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    繼8月份北京樓盤(pán)入市供應和銷(xiāo)售量創(chuàng )造近三年新低后，九十月份是否能夠強勢復蘇是所有人心中的疑問(wèn)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　在眾多業(yè)內人士看來(lái)， 2008年樓市的“金九銀十”將注定成色大減。繼8月份北京樓盤(pán)入市供應和銷(xiāo)售量創(chuàng )造近三年新低后，九十月份樓市是否能夠強勢復蘇是所有人心中的疑問(wèn)。

　　事實(shí)上，從前兩個(gè)月京城樓市顯現出的“無(wú)為而治”的態(tài)度，似乎已可感覺(jué)到市場(chǎng)出現一些聽(tīng)之任之的消極�？砷_(kāi)發(fā)商真的就這么放棄2008年了？答案顯然是否定的，經(jīng)歷奧運盛會(huì )的“蟄伏期”之后，不少項目咬緊牙關(guān)挺到9月份放手一搏。來(lái)自協(xié)成機構的統計數據顯示，9月份預計約有38個(gè)項目將陸續進(jìn)入市場(chǎng)，其中純新盤(pán)17個(gè)，這部分純新盤(pán)中有相當一部分是開(kāi)發(fā)商原計劃在七八月份推出，但由于包括奧運會(huì )轉移樓市視線(xiàn)等種種原因在內而推遲入市的樓盤(pán)。

　　“今年樓盤(pán)銷(xiāo)售成敗在此一舉，九十月份可以說(shuō)是很多項目今年最后的機會(huì )，‘金九銀十’具體反彈力度將和價(jià)格緊密聯(lián)系，如果市場(chǎng)依舊沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改觀(guān)和突破，那也幾乎為今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)徹底定性。因此不管主動(dòng)還是被動(dòng)，這個(gè)時(shí)期內京城樓市將可能引發(fā)重大變革，以中小房地產(chǎn)企業(yè)為主的群體將面臨生死存亡的嚴酷考驗，他們的態(tài)度將為之后這幾個(gè)月的樓市增加極多變數。2008年北京樓市的決戰時(shí)刻，已在奧運絢麗華彩的硝煙漸散中悄然來(lái)臨�！辟Y深業(yè)內人士分析。

　　看點(diǎn)

　　高端公寓、別墅成供應主流

　　統計數據顯示，9月份預計約有38個(gè)項目陸續進(jìn)入市場(chǎng)。從環(huán)線(xiàn)位置上來(lái)看，9月預計開(kāi)盤(pán)的項目有半數以上位于五環(huán)以外區域，共計16個(gè)。四至五環(huán)之間約有8個(gè)項目開(kāi)盤(pán)；三至四環(huán)間有7個(gè)項目計劃入市；二至三環(huán)間約有5個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，而二環(huán)內則有兩個(gè)新盤(pán)計劃面市。

　　9月即將開(kāi)盤(pán)的項目中有高檔公寓類(lèi)項目10個(gè)，多數項目位于四環(huán)內，如威爾夏國際公寓二期、凱德·華璽、擎峰等；別墅類(lèi)項目5個(gè)，多為產(chǎn)品類(lèi)型較為高端的獨棟別墅，如華亞·琉森湖莊園、MOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)、天恒·別墅山二期等，從目前公布的市場(chǎng)價(jià)格信息來(lái)看，預計9月市場(chǎng)整體均價(jià)受公寓、別墅類(lèi)高端產(chǎn)品放量的影響可能會(huì )出現小幅攀升。

　　協(xié)成機構副總經(jīng)理繆培丹認為，與往年同期比較，9月份即將投入市場(chǎng)的新增供應量仍將有所減少，雖說(shuō)9月是傳統樓市營(yíng)銷(xiāo)上的黃金月，并且許多項目因奧運的召開(kāi)錯后或推遲了七八月的入市時(shí)間。但由于近期地產(chǎn)市場(chǎng)回暖信號依舊不明顯，使得部分開(kāi)發(fā)商對后市預期缺乏信心，從而放緩銷(xiāo)售推廣。目前的市場(chǎng)觀(guān)望更為嚴重，加之政府對于目前市場(chǎng)主體的調控力度沒(méi)有絲毫放緩的跡象。使得目前市場(chǎng)出現相對蕭條局面，但隨著(zhù)奧運后部分市場(chǎng)剛性需求的釋放，有望給商品房市場(chǎng)帶來(lái)購房需求的增加，預計樓市將在奧運后9月底至10月份有希望出現小幅回暖。

