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　　物管公司有話(huà)說(shuō)：不交管理費會(huì )導致小區管理服務(wù)陷入惡性循環(huán) 　　一講到業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛，相信絕大部分人的第一反應會(huì )是：“業(yè)主又被物管公司欺負了？”的確，因物管公司自身素質(zhì)的原因導致的小區管理矛盾層出不窮。但同時(shí)，由于部分業(yè)主的原因而產(chǎn)生的糾紛，也開(kāi)始日益顯現，比較突出的現象是少數業(yè)主無(wú)故拒繳物業(yè)管理費。據本版與“焦點(diǎn)網(wǎng)”的聯(lián)合調查結果顯示，“很少交管理費或從來(lái)沒(méi)交過(guò)管理費”的網(wǎng)友，比例竟高達10%！

　　事實(shí)上，如果很多業(yè)主長(cháng)期欠繳物業(yè)管理費，將會(huì )導致整個(gè)小區的物管服務(wù)無(wú)法達到應有的水平，最終損害的，還是全體業(yè)主的利益。另外，欠費的業(yè)主還可能面臨喪失成為業(yè)主委員會(huì )委員的資格。因為根據將于3月1日實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條第三款的規定，要成為業(yè)委會(huì )委員，至少應該符合“遵守管理規約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專(zhuān)項維修資金和物業(yè)服務(wù)費用，無(wú)損害公共利益行為”這一規定。

　　在采訪(fǎng)多個(gè)大型物業(yè)管理公司的相關(guān)負責人后記者發(fā)現，即便是近年建起的商品住宅小區，長(cháng)期拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主比例也達5%左右，而在樓齡較長(cháng)的房改房小區，這一比例還更高，個(gè)別房改房小區里長(cháng)期拖欠管理費的業(yè)主比例高達20%以上。從整體來(lái)看，廣州市各類(lèi)有物業(yè)管理的小區中，長(cháng)期欠費的業(yè)主比例估計在10%左右。

　　房改房小區欠費問(wèn)題更嚴重

　　廣州萊茵物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理印杰認為，房改房小區業(yè)主欠費比例較高，主要是由于房改房以往是單位的福利房，以前單位承擔了物管的職責和所需的費用，使得業(yè)主對物業(yè)管理缺乏認識，從而認為現在進(jìn)駐的物管公司收費過(guò)高，所以少數業(yè)主采取了不繳物管費的消極行為。

　　據介紹，某機關(guān)宿舍大院此前出現了少數業(yè)主欠繳物管費的行為，在物業(yè)公司向法院起訴判決后，欠費業(yè)主是將以往的欠費補上了，但新的費用依然不交。原因是在訴訟成本高于物業(yè)管理費的情況下，業(yè)主認為物業(yè)公司不會(huì )再愿意花錢(qián)繼續通過(guò)法律程序來(lái)追討欠繳的管理費了。對此，物管公司顯得十分無(wú)奈。

　　隨便找個(gè)理由就不交費

　　個(gè)別業(yè)主不交物管費的理由可謂五花八門(mén)：有人以“房屋質(zhì)量有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有很好解決”為由不交；有人認為“我的這套房子長(cháng)期空置，不享受你的服務(wù)”所以不交；有的則是對物管公司的服務(wù)不滿(mǎn)意而拒交；還有的業(yè)主是回遷戶(hù)，收入較低，面對物管費感到心有余而力不足；另外有的業(yè)主看到別人不交，但物管公司也拿他沒(méi)辦法，自己就有樣學(xué)樣，能省就省。

　　欠費將導致小區隱患增多

　　廣州郊區某大型小區的物業(yè)經(jīng)理李先生表示，一旦業(yè)主欠費達到一定比例，就會(huì )影響物業(yè)公司的正常運轉，物業(yè)公司也只好采取減少夜班保安人手、減少清理垃圾次數、不購買(mǎi)電梯、消防等保險、不及時(shí)維修小區公共設備等辦法來(lái)降低成本。這些做法在表面上業(yè)主是不容易覺(jué)察的，但卻為小區安全、設備使用等方面埋下了隱患。

　　“小區內很多公共設備都需要物管公司長(cháng)期精心維護，維護得好，也許能正常運作10年，如果不維護，可能5年就要更換，而更換設備的費用其實(shí)是需要全體業(yè)主分擔的。而且，小區管理水平下降，會(huì )直接影響物業(yè)的保值和升值能力。所以說(shuō)，少數業(yè)主欠費所導致的后果，最終還是要全體業(yè)主來(lái)承受，這是很不公平的�！崩罱�(jīng)理解釋道。

