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　　今年上半年樓市交易持續冷清，到八月已降至近三年來(lái)最低點(diǎn)，9月至10月將成為開(kāi)發(fā)商今年最后一搏的時(shí)機。本報統計，確定將于九十月份推出產(chǎn)品的項目已超過(guò)30個(gè)，其中近一半為今年首次露面的純新盤(pán)。

　　據本報記者不完全統計，確定將在九十月份推出新住宅的京城房地產(chǎn)項目，總數超過(guò)了30個(gè)，這將形成今年以來(lái)又一個(gè)較為集中的市場(chǎng)供應高潮，此前的一次供應高潮發(fā)生在奧運會(huì )開(kāi)幕前的六七月份，為規避奧運會(huì )對銷(xiāo)售可能帶來(lái)的影響，部分項目提前入市。

　　近半數為首次面市的純新盤(pán)

　　此次將迎來(lái)新產(chǎn)品推出的30多個(gè)項目中，約半數為今年來(lái)首次面市的純新盤(pán)。14個(gè)純新盤(pán)中，既包括首次推廣的悅溪、龍湖·唐寧one等項目，也包括奧東18、遠雄大觀(guān)等多次推遲開(kāi)盤(pán)的“老新盤(pán)”。悅溪項目銷(xiāo)售總監張昊坦言，受奧運影響，部分將于九十月份入市的純新盤(pán)將面臨推廣時(shí)間過(guò)短，客戶(hù)積累不足的問(wèn)題。

　　在即將新放量的30多個(gè)項目中，中高端項目占了絕大多數，除了保利·西山林語(yǔ)、陽(yáng)光波爾多等幾個(gè)別墅項目外，包括公園星期八、國奧村、西府·頤園等14個(gè)新老項目都采用精裝修產(chǎn)品入市，占項目總數的近半。而在供應量方面，眾多項目也一改過(guò)去少量多批次入市風(fēng)格，直接集中推出，這反映出開(kāi)發(fā)商急于銷(xiāo)售的迫切心態(tài)。據金泉國際大酒店銷(xiāo)售人員介紹，該項目為高端酒店式公寓類(lèi)產(chǎn)品，一次性開(kāi)盤(pán)就將推出近400套房，類(lèi)似大推房源的項目占到近三成。

　　定價(jià)成為開(kāi)發(fā)商面臨的難題

　　在市場(chǎng)觀(guān)望氣氛和開(kāi)發(fā)商急于銷(xiāo)售的雙重影響下，定價(jià)成了擺在眾多銷(xiāo)售負責人面前的一道難題。據本報記者統計，將開(kāi)盤(pán)的14個(gè)純新項目中，只有西府·頤園和香溪度預計價(jià)格低于20000元/平米，其余公布預計價(jià)格的8個(gè)項目都在此價(jià)格水平之上。其中龍湖地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區,旗下樓盤(pán))開(kāi)發(fā)的唐寧one預計售價(jià)高達40000元/平米，開(kāi)發(fā)商方面表示，項目將做成京城頂級的住宅產(chǎn)品。

　　老盤(pán)后期的價(jià)格則有漲有跌，包括保利·西山林語(yǔ)別墅在內的部分高端項目，在市場(chǎng)接受程度較好的基礎上，后期入市價(jià)格略有上調，保利·西山林語(yǔ)未來(lái)將推出的別墅均價(jià)21000元/平米，相對此前項目開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格水平，上漲了1000元/平米。但更多將入市的中端項目選擇的是維持原價(jià)格水平并適度優(yōu)惠。

　　入市新老項目雖然價(jià)格水平普遍較高，但相比周邊價(jià)格水平，新入市的項目普遍采取的是低價(jià)入市策略。美利山銷(xiāo)售負責人表示，未來(lái)將推40-70平米之間小戶(hù)型LOFT產(chǎn)品，價(jià)格在13000元/平米，而目前該項目所在區域的住宅銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于這一水平。