　　格局

　　蜂擁入市加劇樓市競爭

　　來(lái)自亞豪機構統計顯示，九十月份這段時(shí)間內，預計將有近80個(gè)項目放量銷(xiāo)售，其中約四成均為純新盤(pán)，項目的集中供應必然會(huì )加劇樓市的競爭格局�！霸�8月樓市供需出現‘急剎車(chē)’之后，‘金九銀十’的樓市供應量有望攀上高峰，然而，受‘9070’政策影響導致了產(chǎn)品供應的嚴重同質(zhì)化，樓市價(jià)格戰正在醞釀�！蓖跤⒛姓J為。

　　王英男認為，從這段時(shí)間純新盤(pán)低價(jià)入市受到追捧可以看出，京城的自住型需求仍然較為旺盛，之前受到高房?jì)r(jià)的制約不得不選擇觀(guān)望，但是一旦發(fā)現性?xún)r(jià)比高的項目就會(huì )馬上出手。因此，在當前的市場(chǎng)形勢下，對大多數項目而言，哪個(gè)項目?jì)r(jià)格降得早、降得快、降得直接，資金就能迅速回籠，以往僅針對部分客戶(hù)的促銷(xiāo)活動(dòng)已不能引發(fā)購房人的購買(mǎi)熱情。目前開(kāi)發(fā)商采用的打折、贈禮等促銷(xiāo)方式均在利潤幅度內，由于土地成本較低尚未觸及其成本底限，因此，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些促銷(xiāo)方式僅僅降低了企業(yè)的預期利潤率，仍有一定的贏(yíng)利空間。然而，“金九銀十”的集中供應，勢必加劇樓市競爭格局，如果價(jià)格戰繼續深入，將很可能令開(kāi)發(fā)商傷筋動(dòng)骨。

　　變化

　　“價(jià)格戰”中漲跌互現

　　事實(shí)上，從9月份開(kāi)盤(pán)項目公布數據可以看出，開(kāi)盤(pán)項目呈現出比較明顯的漲跌互現態(tài)勢，純新項目開(kāi)盤(pán)幾乎都選擇了理性的低價(jià)入市，價(jià)格定位日趨合理，虛高現象明顯改觀(guān)，三四環(huán)附近的普通住宅普遍在13000-14000元/平方米的價(jià)位，五環(huán)外包括燕郊在內的遠郊樓市價(jià)格回落尤其明顯，普遍下降20%以上。而對比明顯的是，城區核心位置項目和高檔公寓、別墅的開(kāi)盤(pán)價(jià)格與過(guò)去相比保持穩定，不少項目后期價(jià)格持續上漲，受市場(chǎng)整體不景氣影響并不明顯，價(jià)格依然保持堅挺。

　　“從如今的市場(chǎng)可以看出，高品質(zhì)產(chǎn)品是經(jīng)得起考驗的，依然受到市場(chǎng)的歡迎和認可，而中心地段一般多為高端物業(yè)，其稀缺性和不可復制的區位優(yōu)勢也注定了保值空間和升值潛力。目前市場(chǎng)上降價(jià)幅度最大的，多為同質(zhì)化產(chǎn)品和遠郊項目，這部分樓盤(pán)是如今受沖擊最大、降價(jià)最多的�！敝性�地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰指出。

　　“所謂價(jià)格戰更大的可能會(huì )出現在某些特定區域的特定項目上。如遠郊項目，下半年受保障性住房上市影響，部分與保障性住房重合的購買(mǎi)力的轉移，必然會(huì )造成遠郊項目銷(xiāo)售壓力的加大，價(jià)格有可能出現顯著(zhù)回落。此外，還有部分去年價(jià)格上漲過(guò)快、幅度過(guò)高的項目，超越了區域發(fā)展現狀和產(chǎn)品價(jià)值，價(jià)格也會(huì )出現合理調整�！笨娕嗟ふf(shuō)。

　　亞豪機構副總經(jīng)理王英男認為，今年到目前為止花樣翻新的打折促銷(xiāo)手段并未讓購房人買(mǎi)賬。下半年，產(chǎn)品的同質(zhì)化現象將更為嚴重，在采用打折方式無(wú)法起到促銷(xiāo)效果的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商將會(huì )將營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)轉移到提升產(chǎn)品品質(zhì)、增加產(chǎn)品附加價(jià)值上，來(lái)吸引購房人的關(guān)注。(邱旸)