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　　2008年初，蔣先生將其從開(kāi)發(fā)商處購買(mǎi)的商鋪出租給了某公司開(kāi)便利店，雙方簽訂了 《商鋪租賃協(xié)議》，約定蔣先生將其向開(kāi)發(fā)商處購買(mǎi)商鋪出售給某公司經(jīng)營(yíng)便利店，每月租金為15000元，每季度支付一次租金；若逾期支付租金達三個(gè)月以上的，蔣先生有權單獨解除租賃合同，同時(shí)作為承租人的某公司向蔣先生支付違約金15000元。

　　但因為經(jīng)營(yíng)不善，該公司用了該商鋪一段時(shí)間后就空關(guān)，并拖欠蔣先生長(cháng)達三個(gè)月的租金。蔣先生無(wú)奈之下起訴至法院，要求解除租賃協(xié)議，收回所出租的商鋪，并要求該公司支付拖欠的租金和違約金。

　　但作為承租人的該公司認為到開(kāi)庭為止蔣先生都沒(méi)有該商鋪的產(chǎn)權證，所以雙方所簽訂的 《商鋪租賃協(xié)議》無(wú)效。

　　[評析]

　　本案的爭議焦點(diǎn)在于蔣先生與該公司簽訂的商鋪租賃協(xié)議是否有效。 《中華人民共和國合同法》規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

　　本案中，蔣先生與該公司簽訂的 《商鋪租賃協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，且并不違反法律、法規禁止性規定，應屬合法有效。同時(shí)，雖然蔣先生至今未取得該商鋪的產(chǎn)權證，但是并不影響作為承租人的該公司對商鋪的使用。

　　因此，蔣先生有權要求該公司支付拖欠的租金及違約金，并可依協(xié)議約定提前收回所出租的商鋪。