　　超過(guò)半數項目尚未明確推盤(pán)價(jià)格，在當前的市場(chǎng)環(huán)境中，確定一個(gè)既能保持利潤，又能拉動(dòng)銷(xiāo)售的價(jià)格水平成為將入市開(kāi)發(fā)商面臨的難題。

　　數據分析

　　兩月內入市項目可能超50個(gè)

　　記者統計中原地產(chǎn)等多家代理行及各家房地產(chǎn)公司的數據發(fā)現，京城原計劃在今年入市的新老項目數量在140個(gè)左右，其中純新盤(pán)為80個(gè)左右，相比去年100個(gè)純新盤(pán)少了20個(gè)左右。

　　而根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據統計，今年1-8月獲得預售許可的房地產(chǎn)項目，除去商業(yè)、公建、地下車(chē)庫、工業(yè)園區等類(lèi)型外，住宅項目數量已經(jīng)超過(guò)120個(gè)(同一住宅項目分批申請預售許可證也計算在內)，其中純新盤(pán)項目數量不到50個(gè)，同比去年降幅明顯。

　　而在奧運結束后的九十月份內，預計將入市的項目就超過(guò)了30個(gè)，如果按照此前分批申請預售許可的習慣，入市住宅項目量可能超過(guò)50個(gè)，兩月內集中入市住宅項目量，就接近今年1-8月的半數，而其中純新盤(pán)入市量也超過(guò)1-8月總量的四分之一，開(kāi)發(fā)商強推盤(pán)最后一搏的心態(tài)展露無(wú)遺。

　　上半年持續低迷的市場(chǎng)銷(xiāo)售狀態(tài)，使得開(kāi)發(fā)商反復推遲原有開(kāi)盤(pán)計劃，而年終將至，再不開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，今年的業(yè)績(jì)就難以保證，資金、市場(chǎng)的壓力迫使開(kāi)發(fā)商選擇集中精力在年底前的“金九銀十”大肆推盤(pán)。

　　開(kāi)發(fā)商心態(tài)

　　多數做好了繼續妥協(xié)的準備

　　像約好了一樣，奧運后北京多個(gè)樓盤(pán)吹響了推貨的“號角”，趕在傳統意義上的“金九銀十”入市。不少開(kāi)發(fā)商表示，選擇這個(gè)時(shí)機集中推盤(pán)，是為了以大供應量來(lái)刺激購房者的剛性需求。

　　奧運是觀(guān)望的時(shí)間節點(diǎn)

　　“奧運之前很多購房者都在等，想看奧運后房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )降”，不少開(kāi)發(fā)商都表示了相同的一個(gè)意見(jiàn)，認為北京房?jì)r(jià)若在奧運后能挺住，那么購房者的觀(guān)望堅冰就有可能開(kāi)始融化。

　　金地格林小鎮6預計在9月初推出新的B2樓，金地集團(企業(yè)專(zhuān)區,旗下樓盤(pán))營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理李璞認為，奧運結束之后，單雙號限行，注意力轉移等負面因素都消除了，是一個(gè)推盤(pán)的好時(shí)機。而之前很長(cháng)一段時(shí)間購房者遲遲不出手買(mǎi)房，剛性需求也積累到了相當的程度，奧運結束之后，一些購房者看到房?jì)r(jià)未像其想像的那樣大跌，很有可能就會(huì )改變觀(guān)望。

　　融科·香雪蘭溪也將在10月份開(kāi)盤(pán)�！氨本┑馁彿空咧�，外地人占了相當大的比重，奧運會(huì )全世界面前展示了北京，應該說(shuō)北京樓市的需求會(huì )進(jìn)一步增大”，融科置地執行總裁鄭志剛說(shuō)。

　　“信心比擔心多一點(diǎn)”

　　“不是不擔心，但是現在信心要比擔心多一點(diǎn)”，鄭志剛說(shuō)，今年前8個(gè)月樓市整體大勢確實(shí)不太好，原因是多方面的，既有政策方面的因素，也有市場(chǎng)方面的因素，在這種情況下，現在很多網(wǎng)友都對北京樓市不看好，但是融科有信心，這種信心主要來(lái)源于對中國經(jīng)濟未來(lái)的看好。

