發(fā)表評論 時(shí)下二手房交易十分活躍，大量房產(chǎn)證下發(fā)未滿(mǎn)5年甚至還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房源掛牌出售。動(dòng)輒幾萬(wàn)甚至數十萬(wàn)的交易稅費成了讓買(mǎi)賣(mài)雙方頭痛的問(wèn)題，有些買(mǎi)房人甚至采取房主辦理委托公證的方式逃避稅費。如今，房主因為房?jì)r(jià)上漲毀約成為二手房交易糾紛中最常見(jiàn)的現象，利用委托公證逃稅的交易風(fēng)險也越來(lái)越大。
委托公證難“合理”避稅
買(mǎi)房人許先生花了一個(gè)多月的時(shí)間選房子，去年7月終于看中了一套二手房，與房主一番討價(jià)還價(jià)后，說(shuō)好了價(jià)錢(qián)為200萬(wàn)元�？墒且凰愣愘M，許先生犯了難。由于房市屬于賣(mài)方市場(chǎng)，因此本應由房主負擔的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等費用也都轉嫁給了他。這時(shí)，有人給他出了個(gè)主意，做委托公證可以“合理”避稅。
所謂委托公證原本是因為房主本人沒(méi)有時(shí)間和買(mǎi)主一起到房產(chǎn)交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)等繁雜手續，而采取的一種便利措施。房主給買(mǎi)方出具委托書(shū)，由他人代替房主辦理過(guò)戶(hù)手續。但是隨著(zhù)二手房交易的活躍，委托公證也被人“利用”，成為一種避稅工具。
根據規定，目前房產(chǎn)證下發(fā)不滿(mǎn)5年的房屋上市銷(xiāo)售需要繳納多項稅款。記者以許先生這套房屋算了一筆賬：1、營(yíng)業(yè)稅：200萬(wàn)元×5.5%=11萬(wàn)元；2、契稅：200萬(wàn)元×1.5%=3萬(wàn)元；3、印花稅：200萬(wàn)元×1%。=2000元；個(gè)人所得稅200萬(wàn)元×1%=2萬(wàn)元……稅費在十七八萬(wàn)元左右，而如果暫不過(guò)戶(hù)而是辦個(gè)委托公證，等房產(chǎn)證下發(fā)滿(mǎn)5年之后再過(guò)戶(hù)，11萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅就免除了，稅費一下子降了三分之二。
也就是說(shuō)，許先生拿著(zhù)房主的委托公證書(shū)等到該房的產(chǎn)權證滿(mǎn)5年，不需繳納營(yíng)業(yè)稅等稅費的時(shí)候再進(jìn)行過(guò)戶(hù)，就可以“合理”避稅了。
買(mǎi)賣(mài)雙方都有潛在隱患
許先生采納了這個(gè)建議，在簽訂合同的同時(shí)支付了購房款200萬(wàn)元，隨后房主也做完了委托公證。去年底，房主突然反悔不賣(mài)房了，還要撤消委托。經(jīng)過(guò)協(xié)商，房主最終答應歸還房款，再額外補償10萬(wàn)元，雙方解除了買(mǎi)賣(mài)合同。許先生咨詢(xún)后得知，如果房主直接撤消委托，再拿房本把房子賣(mài)了，他一點(diǎn)辦法也沒(méi)有。
記者從我愛(ài)我家等中介公司了解到，如今不少二手房交易人選擇辦委托公證避稅，卻很少有人了解委托公證的性質(zhì)和潛在的隱患。
北京市方圓公證處調研室副主任王京介紹說(shuō)，很多買(mǎi)房人以為拿到了房主委托賣(mài)房的公證書(shū)，自己的權益就有了保障，這是對委托公證的誤解。委托書(shū)公證是委托人單方的法律行為，委托他所信任的人以自己的名義代為辦理某些事務(wù)，相關(guān)行為的法律后果也是由委托人來(lái)承擔的。根據我國法律規定，單方的法律行為是可以撤銷(xiāo)的，也就是說(shuō)委托人今天寫(xiě)的委托書(shū)，明天就可以聲明作廢，不受他人約束。所以，將委托書(shū)公證視為交付購房款的法律保障是非常危險的。在辦理委托公證時(shí)，公證員只對委托人負有法律上的告知義務(wù)，而受托人或第三方由于不是公證當事人，往往得不到相關(guān)的法律輔導。
根據物權法的規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬實(shí)行登記制，產(chǎn)權人以登記為準。即使委托公證沒(méi)有被委托人(房主)撤銷(xiāo)，由于房屋仍然登記在房主的名下，在房?jì)r(jià)升高的情況下，為了利益他完全可以瞞著(zhù)買(mǎi)房人再將房屋高價(jià)賣(mài)給他人。
王京說(shuō)，降低成本追求最大利益是交易雙方的共同追求，但采用委托公證避稅其實(shí)是交易者與國家政策之間的對策較量。
違約賠償有高限
如果今后房?jì)r(jià)持續上漲，房主反悔是很可能發(fā)生的事。買(mǎi)房人為了避稅，拿著(zhù)委托書(shū)等上一年半載甚至更長(cháng)時(shí)間無(wú)疑更增加了風(fēng)險。
西城法院高峙法官介紹說(shuō)：“按照合同法的規定，房主如果毀約要承擔相應的違約責任，賠償給對方造成的房屋溢價(jià)損失，但這個(gè)賠償額也不能超過(guò)房主訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的違約造成的損失。也就是說(shuō)，如果房主兩年前賣(mài)房，半年后毀約，二手房漲了5%，而起訴后至今房屋已經(jīng)溢價(jià)50%，法院一般就按房主毀約時(shí)5%的房屋溢價(jià)判決賠償額，而不能按現在的溢價(jià)損失賠償。其結果就是，買(mǎi)房人的實(shí)際損失得不到完全的補償。
有些買(mǎi)房人為了避免房主毀約給自己造成損失，約定房款百分之三五十的高額違約金。但這種約定卻很難得到法院的支持。高法官解釋說(shuō)，除了消法對欺詐的雙倍賠償規定之外，我國法律不承認其他懲罰性的違約賠償，都是補償性質(zhì)的。因此即便約定了較高的違約金，但由于其過(guò)分高于造成的損失，法院很可能按照合同法的原則，予以減少。
如果要是房主用一房二賣(mài)的方法套現詐騙，然后逃之夭夭，買(mǎi)房人的損失更是不可設想。
公證員支招交易安全
王京建議說(shuō)：“交易安全最核心的問(wèn)題是資金安全，提存公證是最安全和實(shí)用的解決方案�！笔聦�(shí)上，辦理房產(chǎn)變更手續需要至少一周時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方在先付房款還是先辦過(guò)戶(hù)的問(wèn)題上常出現分歧，這時(shí)可以約定在辦理過(guò)戶(hù)手續的過(guò)程中，先將房款提存于公證處的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，待買(mǎi)房人領(lǐng)到房產(chǎn)證后，雙方再到公證處提款。房款在公證處，買(mǎi)房人不用怕房主卷錢(qián)跑路，房主也不必擔心過(guò)戶(hù)后拿不到錢(qián)。公證實(shí)踐中已有不少操作成功的案例。
王京說(shuō)，在法國，提存是不動(dòng)產(chǎn)交易資金流轉的法定形式，由公證機構直接從提存款中提取應繳稅費給國家。如果我國也效仿，肯定能夠實(shí)現交易資金安全和國家稅收上的各方共贏(yíng)。(記者 孫瑩)
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