[背景]據市場(chǎng)報報道，記者對4月8日結束的北京春季房展進(jìn)行了粗略統計，在參展的30余個(gè)北京項目中，單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)只有12個(gè)，并且都位于郊區縣。在去年春季房展上，位于朝陽(yáng)區四環(huán)外的華紡易城銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米，今年則漲到了1.2萬(wàn)元；位于通州區的世紀星城銷(xiāo)售均價(jià)為4680元/平方米，今年則漲到了6680元。
記者發(fā)現，在北京五環(huán)內已經(jīng)難覓8000元/平方米的項目。而與房?jì)r(jià)猛漲相比，極不協(xié)調的卻是銷(xiāo)售量下降，居民購房意愿回落。據北京春季房展組委會(huì )統計，展會(huì )第一天意向成交套數僅為167套，其中北京項目為111套，外埠為56套。
“到哪兒去買(mǎi)中低價(jià)位的房��？”逛完房展的范先生一臉無(wú)奈。
[分析]北京市統計局、國家統計局北京調查總隊3月22日發(fā)布了今年1-2月的北京部分房地產(chǎn)數據。這兩個(gè)月北京房?jì)r(jià)繼續猛漲，新建商品住宅價(jià)格同比上漲9.8%，漲幅比去年同期還提高了1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中普通住宅上漲11%，高檔住宅上漲8.1%。
113萬(wàn)平米竣工住宅離奇“消失”
銷(xiāo)售數據顯示：1-2月北京商品房銷(xiāo)售面積同比大幅減少，其中住宅現房銷(xiāo)售面積大降71.4%，期房銷(xiāo)售面積大跌42.4%。按市場(chǎng)供需關(guān)系決定價(jià)格的法則，既然供應大減，價(jià)格上漲并不足為奇。
但建房數據卻顯示：這兩個(gè)月北京商品住宅竣工面積同比大增37.8%。新建住房大增，為何銷(xiāo)售面積反而大減呢？一般容易想到的解釋是，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)銷(xiāo)售，人為制造供應緊張，借此哄抬房?jì)r(jià)。若此，建多售少應該反映為空置面積增加，但統計局公布的空置面積反而減少了。
1-2月北京商品住宅竣工面積172.2萬(wàn)平米，同期銷(xiāo)售127.4萬(wàn)平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，說(shuō)明未銷(xiāo)售的商品住宅增加了44.8萬(wàn)平米。但按統計局公布數據，這兩個(gè)月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬(wàn)平米。這一進(jìn)一出就有113萬(wàn)平米已竣工商品住宅既沒(méi)有售出又沒(méi)有空置，就此“消失”了。
“消失”的住宅到哪里去了？
按我國官方定義，空置面積是指迄今為止歷年竣工但尚未銷(xiāo)售或出租的面積，“但不包括報告期已竣工的拆遷還建，統建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積�！边@說(shuō)明，今年前兩個(gè)月北京上百萬(wàn)平米“消失”的商品住宅實(shí)際上是用于“拆遷還建，統建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房”，這部分面積雖計入竣工面積，卻不進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售，也不算空置面積。也就是說(shuō)，雖然竣工面積增加了，但其中不進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售的面積的增量更大，這樣可供銷(xiāo)售的面積反而減少了。
可見(jiàn)，所謂“商品住宅竣工面積”，其實(shí)并非全部進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售，被稱(chēng)為“商品住宅”只是因為它們是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設，有別于個(gè)人和單位自建罷了。
正是這些雖被納入“商品住宅”統計卻又“不可銷(xiāo)售或出租”的房屋今年大大增加了，我們總算發(fā)現了“消失”的住宅到哪里去了。只是兩個(gè)月113萬(wàn)平米的“消失”量太大了，去年全年才“消失”了不到300萬(wàn)平米。
再問(wèn)“消失”的住房流向哪里？
這些不可銷(xiāo)售或出租的“商品住宅”中究竟哪一塊在增長(cháng)呢？是拆遷還建房？統建代建房？公共配套建筑？還是房地產(chǎn)公司自用及周轉房呢？對此統計局沒(méi)有公布細分數據，我們只能推斷。
