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　　房屋附屬物不能單獨銷(xiāo)售

　　蘇女士：我在郊區購買(mǎi)了一套商品房，帶有一個(gè)面積很大的儲藏室。由于房子位于一層，這個(gè)儲藏室可以作為車(chē)庫用，現在我急需錢(qián)用，想把這個(gè)儲藏室出售,請問(wèn)房屋附屬物能否單獨銷(xiāo)售,能否辦理相關(guān)證件手續？

　　答：首先，要分清在房產(chǎn)證中是否包括儲藏室，儲藏室是否有獨立的產(chǎn)權證，如果儲藏室沒(méi)有獨立的產(chǎn)權，是不能獨立轉讓所有權的。根據《最高人民法院關(guān)于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則若干問(wèn)題〉的意見(jiàn)(試行)》第87條：有附屬物的財產(chǎn)，附屬物隨財產(chǎn)所有權的轉移而轉移。但當事人另有約定又不違法的，按約定處理。

　　從以上法條可以看出附屬物是隨財產(chǎn)所有權的轉移而轉移，通常附屬物所有權是不能隨意單獨轉移的，特別是不動(dòng)產(chǎn)所有權的轉移。而按照《物權法》第九條規定：不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。附屬物沒(méi)有獨立的產(chǎn)權是不能辦理產(chǎn)權變更登記的，所以轉讓不發(fā)生法律效力。

　　房屋基本設施歸買(mǎi)房人

　　趙先生：我通過(guò)中介公司購買(mǎi)了一處房產(chǎn)，今年1月簽訂了買(mǎi)房合同，3月拿齊三證。合同約定交房日期為5月7日之前。5月7日拿到鑰匙，進(jìn)門(mén)口發(fā)現之前有的廚衛門(mén)、紗窗、開(kāi)關(guān)、插座、燈具、水龍頭、墻外的晾衣架、空調架都拆走了，紗窗布、玻璃散落一地。至今雙方?jīng)]有完成物業(yè)交割，所以賣(mài)方一直未能拿到放在銀行的一萬(wàn)元尾款。中介打電話(huà)來(lái)說(shuō)，賣(mài)方要告我們了，這兩天就會(huì )收到律師函。請問(wèn)，能不能要求他對拆除的房屋設施做出賠償？我要做哪些準備應訴？

　　答：廚衛的門(mén)、紗窗，開(kāi)關(guān)、插座、燈具、水龍頭等作為房屋正常使用的基本設施，應歸買(mǎi)房人所有，除非合同有特別的約定，如無(wú)特別約定，出賣(mài)方擅自拆除應賠償損失。

　　首先，如收到律師函，先看律師函的內容，看看自己是否存在違約行為，是否應承擔違約責任，如對方提起訴訟，要看對方的起訴書(shū)，了解起訴內容，對方所要達到的目的等。其次，仔細研究雙方簽訂的合同及相關(guān)證據，對方存在哪些違約行為，準備抗辯理由，如有可能還可以提反訴。

　　口頭約定繼承房產(chǎn)無(wú)法律效力

　　劉先生：我奶奶去世前曾口頭說(shuō)明，她的房產(chǎn)要留給我父親，但以后如果出賣(mài)這套房產(chǎn)要留給我小姑媽一份，而大姑媽是沒(méi)有份的�，F在，我們想要將房子的名字(奶奶的名字)更換成我父親的名字，這個(gè)手續應該怎么辦理？是否要兩位姑媽簽字？

　　答：如果你奶奶沒(méi)有留下遺囑，之前的口頭約定，是不能生效的，需要直接繼承人在法律文書(shū)上同意這樣的處理方式，并到公證機關(guān)公證，再辦理相應的法律手續。

　　北京涉及繼承的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)程序是：公證、房產(chǎn)評估、繳納稅費、辦理過(guò)戶(hù)。對于繼承房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最好做個(gè)遺囑(公證與否取決于他自己，不過(guò)公證后效力更高，且不易被隨意變更)，待老人去世后再辦理相應過(guò)戶(hù)手續。但是，贈與的話(huà)，可以先寫(xiě)個(gè)贈與協(xié)議，再按照相應程序辦理就可以了。

　　賣(mài)家過(guò)期不交樓屬違約

　　方小姐：2008年2月份我與原業(yè)主在中介簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同(不帶租約)，合同上規定于交齊樓款當日交樓。5月20日，我將所有樓款交齊，而且房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)也于3月份辦好。但原業(yè)主一直以原租客不肯搬走為由，不肯交樓。請問(wèn)我可以采取什么方法應對這種情況？

　　答：原業(yè)主的理由是不成立的。如果，租戶(hù)認為原業(yè)主侵犯了他的優(yōu)先購買(mǎi)權的話(huà)，他可以通過(guò)訴訟來(lái)解決。合同任何一方都應當本著(zhù)誠實(shí)信用原則履行約定的義務(wù)，你們不但簽訂了合同，而且也辦結了過(guò)戶(hù)手續，對方遲延交房是很明顯的違約行為。因此，您可以向原業(yè)主提出交涉，要求對方及時(shí)交付房屋并按合同約定承擔違約責任。

　　另外，根據買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，在租賃期限還沒(méi)有屆滿(mǎn)的情況下，不管房屋轉賣(mài)了幾手，都不能強制租戶(hù)退房，除非他自己放棄租賃權，自愿騰房。(記者 李宛霖)

　　(北京雄志律師事務(wù)所律師 涂敬東)

　　(北京盛廷律師事務(wù)所律師 張志同)