　　你按時(shí)交費了嗎？ 　　網(wǎng)絡(luò )問(wèn)卷調查

　　一、你有按時(shí)交物業(yè)管理費嗎？

　　1.每次都是按時(shí)繳納 61%

　　2.一般會(huì )延遲繳納 29%

　　3.很少交 7%

　　4.從來(lái)沒(méi)交過(guò) 3%

　　二、你所在的住宅小區屬于哪一類(lèi)型？

　　1.近幾年購買(mǎi)的商品房住宅小區 78%

　　2.樓齡較長(cháng)的房改房小區 22%

　　3.限價(jià)房、經(jīng)濟適用房或廉租房小區0%

　　三、你對小區的物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意嗎？

　　1.很滿(mǎn)意 0%

　　2.比較滿(mǎn)意 43%

　　3.不滿(mǎn)意 50%

　　4.非常不滿(mǎn)，無(wú)法容忍 7%

　　四、如果對物業(yè)管理有意見(jiàn)，你認為不繳納物業(yè)管理費是有效的抗議辦法嗎？

　　1.無(wú)效，只能惡性循環(huán) 39%

　　2.效果一般，但值得去做 57%

　　3.很有效果 4%

　　五、你對不繳納物管費的行為怎么看？

　　1.不贊成 50%

　　2.無(wú)所謂 29%

　　3.別人不交我也不交 21%

　　六、 你認為如何改善物管服務(wù)比較有效？

　　1.積極給物管公司提意見(jiàn) 18%

　　2.業(yè)委會(huì )重新招標聘用新的公司 21%

　　3.建議政府成立監管部門(mén)，并建立完善的物管公司退出機制 50%

　　4.業(yè)主自治，自組隊伍管理小區 11%

　　通過(guò)網(wǎng)調發(fā)現，大部分業(yè)主還是按時(shí)繳納物管費的，但還是有57%的網(wǎng)友認為“值得嘗試用不繳物管費來(lái)表達不滿(mǎn)”，顯示出業(yè)主和物管公司之間的溝通渠道太少了。另外，對不交費的行為，業(yè)主的從眾心理比較強烈，有21%的網(wǎng)友認為“如果別人不交，那么自己也不交”。業(yè)主們還強烈要求政府能承擔起更多的監管職能。 　　用小區公共收益抵扣物管費

　　他們這樣做到繳費率99% 　　不滿(mǎn)物管公司咋辦？

　　只能少數服從多數

　　既然業(yè)主欠費問(wèn)題在很多物業(yè)管理公司看來(lái)是難以解決的“燙手山芋”，那么是否能找到有效的協(xié)調辦法呢？業(yè)內人士認為，不管小區是否已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì )，都應該按照“少數服從多數”的原則——只要大多數業(yè)主或者業(yè)委會(huì )認同某家物管公司的服務(wù)，并與之簽訂了有效的合同，少數業(yè)主無(wú)論是否同意，都應該自覺(jué)繳納物業(yè)管理費。如有意見(jiàn)，應該積極向物業(yè)管理公司建議，或向業(yè)主委員會(huì )以及相關(guān)主管部門(mén)提出，也可通過(guò)法律手段維護自身權益。

　　一些小區在解決物管糾紛的經(jīng)驗同樣值得借鑒。

　　如何減輕物管費負擔？

　　公共收益抵扣管理費

　　常州市某小區的業(yè)主委員會(huì )在征集了全體業(yè)主意見(jiàn)后，將小區會(huì )所等公共配套設施出租，還將多余的自行車(chē)、摩托車(chē)車(chē)庫改成倉庫，收取的租金都返還給業(yè)主，抵扣物業(yè)管理費，大大降低了業(yè)主的負擔。采取這種方法后，物業(yè)費的收繳率一直在99%以上。而在廣州，也有小區業(yè)委會(huì )利用公共收益向業(yè)主派發(fā)“新年利市”，雖然每戶(hù)只有30元，但業(yè)主還是充分感受到分享公共收益的快樂(lè )。

　　請不起物管公司怎么辦？

　　居委會(huì )牽頭助力管理

　　對于一些不歡迎物管公司進(jìn)駐的房改房小區來(lái)說(shuō)，業(yè)主自治的方式也值得參考。越秀區有幾個(gè)舊式小區在沒(méi)有物管公司的情況下，如果小區急需請保安，居委會(huì )就會(huì )幫助他們成立業(yè)主委員會(huì )，然后向他們推薦人員，費用由居民們自愿分攤。業(yè)主們認為，他們所住的小區困難群眾多，這種管理模式既保證了住戶(hù)安全，費用也不多。

　　呼吁政府介入監管 　　在如何解決業(yè)主欠費等問(wèn)題上，有業(yè)內人士認為，即將在3月1日實(shí)施的《廣東省物業(yè)管理條例》依然缺乏實(shí)操性。在《條例》第4條和第5條，還是將政府相關(guān)部門(mén)放在“指導和協(xié)助”的位置上，在缺乏政府部門(mén)強有力的監管和介入下，物管糾紛恐怕還是剪不斷理還亂的老大難問(wèn)題。

　　從法律角度看，廣東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李彪建議，要真正發(fā)揮街道辦事處、居委會(huì )對物業(yè)管理的監管、指導作用，明確具體的監管職責，提高監管效率。