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　　2008年的北京樓市觀(guān)望氣氛一直在持續，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的量?jì)r(jià)齊縮情況日趨嚴重。在各種打折促銷(xiāo)手段中，最為搶眼的莫非直接降價(jià)了，但降價(jià)帶來(lái)更多的觀(guān)望。與此同時(shí)，各種不同的聲音和言論也此起彼伏，有人說(shuō)即使開(kāi)發(fā)商降價(jià)了仍是暴利；有人也說(shuō)降價(jià)是開(kāi)發(fā)商無(wú)奈之舉，在土地成本高昂的今天，他們所獲的利潤已經(jīng)極小。

　　日前，有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)在某網(wǎng)站公開(kāi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本，揭秘行業(yè)成本構成。此舉遭到網(wǎng)友及專(zhuān)家的質(zhì)疑。

　　開(kāi)發(fā)商自曝

　　土地成本所占比重最大

　　近日，北京東亞新華地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及部分專(zhuān)家學(xué)者在某網(wǎng)站的訪(fǎng)談中，公開(kāi)披露北京部分房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)成本，并聲稱(chēng)產(chǎn)品利潤率僅7%。

　　“房地產(chǎn)售價(jià)是建立在成本基礎之上的，要考量售價(jià)是否合理，首先要計算其開(kāi)發(fā)成本�！痹撻_(kāi)發(fā)商這樣表示。在樓市持續下跌的形勢下，采取公開(kāi)成本、低利潤的定價(jià)策略，可以把購買(mǎi)者從利潤不透明的開(kāi)發(fā)商那里吸引過(guò)來(lái)。

　　按照該開(kāi)發(fā)商負責人的說(shuō)法，北京在建毛坯房的開(kāi)發(fā)成本主要包括7個(gè)方面，分別為土地使用權取得費、前期費用、建設費、市政配套費用、稅費、營(yíng)銷(xiāo)管理費用及財務(wù)費用。記者從該開(kāi)發(fā)商現場(chǎng)公布的北京商品房開(kāi)發(fā)成本表格及數據中發(fā)現，土地成本和稅費及建設成本等三類(lèi)成本所占的比例較大，這其中土地成本所占的比重則最大。

　　來(lái)自亞豪機構市場(chǎng)研究部提供的數據顯示，今年三季度，北京公開(kāi)出讓的住宅及含住宅項目用地的樓面價(jià)為3028元/平米。該開(kāi)發(fā)商以回龍觀(guān)某商品房為例，進(jìn)行目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本測算，按照該開(kāi)發(fā)商的測算方式，該樓盤(pán)的成本已經(jīng)達到每平米7662元，“如果按照均價(jià)8300元/平米的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)計算，每平方米銷(xiāo)售的利潤在638元，這樣算來(lái)其產(chǎn)品利潤率僅為7%�！痹撻_(kāi)發(fā)商這樣表示。

　　業(yè)內認為

　　開(kāi)發(fā)過(guò)程中隱性成本較高

　　開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)站揭秘成本吸引了大量的網(wǎng)友關(guān)注，記者在該網(wǎng)站的網(wǎng)友留言中看到，多數網(wǎng)友認可開(kāi)發(fā)商公布的成本組成部分，但對于其所舉項目只有7%的利潤持懷疑態(tài)度�！耙粋�(gè)項目的售價(jià)是動(dòng)態(tài)變化的，銷(xiāo)售均價(jià)越往后越高。不能以某一階段的售價(jià)來(lái)進(jìn)行成本計算，而是要根據其銷(xiāo)售總價(jià)和銷(xiāo)售面積相比來(lái)計算�！庇芯W(wǎng)友這樣表示，除了銷(xiāo)售價(jià)格是動(dòng)態(tài)的之外，甚至包括建安成本、土地成本都是動(dòng)態(tài)的，不能以目前最高售價(jià)的成本來(lái)估算目前的房地產(chǎn)項目成本。

　　而多數業(yè)內人士認為，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的隱性成本較高�！熬�裝修項目的裝修報價(jià)都會(huì )高出市場(chǎng)價(jià)。如果做精裝修的話(huà)，其中裝修的利潤就很高�！北本┟纴喡�(lián)合地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機構總經(jīng)理王鑫指出。開(kāi)發(fā)商所謂的自曝成本，是想通過(guò)此舉告訴購房者目前房?jì)r(jià)下降空間有限，以此來(lái)刺激購買(mǎi)。

　　王鑫表示，實(shí)際上目前市場(chǎng)上在售的部分項目，仍然是以協(xié)議拿地的方式獲得，其所占成本比例最大的土地成本則是其隱性成本，且該成本要遠遠低于目前的市場(chǎng)公開(kāi)拿地成本�！岸鄶道享椖康慕祪r(jià)空間仍然很大�！睎|部某項目開(kāi)發(fā)商告訴記者，至于如何選擇項目購買(mǎi)，還是應該理性分析以上幾項成本構成，針對不同項目做判斷。(記者 張學(xué)冬)