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　　無(wú)論你是不是業(yè)主，把車(chē)停在小區里，你都是要交費的，而收取停車(chē)費的一方，通常是物業(yè)管理公司——這好像是天經(jīng)地義的事。但是，物業(yè)管理公司真的有收停車(chē)費資格嗎？這筆收益應當歸誰(shuí)呢？就市民最近投訴的這些問(wèn)題，記者日前展開(kāi)了調查采訪(fǎng)。

　　小區業(yè)主質(zhì)疑——

　　憑什么管理處收停車(chē)費？

　　家住福田某小區的葉先生向本報投訴說(shuō)，因為工作的關(guān)系，他經(jīng)常很晚回家，找停車(chē)位變成痛苦的事情。他的小區屬于開(kāi)發(fā)比較早的小區，所以沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，車(chē)輛大部分都停在路邊的空地上小區停車(chē)越來(lái)越難。葉先生說(shuō)，每個(gè)月他都交了停車(chē)費，卻找不到停車(chē)位，管理處不是白收他的錢(qián)嗎？他并且一直懷疑管理處是否有資格收取停車(chē)費，停車(chē)的地方又不是管理處的，是全體業(yè)主所有的公共地帶，怎么收益卻是管理處的呢？

　　家住羅湖區的劉小姐對小區停車(chē)費收取也提出了異議。她向本報投訴，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)已按房?jì)r(jià)交了公攤面積款項，每月又繳納了管理費，因此，無(wú)論是停車(chē)的“地方”還是停車(chē)時(shí)的“管理”，業(yè)主都已交了錢(qián)，如果管理處再收取停車(chē)費，等于重復收費。

　　劉小姐算了一筆賬，嚇了一跳：深圳到上月為止的汽車(chē)保有量達140萬(wàn)輛，而根據目前深圳小區停車(chē)費的收費標準，地面每月110元，地下車(chē)庫每月250元，簡(jiǎn)單一算，深圳每年停車(chē)費的收益竟是一筆幾十億元的巨大數字。這筆巨大的收益絕大部分都歸了管理處，這合理合法嗎？

　　記者實(shí)地采訪(fǎng)——

　　管理費不夠用停車(chē)費填？

　　記者來(lái)到葉先生投訴的小區，這是一個(gè)建成十多年的小區，有1000多戶(hù)，分多層和高層兩部分，高層有地下車(chē)庫，多層沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)場(chǎng)地，車(chē)輛多停在小區的路邊或其他空地上。記者在小區公告里的物業(yè)公司“財務(wù)收支情況報表”上看到，今年第三季度，管理處列出的停車(chē)費收入為280005元(7至9月)，累計為1032905元(1至9月)；而支出一欄里，停車(chē)場(chǎng)第三季度的支出為11923元(7至9月)，累計為37082元(1至9月)。

　　葉先生說(shuō)，先不評價(jià)這里面的數字是否有水分，即使按照管理處給出的數字，小區三個(gè)季度的停車(chē)費收入就達到100多萬(wàn)元，而支出僅為3萬(wàn)多元，連個(gè)零頭都不到。那么，這100多萬(wàn)元去了哪里呢？

　　管理處對此解釋?zhuān)�這是一個(gè)老小區，管理費非常低，每平方米0.35元，根本不夠開(kāi)支。所以，停車(chē)費都補充到了保安開(kāi)支、員工工資等里面去了。葉先生對此說(shuō)法表示異議根據2007年出臺的新的《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導標準》，多層最低的物業(yè)管理費每平方米達到0.6元，所以，管理處所說(shuō)的0.35元／平方米根本是假話(huà)，物業(yè)管理費的收費標準，是政府部門(mén)制定出臺的，早已包括了保安費、員工工資等。

　　記者又來(lái)到劉小姐所在的小區，這是一個(gè)不到兩年的高層小區，全為地下停車(chē)，管理費為每平方米3.5元。記者從其財務(wù)報表上看到，管理處三個(gè)季度停車(chē)費收入為170多萬(wàn)元，而支出為5萬(wàn)多元。對此，管理處解釋?zhuān)�地下停�?chē)庫開(kāi)發(fā)商已移交給他們，所以停車(chē)費的收益應當歸管理公司，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。

