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　　一個(gè)買(mǎi)家已交付九成多房款并入住，另一買(mǎi)家卻已辦好房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續———

　　三年前，業(yè)主以35萬(wàn)元將房子賣(mài)給“她”。三年后，業(yè)主拿到房產(chǎn)證，又以40萬(wàn)元將房子賣(mài)給“他”———一房?jì)少u(mài)，是惡意串通還是善意交易？

　　“她”已交付九成多房款并裝修入住，“他”卻已辦好房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續———誰(shuí)才是真主人？法院將如何斷案？

　　記者昨日獲悉，廣州市白云區法院根據證據和舉證責任分配規則，結合日常生活經(jīng)驗，推出6個(gè)不合常理之處，認為原業(yè)主和“他”之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系存在諸多疑點(diǎn)，一審判決將已過(guò)戶(hù)的房子恢復原狀，再轉戶(hù)歸“她”。

　　買(mǎi)房?jì)赡攴孔泳箽w他人

　　2005年11月9日，王女士和朱先生在朋友的見(jiàn)證下，簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，以34.5萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下廣州白云大道元下田村云山居一套110平方米的房子。當天，王女士就將首期購房款11.5萬(wàn)元打入朱先生的銀行賬戶(hù)。1個(gè)多月后，她又按期支付了18.5萬(wàn)元。

　　簽訂合同的時(shí)候，由于朱先生所賣(mài)的是公房，還沒(méi)有辦理產(chǎn)權證，于是，兩人相約：“剩余的款項4.5萬(wàn)元，等辦好過(guò)戶(hù)手續后再支付。朱先生在收到有關(guān)單位辦理產(chǎn)權證通知后，必須在1個(gè)月內辦理手續，拿到房產(chǎn)證后立即跟王女士進(jìn)行過(guò)戶(hù)，不得拖延�！睘榱朔乐範幾h，雙方特意補充協(xié)議規定，房屋價(jià)格以雙方商定價(jià)為準，不隨市價(jià)和銀行利率變動(dòng)。

　　2006年1月1日，王女士搬進(jìn)新居，開(kāi)始裝修、入住。這筆順利的買(mǎi)賣(mài)，只差最后一步就能畫(huà)上句號，沒(méi)想到，卻發(fā)生了意外的轉折。

　　2007年9月4日，朱先生領(lǐng)到了房產(chǎn)證。得知消息后，王女士不斷催促他去辦產(chǎn)權過(guò)戶(hù)，卻被一次次推托。王女士感到不妙，她輾轉得知，朱先生竟然暗自將房子買(mǎi)給第三人梁先生！更讓王女士吃驚的是，朱先生和第三人已經(jīng)辦了過(guò)戶(hù)手續，從“公示”的角度看，產(chǎn)權在梁先生手上，自己隨時(shí)面臨被“掃地出門(mén)”。去年12月13日，她趕緊向廣州市白云區法院提起訴訟。

　　原告堅稱(chēng)第三人有問(wèn)題

　　“被告一房?jì)少u(mài)，太不守信用了！”王女士很氣憤，“所謂的第三人很可能是假的，是朱先生故意找來(lái)的�！彼龜[出“證據”證明自己的懷疑。

　　“我從2006年把房子裝修好后，一直住在里面。如果第三人是‘正牌’的買(mǎi)家，怎么從來(lái)不到現場(chǎng)去看房子呢？而且，梁先生也從來(lái)沒(méi)有理直氣壯地要求我搬走，至今對未能交房沒(méi)有任何怨言和索賠要求�！�

　　王女士還想不通的是，“2007年11月同等地段二手房市場(chǎng)價(jià)位均在7500元/㎡，朱先生和梁先生之間卻以40萬(wàn)元成交，平均才3635元/㎡，跟市場(chǎng)價(jià)足足相差1倍啊，這一點(diǎn)讓人匪夷所思，業(yè)主怎么會(huì )愿意以如此低價(jià)賣(mài)給真正的第三人呢？”

　　另外，“我起訴的日期是去年12月13日，可朱先生是在同月26日才繳納土地出讓金，27日通知我解除合同，28日梁先生才被確權，今年1月5日領(lǐng)取產(chǎn)權證�！�

　　王女士說(shuō)，朱、梁兩人對房款的具體給付時(shí)間的回答完全對不上，“難道他們對錢(qián)這么不在意嗎？不得不讓人疑心啊”。

　　為錢(qián)起爭執才再次賣(mài)房

　　被告朱先生也是振振有詞。

　　“我和王女士簽訂合同時(shí)，訴爭房屋是有產(chǎn)權限制的，根據《廣州市已購公有住房上市規定》穗府(1999)8號第五條，我們的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是無(wú)效合同�！�

