近日，有媒體報道，由中房集團原總裁孟曉蘇籌備，中房、山西大同煤業(yè)以及信達資產(chǎn)管理公司控股的相關(guān)人壽保險股份有限公司已于近日獲得監管部門(mén)的所有批文，稱(chēng) “最晚將在10月掛牌上市”。這意味著(zhù)，醞釀良久的“倒按揭”將正式擁有運作平臺。
事件關(guān)鍵詞
“倒按揭”
通常也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或者“以房養老”，這種模式專(zhuān)門(mén)針對有產(chǎn)權房的62歲以上的老年人，老人可以將自己的房屋產(chǎn)權抵押給專(zhuān)門(mén)運營(yíng)這項業(yè)務(wù)的機構，按月從該機構領(lǐng)取現金養老。
孟曉蘇
中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團前總裁，“以房養老”(即“反向抵押貸款”)概念的倡導者。10年前，在他的推動(dòng)下，我國推出了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)；4年半前，他大膽提出以“倒按揭”做法給老人晚年以最有力的經(jīng)濟保障。
昨日，孟曉蘇接受了日報記者的專(zhuān)訪(fǎng)，對“倒按揭”推出的可行性、操作等方面的問(wèn)題進(jìn)行了介紹。
“以房養老”如何操作？
孟曉蘇介紹說(shuō)，一種相對來(lái)說(shuō)比較標準的運作模式是，老人領(lǐng)取養老金直到身故，機構收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)，老人既能在有生之年居有其屋，又能夠將房產(chǎn)提前變現用于養老，從而真正實(shí)現以房養老。
不過(guò)，他也表示，除了這種“標準的”領(lǐng)取養老金的做法外，實(shí)際上還有很多衍生方法，“就有人曾經(jīng)統計過(guò)國外的做法，總共有30多種，比如，有些是老人先領(lǐng)取一部分錢(qián)，其余的部分再按年月逐步領(lǐng)��；還有的本身就有養老金或退休金的老人，會(huì )選擇領(lǐng)取固定年限的養老金；還有的老人一邊進(jìn)行‘倒按揭’，一邊還給自己投保了其他的保險品種等�！�
此外，還有一些非標準的做法，比如，有些老人愿意住在養老院，而不是身故后才交出房屋，這樣專(zhuān)業(yè)機構就可以提前收回房屋，養老金定期支付老人居住在養老院的錢(qián)等等。
“以房養老”還有哪些障礙？
2003年3月，孟曉蘇在國內最早開(kāi)始推動(dòng)“以房養老”，近4年半過(guò)去了，推行“以房養老”的條件是否已經(jīng)成熟？
“2003年我最早推動(dòng)這個(gè)事情的時(shí)候，當時(shí)國家高層部門(mén)是很看重的，但是由于幾個(gè)方面的問(wèn)題，使得這一想法沒(méi)有能夠真正推開(kāi)�！泵蠒蕴K對記者說(shuō)。
2003年3月，我國香港的樓市價(jià)格幾乎跌到了近谷底，人們害怕推出這樣的產(chǎn)品會(huì )不會(huì )使一些專(zhuān)業(yè)機構血本無(wú)歸，“這樣的擔心很正常�！彼f(shuō)，此外，那時(shí)候《物權法》尚未出臺，不能夠保障私人財產(chǎn)的屬性，這些都是阻礙“以房養老”推行的一些宏觀(guān)因素。
不過(guò)，現在這些問(wèn)題基本上已經(jīng)解決了，剩下的只是一些細節問(wèn)題，比如老人是否愿意參與等等，“我們并不勉強老人參與�！�
孟曉蘇介紹說(shuō)：“以房養老在歐美等地都實(shí)行得很好，而這也非常適合中國目前的情況。我國房改進(jìn)行完畢后，到目前為止，根據有關(guān)機構的統計，國內自有住房比例已經(jīng)達到了80%多，實(shí)行‘以房養老’的條件已經(jīng)基本成熟了�！�
“以房養老”會(huì )以點(diǎn)帶面？
“專(zhuān)業(yè)機構通過(guò)分期付款的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權，類(lèi)似于將銀行的住房抵押貸款‘反過(guò)來(lái)做’，只是介入者不是銀行而是保險公司而已。因此，有人誤認為，保險公司會(huì )盼望老人早點(diǎn)身故，其實(shí)這是最大的誤會(huì )�！�
孟曉蘇表示，根據他們的測算，房?jì)r(jià)上漲的速度所帶來(lái)的升值潛力，遠遠要比專(zhuān)業(yè)機構支付給老人的養老金要高得多。不過(guò)他也表示，具體產(chǎn)品推出前，將會(huì )考慮在老人數量比較多、房屋升值潛力較大的城市如上海、廣東、北京等地進(jìn)行試點(diǎn)。
“倒按揭”后，養老金怎么算？
有消息稱(chēng)，百萬(wàn)元房產(chǎn)“倒按揭”后可以領(lǐng)取每個(gè)月1萬(wàn)元左右的養老金。
對此，孟曉蘇表示，這種說(shuō)法沒(méi)有很規范的依據，“‘倒按揭’后，老人每個(gè)月能夠領(lǐng)取多少養老金，大約包含如下因素，評估房屋的現價(jià)值、計算老人的預期壽命；以預期壽命15年為例，估測今后15年內房產(chǎn)的升值空間，最后減去15年中給老人的預付利息，再將錢(qián)平攤到每個(gè)月，保險公司還要考慮有些費用是來(lái)自其他投保人的，并且考慮到不同投保人的存活年限的不同來(lái)具體計算，另外還要結合房屋的增值情況來(lái)看�！�(趙琳琳)
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