wù)。
建設部、中國人民銀行321號文件作為商業(yè)銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、擔保機構從事房地產(chǎn)經(jīng)紀、受托、貸款、擔保、公證活動(dòng)的政策要求，凸顯了銀行、擔保公司、房產(chǎn)中介對客戶(hù)交易結算資金的安全所負有的特別注意義務(wù)。
房款劃給擔保公司雖然有交易市民簽字的協(xié)議書(shū)，但銀行既未就此向交易市民審核，又對擔保公司沒(méi)開(kāi)設房款專(zhuān)用結算賬戶(hù)放任不管，銀行存在過(guò)錯。
公證處公證員未親眼看見(jiàn)交易市民在承諾書(shū)上簽名，未親自辦理該公證事宜，違反了其對客戶(hù)交易結算資金安全的基本注意義務(wù)，在客觀(guān)上導致了中介公司侵害原告合法權益的后果，應該承擔連帶賠償責任。
判決：中介公司在判決生效十日內返還原告林寧購房款23萬(wàn)元，江蘇省建行、公證處以及擔保公司要對中介公司返還房款不能給付部分承擔連帶賠償責任。
據悉，這是我國首例中介公司挪用房款，銀行、公證機關(guān)等部門(mén)被判承擔連帶責任的案件。
南京房產(chǎn)中介管理部門(mén)有關(guān)人士表示：該判決不僅幫受害市民討回了損失。更重要的是它明確了二手房交易中不規范操作機構要負賠償責任。本案中，中介公司是實(shí)際挪用人，但如果銀行、擔保公司、公證處盡到審核監管責任，中介公司根本不可能染指到房款。此案的判決，將促使所有的銀行、擔保公司、公證處在房屋買(mǎi)賣(mài)中嚴格履行職責，從而杜絕此類(lèi)事件的再次發(fā)生。(亞生)
圖片報道 |
更多>> |
|
