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　　開(kāi)發(fā)商將房子交付后，新小區的業(yè)主大會(huì )怎么召開(kāi)？種種利益牽扯之下，誰(shuí)來(lái)牽頭成立業(yè)主大會(huì )？拒交物業(yè)管理費的業(yè)主，該不該限制其相關(guān)權利？……針對南京小區物業(yè)服務(wù)中的種種疑難雜癥，南京市房管局昨日出臺了《南京市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，給出了多達50條的指導性意見(jiàn)。南京市物業(yè)管理辦公室負責人表示，對比2003年版的《南京市業(yè)主大會(huì )指導規則》，新《指導規則》更具操作性，對以往矛盾、糾紛較集中的問(wèn)題都給出了明確“答案”。但也有一些業(yè)內人士認為，指導規則畢竟缺乏強制性，能起到多大效果還存在疑問(wèn)。

　　新規一 業(yè)主大會(huì )由街道牽頭召開(kāi)

　　《指導規則》：各街道辦事處或鎮人民政府，負責牽頭組織召開(kāi)本轄區業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )，指導、監督業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )的日常運作。在第十一條中還寫(xiě)明：街道辦事處或鎮人民政府應當在接到建設單位書(shū)面告知或業(yè)主書(shū)面要求的30日內，負責組織成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組�；I備組組長(cháng)由街道辦事處或鎮人民政府代表?yè)�任�?/p>

　　解讀：南京市物業(yè)辦負責人表示，目前由于小區業(yè)主的主動(dòng)參與性不強，造成召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的難度相當大，有的小區甚至在交付了一年后，還沒(méi)有召開(kāi)過(guò)一次業(yè)主大會(huì )�！坝械男�區成立了業(yè)主委員會(huì )后，一些業(yè)主還不知道，常常引發(fā)業(yè)主與業(yè)委會(huì )之間的矛盾�！边@位負責人說(shuō)，此次新的《指導規則》中首次明確，將由街道辦事處作為業(yè)主大會(huì )的牽頭組織主體，并進(jìn)行指導監督。他告訴記者，北京、天津、深圳、成都、蘇州等城市，也采取了類(lèi)似的做法。

　　南京新鴻運物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王中寧認為，與過(guò)去由業(yè)主自發(fā)牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )相比，明確了街道的職責有助于業(yè)主盡快地行使權利�！暗�是街道也不能完全替代業(yè)主，首先你不能指定誰(shuí)進(jìn)入業(yè)委會(huì )，誰(shuí)是業(yè)委會(huì )主任，其次日常管理工作還是應該交給業(yè)主自己去做，街道代表的公權力與業(yè)主代表的私權利應該截然分開(kāi)”。江蘇鐘山明鏡律師事務(wù)所蔣德軍律師則認為，《指導規則》畢竟不是法律條文，因此對街道有無(wú)約束力仍是個(gè)疑問(wèn)。

　　新規二 首次業(yè)主大會(huì )經(jīng)費由開(kāi)發(fā)商支付

　　《指導規則》：開(kāi)發(fā)建設單位在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)時(shí)，有告知和配合的責任。建設單位應督促開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支持、配合業(yè)主大會(huì )召開(kāi)，同時(shí)解決籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的費用。

　　解讀：“這也就是說(shuō)，召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )所必須的費用應由開(kāi)發(fā)商埋單”，南京市物業(yè)辦負責人說(shuō)。按照《指導規則》，如果有半數以上的房屋面積交付，同時(shí)有半數以上的業(yè)主都已入住，就有理由召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )�！斑^(guò)去召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )都是從物業(yè)公司頭上扒錢(qián)，現在規定讓開(kāi)發(fā)商掏錢(qián)，心里舒服多了”，南京一家物業(yè)企業(yè)老總說(shuō)�？墒�，他也承認，今后到底有多少開(kāi)發(fā)商愿意出這個(gè)錢(qián)，真的很難說(shuō)�！伴_(kāi)發(fā)商死活不肯掏錢(qián)，業(yè)主最后還是找到我們，你說(shuō)物業(yè)公司能怎么辦？恐怕還是要埋單了�！�

　　新規三 業(yè)委會(huì )工作經(jīng)費由業(yè)主埋單

　　《指導規則》：業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；費用的籌集、管理、使用等具體內容由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。

　　解讀：蔣德軍律師告訴記者，之前老的“業(yè)主大會(huì )導則”表述為“業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)費用由全體業(yè)主承擔”，而“活動(dòng)經(jīng)費”和現在的“開(kāi)展工作的經(jīng)費”是有明顯區別的。

　　“我們可以理解為業(yè)委會(huì )成員為小區事宜奔波的來(lái)回路費以及花費時(shí)間和精力上的補償，但是不能等同于工資。具體補償多少，還是交由業(yè)主大會(huì )決定吧�！笔Y律師表示。

　　新規四 不交物業(yè)費，業(yè)主權利受限制

　　《指導規則》：管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，可以對欠交物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用，或有其他侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，在物業(yè)管理中表決權的行使，予以限制。南京物業(yè)管理辦公室負責人介紹說(shuō)，根據《物權法》的規定，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對拒付物業(yè)費等損害他人利益的行為，有權要求行為人停止侵害，賠償損失。

