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　　“同樣的案子，他們贏(yíng)了，我卻輸了，我覺(jué)得我們很冤�！睂O女士稱(chēng)。10月30日，她將上訴狀遞交至北京市二中院。

　　今年7月份，孫女士在一中介公司看房后，換了另一家中介公司簽署了購房合同，她也因此被第一家中介公司起訴。10月17日，一審宣判，孫女士敗訴，判賠5.3萬(wàn)元。

　　同樣的案情，卻有不一樣的結果。宣武區的韓先生，也與孫女士有一樣的遭遇，但幸運的是，他獲得了法院的支持，告他的中介敗訴(本報10月15日報道)。

　　兩案的敗訴方，不約而同都選擇了上訴。

　　案1：中介勝訴

　　購房人需賠償房款的10%

　　“我哪里知道那是陷阱啊�！币粚徯�判后，孫女士向記者說(shuō)。

　　她稱(chēng)，當天，自己在通州通正家園經(jīng)紀公司看房后，中介工作人員拿出一個(gè)題為“購房人確認書(shū)”的文件，要她簽字。孫女士說(shuō)，她當時(shí)沒(méi)有細看其中的內容，中介人員說(shuō)確認書(shū)只是他的工作記錄。她以為僅僅為中介人員提供一個(gè)工作狀況的證明，就簽了字。

　　當天下午，孫女士在我愛(ài)我家公司發(fā)現也有該房屋出售，但房?jì)r(jià)低了1萬(wàn)元，中介費用低了1萬(wàn)余元。

　　孫女士通過(guò)我愛(ài)我家公司，與房主簽訂了購房合同。

　　通正公司發(fā)現后起訴孫女士。孫女士這才知道，自己簽字的購房人確認書(shū)上約定，如果私自與房主交易，須支付房?jì)r(jià)10%的違約金。

　　通州法院認為，通正公司為孫女士提供了房產(chǎn)信息，在沒(méi)有解除看房確認書(shū)的情況下，孫女士與房主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行交易，構成違約。

　　通州法院判決孫女士按實(shí)際成交價(jià)53萬(wàn)元的10%，賠償通正公司5.3萬(wàn)元。

　　案2：購房人勝訴

　　中介無(wú)權干涉購房者自主選擇權

　　韓先生雖然贏(yíng)了一審，但和孫女士一樣，他也要繼續等待二審的到來(lái)。

　　今年5月，韓先生與妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世紀公司要求下簽了看房協(xié)議�？捶繀f(xié)議上明文約定，買(mǎi)房得通過(guò)恒宇公司，如果通過(guò)第三方購買(mǎi)，需賠償3%的違約金。

　　因為辦理貸款的原因，韓先生夫妻通過(guò)其他中介成交。恒宇世紀得知后很快訴至法院，討要3%的違約金。

　　宣武法院判定，韓先生是否購買(mǎi)所看房屋，是否選擇通過(guò)恒宇公司，其作為消費者有自主選擇服務(wù)的權利，恒宇公司無(wú)權干涉此權利。

　　宣武法院判決后，恒宇公司上訴至一中院。

　　昨日，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場(chǎng)研發(fā)中心張女士介紹，兩個(gè)案例中的看房協(xié)議與購房人確認書(shū)，實(shí)際上是一回事，都是看房確認書(shū)，都是中介提供了看房服務(wù)的證明，“因為法律沒(méi)有具體規定，所以不同的中介，可能名稱(chēng)不同�！�

　　記者體驗

　　并非所有中介都有確認書(shū)

　　上周，記者以購房為名，在蒲黃榆、宋家莊附近的我愛(ài)我家、華夢(mèng)家聯(lián)和21世紀不動(dòng)產(chǎn)等多家中介體驗看房。出乎意料的是，三家公司有關(guān)“確認書(shū)”的規定各不相同。

　　我愛(ài)我家沒(méi)有看房確認書(shū)，華夢(mèng)家聯(lián)要求簽完看房確認書(shū)再看房，21世紀公司則在領(lǐng)記者看房后，才拿出看房確認書(shū)。

　　我愛(ài)我家：工作人員帶記者看房前后都沒(méi)有提及、拿出看房確認書(shū)。

　　華夢(mèng)家聯(lián)：中介人員要求先簽看房確認書(shū)再看房，并且不給記者拿走確認書(shū)。當記者表示先看房子時(shí)，中介人員稱(chēng)簽字只是代表他帶客人看房的工作量。確認書(shū)要求記者在3個(gè)月以?xún)炔荒芘c房主私自交易，否則需要支付兩倍的代理費。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)公司：工作人員先帶記者看了一套房子，看完房后，拿出看房確認書(shū)要求記者簽字。確認書(shū)規定，如果記者私自與房主成交，需支付房?jì)r(jià)的10%作為違約金。該確認書(shū)一式兩份，中介人員讓記者帶走一份確認書(shū)。

　　兩份看房確認書(shū)的格式不一樣，均沒(méi)有提及中介公司的違約責任。

　　爭議

　　1　看房確認書(shū)是否有法律效力？

　　正方　通州法院：當事人應按合同履行義務(wù)

　　北京建委、中介協(xié)會(huì )：一旦簽字等于認可

　　反方　宣武法院：《看房協(xié)議》違反消法

　　【案內】

　　宣武法院判決認為，恒宇世紀公司擬定的《看房協(xié)議》，違反了消法關(guān)于“消費者依法享有自主選擇服務(wù)的權利”的規定，屬于無(wú)效。

　　通州法院認為，通正公司為孫女士提供了房產(chǎn)信息，孫女士實(shí)際也看了經(jīng)紀公司提供的房產(chǎn)，依法成立的合同對當事人具有法律效力，當事人應該按合同履行義務(wù)。