　　鄭志剛說(shuō)，種種跡象看來(lái)，中國經(jīng)濟在奧運后不會(huì )下滑，房地產(chǎn)也沒(méi)有理由一直壞下去。同時(shí)，北京的剛性需求是客觀(guān)存在的，經(jīng)歷了大半年的觀(guān)望后，年末有不少需求應該會(huì )釋放出來(lái)。

　　李璞表示，金地旗下的金地格林小鎮6和金地名京，都對九十月份的銷(xiāo)售充滿(mǎn)信心，認為今年的后四個(gè)月交易會(huì )慢慢活躍起來(lái)。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商也做好了繼續妥協(xié)甚至加大妥協(xié)的準備，不少開(kāi)發(fā)商都表示，在接下來(lái)的幾個(gè)月，不排除繼續推出特價(jià)房或其他優(yōu)惠形式的可能。

　　購房者說(shuō)

　　不在乎多等幾個(gè)月

　　“我從2007年等到現在已經(jīng)一年了，始終覺(jué)得房?jì)r(jià)漲勢太高會(huì )回落，現在全國都有降價(jià)的趨勢了，我肯定不會(huì )選擇在這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房�！痹�經(jīng)在望京首開(kāi)知語(yǔ)城項目排過(guò)號的卞先生，屬于堅定的看跌派，目前奧運剛剛結束不久，房?jì)r(jià)并未出現大跌的趨勢，雖然與卞先生觀(guān)望的期待相去甚遠，但他并沒(méi)有太大感覺(jué)，“已經(jīng)等了一年多了，不在乎再多等幾個(gè)月�！闭f(shuō)這話(huà)的時(shí)候他表情堅毅。

　　卞先生的觀(guān)望心理，在目前京城購房者中很有代表性，經(jīng)歷過(guò)了2007年房?jì)r(jià)的暴漲，2008年上半年交易量下跌開(kāi)發(fā)商相繼降價(jià)后，越來(lái)越多的購房者相信房?jì)r(jià)不可能一直向上，總有價(jià)值回歸的時(shí)候，于是選擇繼續觀(guān)望。

　　準備迎接更多優(yōu)惠

　　訂過(guò)萬(wàn)年花城房的呂先生選擇把房子退了，理由是覺(jué)得今年底開(kāi)發(fā)商肯定會(huì )拿出更大的降價(jià)優(yōu)惠，“現在各個(gè)媒體都在報道開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，他們要回籠資金除了降價(jià)銷(xiāo)售之外已經(jīng)沒(méi)有別的選擇了�！眳蜗壬鷮ψ约旱呐袛嗪茏孕�，而同樣的判斷也在影響著(zhù)市場(chǎng)內更多的購房者。

　　在國家宏觀(guān)調控促成全國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅減少，市場(chǎng)一片蕭瑟之際，外埠市場(chǎng)的購房者已經(jīng)親身體會(huì )到了房?jì)r(jià)大幅下調的猙獰，而北京很大部分購房者顯然也對此寄予厚望�！拔揖褪窍朐诟�合適的價(jià)位買(mǎi)房，算是一種抄底投資�！眳蜗壬�表露心跡。

　　該出手時(shí)就出手

　　與繼續觀(guān)望、爭取更大優(yōu)惠的其他購房者相比，楊女士是個(gè)異類(lèi)，因為她不久前買(mǎi)了立水橋南的媒體村一套二居室做婚房。她并不認為自己的有悖于大眾的選擇是錯的，她覺(jué)得未來(lái)市場(chǎng)即使有項目出現大的價(jià)格下調，那也是它本身值不了這個(gè)價(jià)，但好房的價(jià)格不會(huì )有太大變化。

　　因自身住房需求選擇購房的購房者其實(shí)并不是個(gè)例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據也是證據，即使在奧運會(huì )正式開(kāi)幕后的幾天內，交易量下跌到了低谷，但仍然有購房者在出手購房。