　　維權專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)——

　　產(chǎn)權決定停車(chē)費歸屬

　　就小區停車(chē)費的收益問(wèn)題，景洲大廈業(yè)主委員會(huì )主任、著(zhù)名房產(chǎn)維權人士鄒家健對記者說(shuō)，停車(chē)費歸誰(shuí)，首先要看停車(chē)場(chǎng)地的產(chǎn)權歸誰(shuí)，產(chǎn)權歸誰(shuí)，那么收益也就應當歸誰(shuí)。那么如何鑒別深圳小區停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權歸屬？鄒家健說(shuō)，首先查土地歸屬；其次查報建規劃；再次查竣工登記。

　　鄒家健認為，葉先生所在小區的停車(chē)位顯然屬于小區公共配套設施，其產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有，那么停車(chē)費也應當是歸全體業(yè)主所有；而劉小姐所在小區的地下停車(chē)庫，據他了解，深圳地下停車(chē)庫是不計容積率的，也就是說(shuō)，屬于小區的公共配套設施，應當歸全體業(yè)主共有，出租的收益也應當屬于全體業(yè)主。

　　廣東恒通程律師事務(wù)所合伙人、深圳十大辯護律師徐飆認為，根據《物權法》，獨立投資建設的車(chē)位、車(chē)庫，可“由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定�！闭加眯�區“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地”的停車(chē)位，屬于業(yè)主共有，那么收益也應當歸全體業(yè)主共有。

　　獨特案例

　　景洲大廈：

　　停車(chē)費業(yè)主每年提留30萬(wàn)

　　據記者了解，深圳目前絕大部分小區的停車(chē)費，均由物業(yè)公司收取支配。不過(guò)，福田區的景洲大廈是一個(gè)特例。景洲大廈有442戶(hù)，160個(gè)左右地下停車(chē)位，加上地面臨時(shí)停車(chē)位，約200個(gè)，每月停車(chē)費的收費標準為250元。從2003年11月1日開(kāi)始，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司以合同的方式，明確了停車(chē)費的收益及分配。

　　鄒家健說(shuō)，他們委托物業(yè)公司按“包干制”的方式，代為出租小區里的停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)雙方約定，業(yè)主委員會(huì )每年提留停車(chē)場(chǎng)收入30萬(wàn)元，建立景洲大廈業(yè)主基金，為今后更換電梯、主體大修積累儲備資金，大廈業(yè)主基金按業(yè)主大會(huì )的決定使用。鄒家健介紹說(shuō)，從2003年到現在，他們業(yè)主基金賬戶(hù)上已達180萬(wàn)元，這些錢(qián)，存在銀行，分文未動(dòng)。

　　記者在合同書(shū)上看到，景洲大廈業(yè)主委員會(huì )提留后的停車(chē)場(chǎng)收入，用于補貼景洲大廈物業(yè)管理費差額和交由物業(yè)公司用于停車(chē)場(chǎng)設備、場(chǎng)地維修、監控設施維護等項目支出。

　　據了解，深圳目前有3個(gè)小區復制了景洲大廈的做法，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司明確約定，小區停車(chē)場(chǎng)屬小區業(yè)主共有，收益歸全體業(yè)主。

　　市國土資源和房產(chǎn)管理局：

　　停車(chē)費所屬至今仍有爭議

　　記者采訪(fǎng)了深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的有關(guān)人士。他說(shuō)，小區停車(chē)場(chǎng)收入所屬至今都是一個(gè)有爭議的話(huà)題。根據有關(guān)法規，一個(gè)基本的原則就是：誰(shuí)的物業(yè)誰(shuí)受益。目前的小區停車(chē)場(chǎng)主要有地下停車(chē)場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商賣(mài)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)的停車(chē)場(chǎng)、占用小區公共通道的收費停車(chē)場(chǎng)3種，具體到這3種情況，就要看停車(chē)場(chǎng)的業(yè)主是誰(shuí)，如果占用小區公攤面積作為停車(chē)場(chǎng)，那收益就應該歸業(yè)主所有。而地下停車(chē)場(chǎng)比較復雜，沒(méi)有規定產(chǎn)權屬誰(shuí)，那么就要根據合同的約定來(lái)定。

　　他說(shuō)，停車(chē)費的收益并非表面上看到的全由物業(yè)公司支配，事實(shí)上除了必要的成本和納稅外，其余部分主要補充專(zhuān)項維修資金等。同時(shí)他認為，景洲大廈的做法是一個(gè)特例，根據有關(guān)法律，業(yè)主委員會(huì )不能從事經(jīng)營(yíng)行為，沒(méi)有推廣價(jià)值。(李曉水)