　　【案外】

　　管理房地產(chǎn)中介機構的北京建委市場(chǎng)交易部門(mén)一工作人員稱(chēng)，看房確認書(shū)也是合同，消費者簽字之前，一定要仔細閱讀條款。消費者如果不認可，可以不簽字，一旦簽字，就等于認可，要負法律責任。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )李先生也表示，看房確認書(shū)是中介提供服務(wù)的證明，中介公司帶客戶(hù)看房時(shí)，一般會(huì )要求簽看房確認書(shū)，以證明自己提供了服務(wù)，并要求消費者不能私自交易。如果消費者私自交易，應該支付中介公司代理費。

　　2　違約金算不算霸王條款？

　　正方　宣武法院：中介濫用優(yōu)勢將損害消費者權益

　　某中介員工：確認書(shū)不是購房合同，不存在違約

　　反方　通州法院：未解除確認書(shū)私自買(mǎi)房需賠償

　　【案內】

　　宣武法院在判決書(shū)中指出，在二手房交易過(guò)程中，相對于買(mǎi)賣(mài)雙方的公民個(gè)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在交易信息、交易資源等方面具有相當大的優(yōu)勢；若放任房地產(chǎn)經(jīng)紀機構濫用這一優(yōu)勢，勢必損害廣大消費者的合法權益，并將導致整個(gè)房地產(chǎn)交易秩序的混亂。

　　通州法院認為，孫女士在未解除《購房人確認書(shū)》的情況下，私下與房主簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行交易，構成違約，需支付違約金。

　　【案外】

　　上述建委工作人員和中介協(xié)會(huì )李先生均表示，對于看房確認書(shū)中的違約金等條款，建委及協(xié)會(huì )并沒(méi)有過(guò)多的規定，需要雙方協(xié)商確定。

　　但同為中介的鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司市場(chǎng)研發(fā)中心的張女士則認為，在看房確認書(shū)中規定違約金是霸王條款。她認為看房確認書(shū)并不是購房合同，不存在違約的情況。

　　張女士認為，只有中介公司與消費者簽訂了購房合同，才能認為合同成立，才存在違約的問(wèn)題，看房確認書(shū)上不應該有懲罰性的條款。

　　張女士說(shuō)，鏈家也會(huì )防范消費者跳單，看房確認書(shū)上會(huì )寫(xiě)明，消費者跳單的代價(jià)是，需要支付鏈家正常的代理費，即房?jì)r(jià)的1%。

　　說(shuō)法

　　【中介】

　　規定違約金為防“跳單”

　　購房人“跳單”會(huì )使公司利益受損

　　“在看房確認書(shū)上規定違約金，實(shí)在是不得已而為之”，起訴孫女士的北京通正家園公司經(jīng)理孫先生說(shuō)。

　　他說(shuō)，以前沒(méi)有規定違約金，購房者經(jīng)�？捶亢笾苯优c房主聯(lián)系，或者通過(guò)其他中介成交。公司利益受損，卻無(wú)能為力。

　　孫先生認為，規定違約金是懲罰性條款，消費者不能踩在中介公司的肩膀上維權，不能損害中介公司的權益。

　　恒宇公司的高先生也表示，即使韓先生因銀行貸款的事跳單，也應該給他在相同的條件下繼續服務(wù)的權利。韓先生稱(chēng)，恒宇公司曾要求他只能通過(guò)中國銀行貸款，因此選擇了其他中介進(jìn)行交易。

　　他表示，他們公司今年的跳單率，有10多起，占交易量的五分之一。有些客戶(hù)跳單后，公司能夠向他們索要回一些中介費，也就沒(méi)有再起訴了。

　　他稱(chēng)，敗訴后，他給建委和中介行業(yè)協(xié)會(huì )電話(huà)，對方一聽(tīng)他說(shuō)是中介糾紛，都問(wèn)他是不是要投訴中介，“感覺(jué)到可悲，因為中介的權益無(wú)人維護�！�

　　【購房人】

　　建議制訂法規規范確認書(shū)

　　理解中介做法但難以接受過(guò)高的違約金

　　昨天，兩名準備購房的消費者表示，目前的看房確認書(shū)讓他們很矛盾。中介確認付出了勞動(dòng)，不簽字感覺(jué)不誠信，但確認書(shū)上的違約金，又讓人擔心。

　　劉女士表示，如果中介非要先簽確認書(shū)再看房，她會(huì )簽字，但如果先看了房，她會(huì )貨比三家，才選擇中介，“當然是誰(shuí)服務(wù)好、價(jià)格低就選擇誰(shuí)�！�

　　張先生則認為，能夠理解中介在看房確認書(shū)中規定的“違約金”條款，但中介單方面規定的過(guò)高的違約金，只會(huì )讓購房人遠離或者違約。

　　張先生說(shuō)，10%的違約金過(guò)高，他不會(huì )簽這樣的確認書(shū)。他認為，看房確認書(shū)應該有中介的義務(wù)，只規定消費者違約金很不公平。

　　他認為，僅就跳單的違約責任來(lái)說(shuō)，收取20%的中介費比較合理。因為完整的中介費，中介需要提供保障交易、手續代辦等服務(wù)，只帶客戶(hù)看了房子，不能全額收中介費。

　　兩位消費者都建議相關(guān)部門(mén)制訂法規規范看房確認書(shū)，規定較為合理的違約責任，既保障中介的權益，也讓消費者有選擇的權利。(王殿學(xué))