為進(jìn)一步規范商品房銷(xiāo)售行為，制止部分企業(yè)捂盤(pán)惜售、囤積房源，近日市房地資源局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強本市商品房銷(xiāo)售監管工作的通知》，就本市貫徹落實(shí)國家相關(guān)調控政策，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管進(jìn)行了專(zhuān)題部署。其中“一次預售面積不得少于3萬(wàn)平方米”預售新規引起業(yè)內較大反響。此外，開(kāi)發(fā)商在申請預售時(shí)提交的網(wǎng)上“參考價(jià)”，也必須根據開(kāi)發(fā)項目實(shí)際成本事先向相關(guān)部門(mén)申報。記者從滬上多家開(kāi)發(fā)企業(yè)了解到，調控相關(guān)細則已經(jīng)在9月1日開(kāi)始實(shí)施。
“捂盤(pán)”將影響信用資質(zhì)
根據昨天市房地資源局公布的調控細則，商品住房項目已達到預售標準的部分，原則上應當全部申請預售和網(wǎng)上認證；超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬(wàn)平方米，并應制定分批上市計劃。此外，嚴格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)申請預售至開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間。根據規定，區縣房地局受理預售之日起10個(gè)工作日內完成預售審批，批準預售后3到10個(gè)工作日內相關(guān)項目必須對外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。
市房地資源局還要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在銷(xiāo)售全過(guò)程落實(shí)“實(shí)名制”，同時(shí)應當采取措施防止“炒房”。
據了解，為更好地執行“預售新政”等調控細則，市房地資源局相關(guān)部門(mén)將加大商品房銷(xiāo)售的監管力度。凡已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開(kāi)盤(pán)、已開(kāi)盤(pán)拒絕對外銷(xiāo)售等行為，如對本區域住房供應造成影響，可向相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)出“行政告知書(shū)”；開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當理由仍拒不開(kāi)盤(pán)和拒絕對外銷(xiāo)售的，房地產(chǎn)管理部門(mén)將按專(zhuān)項整治的規定，將其列為捂盤(pán)惜售、囤積房源的不良行為，記入該企業(yè)的信用檔案，按規定給予降級或取消資質(zhì)的處理，并提高其參與土地招拍掛時(shí)的準入門(mén)檻。
網(wǎng)上“參考價(jià)”要先申報
據一些開(kāi)發(fā)企業(yè)反映，除了預售制度方面的變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上房地產(chǎn)提交預售樓盤(pán)的“參考價(jià)”時(shí)也面臨新的變化。據了解，以前開(kāi)發(fā)商上網(wǎng)的樓盤(pán)銷(xiāo)售“參考價(jià)”往往很“隨意”，通常與現實(shí)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的價(jià)格有較大的差距，這也是開(kāi)發(fā)商吊購房者胃口的一招。
按照目前執行的新措施，開(kāi)發(fā)商必須把房產(chǎn)項目的價(jià)格構成向有關(guān)部門(mén)申報，包括項目土地成本、開(kāi)發(fā)成本以及利潤水平等。一位業(yè)內人士分析說(shuō)，這樣做有兩點(diǎn)好處：一是政府對房地產(chǎn)項目利潤水平、土地成本等重要指標“心中有數”，以便于制定更科學(xué)的房地產(chǎn)調控計劃；二是通過(guò)規范網(wǎng)上房地產(chǎn)“參考價(jià)”，一定程度限制了開(kāi)發(fā)商任意抬高價(jià)格。
可能“假買(mǎi)假賣(mài)”應對新規
昨天，上海一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向記者透露，上周末，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)接到有關(guān)“上市最小體量為3萬(wàn)平方米”的通知，并做好了應對新政策的準備。
“左手賣(mài)右手可能成為未來(lái)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商流行的另一種‘捂盤(pán)’手法�！弊蛱�，中原地產(chǎn)有關(guān)人士向記者透露，打擊“捂盤(pán)”的新政策中有兩條開(kāi)發(fā)商比較恐懼，其一是前段時(shí)間出臺的規定年度最低銷(xiāo)售量的要求(年度銷(xiāo)售不到5%認定為“捂盤(pán)”)，其次是剛剛出臺的規定上市最小體量的政策。為了規避政策，開(kāi)發(fā)商間的“假買(mǎi)假賣(mài)”很可能增加。有些開(kāi)發(fā)商可能成立一家新公司，并將房子賣(mài)給這家公司；也可能開(kāi)發(fā)商間互相買(mǎi)賣(mài)新房等。這些“虛假”買(mǎi)賣(mài)的目的就是要把新房變成二手房，然后控制銷(xiāo)售進(jìn)度。盡管買(mǎi)賣(mài)之間可能出現稅收和費用，但是與房?jì)r(jià)上漲相比，利潤仍然是可觀(guān)的。
業(yè)內人士觀(guān)點(diǎn)
上海富陽(yáng)市場(chǎng)研究部負責人羅煒煒新政策主要是打擊多次開(kāi)盤(pán)、哄抬房?jì)r(jià)的行為，對開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售策略以及上市節奏會(huì )有一定的影響，預計市場(chǎng)短期供應量將增多。
大華集團楊子江雖然上半年(尤其是5月份以后)市場(chǎng)需求量增加，導致供應量偏緊以及房?jì)r(jià)一定程度上漲是政府部門(mén)出臺調控政策的主要原因，但該政策不是一個(gè)短期行為。今年年初到8月份，新盤(pán)上市量已經(jīng)接近1700萬(wàn)平方米，今年樓市接近"尾聲"，預計一系列新政策對上海樓市的影響要到明年年初才能看出來(lái)。(劉暢 林勁榆)
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