拆遷還建房——缺乏證據表明有大幅增長(cháng)。按北京市國土局公布的2005年和2006年土地供應計劃，兩年土地供應量都是6500公頃，并無(wú)增長(cháng)，相應的拆遷量應該變化不大，除非土地供應中存量土地供應增加，而新征農用地減少。按我們日常觀(guān)察，新建住房安置拆遷戶(hù)的比例一般不會(huì )超過(guò)5%，許多拆遷戶(hù)都選擇拆遷補償款或購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，并不要求回遷和異地安置。
公共配套建筑——這是指已刨除銷(xiāo)售面積中公攤面積之外的其他公共配套建筑面積，一般不超過(guò)住宅項目總建筑面積的10%。
房地產(chǎn)公司自用及周轉房——理論上有可能開(kāi)發(fā)商虛報自用及周轉房量，用以“捂盤(pán)”，但這部分被定為“不可銷(xiāo)售或出租的房屋”今后要銷(xiāo)售必須有主管部門(mén)的銷(xiāo)售許可，這很難操作。因此實(shí)際上這部分房屋占住宅開(kāi)發(fā)總量的比例也很小，不超過(guò)5%。
以上3項“不可銷(xiāo)售或出租的房屋”合計占住房開(kāi)發(fā)項目應該不到20%。今年頭兩個(gè)月北京住宅竣工建筑面積172.2萬(wàn)平米，其中上述3項最多占35萬(wàn)平米，而這兩月新增的“不可銷(xiāo)售或出租的房屋”有113萬(wàn)平米，我們只能推斷其他約80萬(wàn)平米是屬于“統建代建”房了。這些住房雖在統計中歸于“不可銷(xiāo)售或出租的房屋”，但實(shí)際上大部分卻是定向內部銷(xiāo)售的“特殊商品房”。
去年10月，北京國土局一位領(lǐng)導在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，截至8月底，北京經(jīng)濟適用住房完成供應286公頃土地，為年度經(jīng)濟適用住房用地計劃的93.3%，占同期供地總量的30%，比例之高前所未有，但大家感覺(jué)經(jīng)濟適用房比例遠沒(méi)有這么高。對此這位領(lǐng)導坦言：經(jīng)濟適用住房用地中是包含“符合經(jīng)濟適用住房政策的用地”的，后者占了經(jīng)濟適用住房供地的大部分，而這部分用地是直接面向強勢機構職工的，不向北京市民銷(xiāo)售。
特權不消，房?jì)r(jià)難抑
在住房供應總量有限的情況下，不進(jìn)入市場(chǎng)的“特殊”住房的增加自然會(huì )擠壓面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的住房供應量。一個(gè)住房市場(chǎng)本來(lái)供需基本平衡，現在要從可供住房中抽出一部分作為“特殊”住房，如果獲得這些“特殊”住房的全是原有需求人群的一部分，則剩余的需求與剩余的供應仍是平衡的，價(jià)格不會(huì )有大的變動(dòng)。問(wèn)題是獲得“特殊”住房的并非全來(lái)自原來(lái)的買(mǎi)房需求，有的是本來(lái)并不想買(mǎi)房現因“特殊”房?jì)r(jià)格很低而買(mǎi)房的“特殊”人群，原來(lái)的供應因此減少了，而原來(lái)的需求并未相應減少，供不應求由此產(chǎn)生，剩下的住房必然漲價(jià)。
如果“特殊”住房被分配給困難家庭，其他家庭不得不以更高的價(jià)格購買(mǎi)剩下的商品房，相當于市場(chǎng)上的購房者(其經(jīng)濟條件相對較好)用多交的房款來(lái)補貼困難家庭住房，這是符合社會(huì )公平的。但若“特殊”住房給了本不需要補貼而且按社會(huì )公平還應該補貼他人的群體，這就既不符合社會(huì )公平，也有悖市場(chǎng)公平。
當然，土地主管部門(mén)之所以批準“符合經(jīng)濟適用住房政策的用地”項目是有其正當理由的，但這些理由若與普通市民對低價(jià)住房的渴望相比是否都那么充分呢？不可否認，獲批“符合經(jīng)濟適用住房政策的用地”
項目的多是些重要部門(mén)、機構或企業(yè)，但其領(lǐng)導和職工的住房水平與其他市民相比是否就更需要改善？土地主管部門(mén)顯然是這樣認為的。但這樣的判斷以及基于這樣的判斷所作出的批準用地的決定應該得到社會(huì )的監督。我國的土地屬于國有財產(chǎn)，也就是全民財產(chǎn)，這些財產(chǎn)如何分配使用，大家應有知情權。
應該肯定，土地和房地產(chǎn)行政信息公開(kāi)這兩年已有很大進(jìn)步，但尚需進(jìn)一步透明，其中一項重要的完善措施就是應該在定期公布“商品住房竣工面積”的同時(shí)，公布其組成結構，其中有多少是面向市場(chǎng)銷(xiāo)售的市價(jià)商品房，多少是定向銷(xiāo)售的“統建代建”房，多少是“拆遷還建”房，多少是無(wú)法作為住房使用的公共配套建筑，多少是“房地產(chǎn)公司自用及周轉房”。 (陸曉明 據新華社財經(jīng)分析專(zhuān)線(xiàn))