　　朱先生還辯稱(chēng)，我是于2007年11月把房子出售給梁先生，并依法辦理產(chǎn)權轉移，并不存在和梁先生的惡意串通。事實(shí)上，由于出售訴爭房屋需要交納土地出讓金，補交了才能領(lǐng)取房產(chǎn)證，我和王女士就誰(shuí)去交錢(qián)產(chǎn)生爭議，后來(lái)是我自行承擔了此筆費用才領(lǐng)到房產(chǎn)證，這才將房屋出售給別人。

　　第三人梁先生也覺(jué)得委屈：“我對原被告的交易并不知情，朱先生隱瞞這些跟我簽訂合同引起與原告之間的糾紛，與我無(wú)關(guān)啊�！�

　　梁某堅持認為，自己和朱先生之間的買(mǎi)賣(mài)是合法有效的，而且雙方亦辦理了過(guò)戶(hù)手續，已經(jīng)合法取得房子所有權。

　　“我是善意的第三人，不應承擔任何責任�！�

　　根據六點(diǎn)常識推理判案

　　梁先生辦了過(guò)戶(hù)擁有房屋產(chǎn)權，已是板上釘釘的事實(shí)，從“登記”的法律效力上看，他就是新業(yè)主�？墒�，王女士已經(jīng)交付了九成多的房款，并且一直居住在有爭議的房子里，這官司怎么打？

　　今年7月16日，廣州市白云區人民法院作出判決，認為“被告和第三人之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系存在諸多疑點(diǎn)和不合常理之處，根據舉證責任分配一般規則，結合日常生活經(jīng)驗，推定兩人之間存在惡意串通”———

　　“被告已將房屋交付原告占有使用，第三人購買(mǎi)40萬(wàn)元價(jià)格不菲的房屋時(shí)，卻未去查看房屋，不盡合理�！�

　　“第三人稱(chēng)，被告告知其訴訟房屋存在租賃關(guān)系，卻未在合同上約定租賃關(guān)系如何處理。另外，雙方也沒(méi)有對買(mǎi)賣(mài)合同當事人均相當重視的乙方給付房款的具體期限、一方違約如何承擔違約責任等情況進(jìn)行約定，有悖常理�！�

　　“在原告起訴后半個(gè)月內，被告和第三人就迅速完成了遞交申請材料、產(chǎn)權過(guò)戶(hù)交易手續，而雙方明確沒(méi)有中介公司居間介紹，均不能舉證證明具體洽談過(guò)程�！�

　　“被告與第三人的交易價(jià)格雖略高于原告的購價(jià)，但與同段市場(chǎng)價(jià)相比仍屬偏低，兼顧到被告將房屋二售可能承擔的違約責任引致的成本問(wèn)題，兩人對房屋交易價(jià)的議定均不能作出合理解釋�！�

　　“被告和第三人稱(chēng)是現金交易，但不能提供銀行的存、取款憑證和資金來(lái)源、走向，40萬(wàn)元是一筆不小的款項，堆放在一起體積大，僅清點(diǎn)時(shí)間都要花費一定時(shí)間，還要驗證有無(wú)假幣的過(guò)程，雙方自己完成現金交割、并將40萬(wàn)元現金存放家中，亦有悖常理�！�

　　“被告在去年12月29號向第三人出具收條注明‘已辦理過(guò)戶(hù)手續’，但根據房管部門(mén)資料顯示，第三人在今年1月8號才領(lǐng)取房產(chǎn)證，故收條注明事項與事實(shí)不符，而第三人卻未提出異議要求更正，不合常理�！�

　　最后，法院判決被告和第三人在判決生效之日起10天內，共同去辦理產(chǎn)權變更手續，恢復原狀，再與原告辦理過(guò)戶(hù)手續。

　　“王女士能在一審打贏(yíng)官司，勝在及時(shí)覺(jué)察、及時(shí)起訴�！睆V東安華理達律師事務(wù)所的張靜波律師提醒市民，二手市場(chǎng)房?jì)r(jià)波動(dòng)很大，市民切莫以為簽了合同就高枕無(wú)憂(yōu)，購買(mǎi)后一定要及時(shí)督促賣(mài)方辦理過(guò)戶(hù)手續，同時(shí)密切關(guān)注產(chǎn)權變化情況，避免原業(yè)主“見(jiàn)財起意”、一房二賣(mài)。(記者 王曉云 實(shí)習生 楊春嬌)