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　　好不容易下定決心買(mǎi)房子,不料等合同簽了錢(qián)也付了,正準備喬遷新居時(shí),卻因賣(mài)房人的過(guò)錯等來(lái)一紙“合同無(wú)效”的判決書(shū)。賣(mài)房人退還房款自不必說(shuō),但對于買(mǎi)房人而言,損失卻遠遠不止這些:買(mǎi)房的時(shí)候房?jì)r(jià)低,正在升值的房子飛走了,這個(gè)損失怎么算?近日,南京江寧區法院就審理了這樣兩起購房合同糾紛,買(mǎi)房人或可從中吸取經(jīng)驗。

　　案例一:

　　開(kāi)發(fā)商賣(mài)房無(wú)效

　　買(mǎi)主獲賠“漲價(jià)款”

　　2006年6月,市民趙先生與南京某房地產(chǎn)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)契約,購得一套72平方米的房子,價(jià)款23萬(wàn)余元。根據合同約定,趙先生在合同簽訂當日一次性付清房款,開(kāi)發(fā)商則應在同年7月底之前交付房屋。到了7月底,因為工程進(jìn)度問(wèn)題,房屋未能如期交付,但趙先生沒(méi)怎么介意:合同簽了,錢(qián)也付清了,交房是遲早的事,還能向開(kāi)發(fā)商討要遲延交付的違約金呢,因此他心里十分踏實(shí)�？蓻](méi)想到,等到了2007年7月,他正盤(pán)算著(zhù)搬進(jìn)房子居住時(shí),一位女士忽然起訴開(kāi)發(fā)商,要求判決趙先生跟開(kāi)發(fā)商之間的購房合同無(wú)效。法院經(jīng)過(guò)審理查明,這位女士先前和開(kāi)發(fā)商有過(guò)約定,她才是這套房子的主人,判決這位女士勝訴,趙先生跟開(kāi)發(fā)商簽訂的購房合同無(wú)效。

　　到手的房子飛了,趙先生惱火不已,遂找到開(kāi)發(fā)商理論。對方攤手表示,已經(jīng)這樣了也沒(méi)辦法,就把房款全部還給你吧。開(kāi)發(fā)商答得倒是“爽快”,可趙先生沒(méi)糊涂:房款自然要還,可要算的“賬”遠不止這些,2006年買(mǎi)的房子,現已價(jià)格翻倍,這個(gè)差價(jià)損失怎么說(shuō)?還有他購買(mǎi)該房花費的錢(qián)怎么說(shuō)?他明確提出,開(kāi)發(fā)商不僅要返還房款,還得賠償差價(jià)等各項損失,卻被斷然拒絕。幾次協(xié)商不果,他將開(kāi)發(fā)商告上法庭,要求對方返還房款,并賠償房?jì)r(jià)上漲造成的損失,以及加裝防盜門(mén)、契稅、房產(chǎn)變更登記費用和工商查詢(xún)費等損失。

　　法院審理認為,合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后,因合同取得的財產(chǎn)應返還,有過(guò)錯的一方應賠償對方因此受到的損失,雙方都有過(guò)錯的應當各自承擔相應的責任。由于被告開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯造成其與趙先生房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約無(wú)效,被告應對原告因合同無(wú)效所造成的房屋差價(jià)損失及其他損失承擔賠償責任。審理中法院委托南京江寧價(jià)格認證中心對該房屋價(jià)值進(jìn)行評估,結論為45萬(wàn)余元。根據《合同法》第五十八條規定判決:開(kāi)發(fā)商除了向趙先生返還房款外,還要賠償趙先生因契約無(wú)效所造成的經(jīng)濟損失22萬(wàn)余元,合計45.8萬(wàn)元。

　　案例二:

　　安置房不能買(mǎi)賣(mài)

　　賣(mài)主反悔賠2萬(wàn)

　　南京江寧區老唐兩年前買(mǎi)了一套價(jià)值13.8萬(wàn)元的房子,當時(shí)跟房主約定分三次付清房款。2006年10月27日,老唐跟房主陶某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并于同年10月26日、2007年1月16日分別支付房款1.5萬(wàn)、5萬(wàn)元。2007年6月底是最后一次付款,一想到交完這筆錢(qián)就可以辦理過(guò)戶(hù)手續,住上自己的房子,老唐心里喜滋滋的。

　　可沒(méi)想到,當他帶著(zhù)7.3萬(wàn)元喜滋滋地找到陶某時(shí),陶某卻支支吾吾不肯收錢(qián)。老唐一聽(tīng)那意思,原來(lái)對方看到房?jì)r(jià)不斷上漲十分后悔,不想賣(mài)房子了。合同都簽了,你想不賣(mài)就不賣(mài)?老唐十分氣憤,雙方鬧了個(gè)不歡而散。幾日后,他再次找到陶某家中,希望再做商談,不料卻驚訝地發(fā)現,陶某已把那套房子租了出去,儼然打定主意不賣(mài)了。從那之后,陶某干脆人間“蒸發(fā)”,時(shí)時(shí)刻刻躲著(zhù)老唐,來(lái)個(gè)避而不見(jiàn)。

　　老唐郁悶不已,他想到當初是在居委會(huì )簽的合同,居委會(huì )還在合同上蓋了章為雙方作證明,便找到居委會(huì ),要求對方承擔擔保責任。居委會(huì )則認為,當初蓋章只是幫買(mǎi)賣(mài)雙方做個(gè)證明,并沒(méi)有表示要為陶某擔保,因此拒絕了老唐的要求,同時(shí)還建議老唐去法院告陶某。協(xié)商不成,老唐只得訴諸法院,維護自己的合法權益。

　　法院審理時(shí)發(fā)現,雙方買(mǎi)賣(mài)的房屋是拆遷安置房,法律規定不得交易。據此認為,即使老唐跟陶某簽訂的合同已經(jīng)成立,也應當認定為無(wú)效。依照法律規定,合同認定無(wú)效后,依據該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還,有過(guò)錯的一方應賠償對方因此受到的損失,雙方都有過(guò)錯的應當各自承擔相應的責任。此案中,老唐明知陶某出售的是拆遷安置房,仍與之交易,因此對無(wú)效合同的簽訂也存在過(guò)錯,那么他主張的賠償能否得到法院支持呢?法官經(jīng)過(guò)細致審理,認為老唐雖有過(guò)錯,但考慮到本地房?jì)r(jià)上漲情況,其主張2萬(wàn)元損失并不為過(guò),應予以支持。最終判決如下:合同無(wú)效;被告陶某返還原告房款及相應利息(按銀行同期貸款利率計算),并賠償原告損失2萬(wàn)元。(陳珊珊 江妍)