　　解讀：“照我的理解，你不交物業(yè)費，肯定是不能進(jìn)入業(yè)委會(huì )的，這是個(gè)最起碼的要求，”南京新鴻運物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王中寧說(shuō)，至于限制“逃票”業(yè)主的表決權，他認為有人可能根本就不在乎，但總體而言，對業(yè)主還是有威懾力的。如果有的業(yè)主實(shí)在不像話(huà)，他認為可以讓其他業(yè)主或是業(yè)委會(huì )直接起訴，因為畢竟個(gè)人不交費影響了整個(gè)小區的正常運轉，雖然這樣的操作“成本太大”。

　　蔣德軍律師認為，欠交物業(yè)費和表決小區事務(wù)的權利是兩碼事，欠物業(yè)費是業(yè)主和物業(yè)公司的經(jīng)濟糾紛，表決權是業(yè)主的人身權，不應該混為一談�！斑@種限制是否合法值得商榷，如果這位欠費的業(yè)主就是受到廣大業(yè)主愛(ài)戴的，并被選為業(yè)委會(huì )主任，是否就要停權呢？”他認為對不交物業(yè)費的業(yè)主如何處置，還應該有更進(jìn)一步的細化規定。

　　新規五 業(yè)委會(huì )擅做決定，應負賠償責任

　　《指導規則》：業(yè)主委員會(huì )擅自作出的決定造成他人經(jīng)濟損失的，由簽字同意該決定的委員承擔賠償責任。業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權或同意并公告的決定、辦理事項，造成他人經(jīng)濟損失的，由全體業(yè)主共同承擔賠償責任。

　　解讀：南京市物業(yè)管理辦公室負責人表示，這項規定意味著(zhù)以往存在的業(yè)主委員會(huì )蓋章之后無(wú)法問(wèn)責的問(wèn)題將得以解決。

　　“業(yè)委會(huì )在簽訂合同、收益分配等工作時(shí)，需要委員的簽名，從而防止個(gè)人利用集體的名義做出不負責任的行為�！边@位負責人說(shuō)，如果業(yè)主大會(huì )決定的事項，業(yè)主委員會(huì )執行后造成侵害的，還要由做出決議的相關(guān)業(yè)主承擔責任。

　　“比如說(shuō)經(jīng)業(yè)委會(huì )同意，小區里新添了一塊廣告牌，后來(lái)因為失火，造成了比較大的損失，那么這個(gè)損失就不能讓所有業(yè)主埋單，而是由業(yè)委會(huì )成員承擔賠償責任�！币晃环慨a(chǎn)律師說(shuō)，這一規定明確了責任主體，對今后的小區管理提供了保障。

　　聲音 缺乏強制性，效果恐打折

　　記者在《指導規則》中還了解到，原業(yè)主委員會(huì )委員阻撓換屆選舉的，將不再列入新一屆委員候選人名單；業(yè)委會(huì )直系親屬不得在小區物業(yè)任職等等。平心而論，新的《規則》確實(shí)比老《規則》更具操作性，明確了業(yè)委會(huì )的作用，也“摸清”了開(kāi)發(fā)商、街道、物業(yè)以及業(yè)主之間的關(guān)系。不過(guò)，這份由南京市物業(yè)管理辦公室出臺的《指導規則》還是留下了遺憾�！斑@只是指導性的文件，沒(méi)有很強的約束力，如果開(kāi)發(fā)商、業(yè)主不去執行，對我們物業(yè)公司說(shuō)，也只是一紙空文”，南京新鴻運物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王中寧建議，南京應該盡快出臺地方性的法規進(jìn)行規范，比如《南京物業(yè)管理條例》，并配套相關(guān)的實(shí)施細則，讓關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的物業(yè)管理工作有法可依，僅僅出臺一部《指導規則》恐怕還遠遠不夠。 馬祚波

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　　物管創(chuàng )新試點(diǎn) 鎖金村成立“物管辦”

　　在有物業(yè)管理的住宅小區中，街道的物業(yè)管理辦公室將定期對他們進(jìn)行檢查、指導、考核，進(jìn)行年度初審，依法查處物業(yè)管理公司的違法行為；在沒(méi)有物業(yè)管理的小區中，街道將推廣花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的嘗試。昨天下午，南京市房產(chǎn)局在玄武區鎖金村街道舉行住宅小區物業(yè)管理體制創(chuàng )新試點(diǎn)會(huì )。

　　據悉，街道除成立物業(yè)管理辦公室外，還成立了應急維修服務(wù)中心，在轄區內選擇1—2個(gè)信譽(yù)好、實(shí)力強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或區房產(chǎn)維修中心、街道物業(yè)服務(wù)中心等單位，設置24小時(shí)專(zhuān)用報修電話(huà)，承諾服務(wù)時(shí)限，實(shí)行有償服務(wù)。該項服務(wù)也較好地鎖定了居民上繳物業(yè)管理費用。 張琪 董婉愉