按照我國現階段的住房保障政策，中低收入家庭可以購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，最低收入家庭可以申請廉租房，但仍有一部分既不符合廉租房申請條件又買(mǎi)不起經(jīng)濟適用房的低收入群體，這些被稱(chēng)為“夾心層”的家庭該如何解決住房難題？如今，一種“共有產(chǎn)權、租售并舉”新模式的出現正在破解“夾心層”的住房難題。
一套房子部分購買(mǎi)、部分租賃
今年51歲的孫金喜和愛(ài)人雙雙下崗，沒(méi)有固定收入來(lái)源，兩人原來(lái)住在江蘇泰州造紙廠(chǎng)九平方米的公房里。今年住房拆遷時(shí)，九平方米的住房評估價(jià)只有不到1.8萬(wàn)元。按照泰州市拆遷低保政策，拆遷補償不足七萬(wàn)元的補足七萬(wàn)元，如果能在規定時(shí)間內搬家，另外獎勵8000元。孫金喜盡管拆遷后實(shí)際能拿到7.8萬(wàn)元，仍然無(wú)法正常買(mǎi)房。
按照“共有產(chǎn)權、租售并舉”的政策，孫金喜申請購買(mǎi)泰州市海陵區經(jīng)濟適用房興業(yè)小區28棟308室，建筑面積73.86平方米，房?jì)r(jià)每平方米為1600元，孫金喜通過(guò)拆遷獲得的7.8萬(wàn)元購買(mǎi)了其中的48.75平方米，另外的25.11平方米，產(chǎn)權則屬于泰州市房產(chǎn)管理處，孫金喜每月另付21.7元房租。
在泰州市，截至目前已有436戶(hù)像孫金喜這樣的住房困難家庭享受到了“共有產(chǎn)權、租售并舉”政策的實(shí)惠，年底還將有100戶(hù)家庭通過(guò)這種方式解決住房困難。
“租售并舉經(jīng)濟適用房供應被列入住房保障體系，滿(mǎn)足的是低收入家庭的住房需求，在土地供應、行政事業(yè)性收費等方面將享受多項優(yōu)惠政策�！碧┲菔薪ㄔO局局長(cháng)孔德平說(shuō)，為杜絕鉆空子炒房現象，泰州市剛剛出臺的《泰州市區經(jīng)濟適用房租售并舉的實(shí)施細則》為此做了很多規定，其中明確租售并舉經(jīng)濟適用房實(shí)行申請、審批和公示制度。同時(shí)具備下列三種條件的人員，才可以申請購買(mǎi)租售并舉的經(jīng)濟適用房：一是本市市區常住城鎮戶(hù)口五年以上；二是僅有一處住房，家庭人均住房建筑面積在15平方米以下，或被拆遷房屋的市場(chǎng)評估價(jià)低于市區最低補償標準且戶(hù)口與被拆遷房屋一致的；三是自申請之日至前兩年家庭人均月收入在市區最低工資線(xiàn)標準以下的低收入家庭。
記者看到，《泰州市區經(jīng)濟適用房租售并舉的實(shí)施細則》第八條規定，購買(mǎi)租售并舉經(jīng)濟適用房的當事人在五年內可一次或分期按原初始售房單價(jià)購買(mǎi)共有產(chǎn)權份額，五年后購買(mǎi)的，按市政府確定的新價(jià)格執行。根據泰州市的規定，租售并舉經(jīng)濟適用房在取得完全產(chǎn)權五年后方可上市，上市時(shí)，應按屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價(jià)的50%向政府繳納增值收益，其收益將納入城市住房保障發(fā)展資金賬戶(hù)，專(zhuān)項用于租售并舉經(jīng)濟適用房建設。租售并舉經(jīng)濟適用房上市時(shí)政府有優(yōu)先回購權，政府回購的經(jīng)濟適用房，可繼續向符合條件的低收入住房困難家庭出售和租賃。
據了解，泰州市實(shí)施租售并舉的經(jīng)濟適用房按當年經(jīng)濟適用房竣工總量的10%左右配制，而實(shí)施租售并舉經(jīng)濟適用房的所需資金，在廉租住房保障資金中統籌安排。
泰州市房管局房產(chǎn)管理科副科長(cháng)張國華說(shuō)，經(jīng)濟適用房可租可售，房屋產(chǎn)權公私共有，既可以在短期內幫助困難家庭解決住房問(wèn)題，又可以避免走福利分房的老路，同時(shí)還進(jìn)一步調動(dòng)了購房戶(hù)的創(chuàng )業(yè)精神�！斑@項政策實(shí)施兩年多來(lái)，已有近80%的家庭買(mǎi)回了完全產(chǎn)權�！睆垏A說(shuō)：“按照現在的情況估計，基本上所有的家庭都能在五年內購回所有產(chǎn)權�！�
住房保障體系重要組成部分
據江蘇省建設廳房改辦卞主任介紹，江蘇省像泰州這樣試水“共有產(chǎn)權房”的還有無(wú)錫、連云港、蘇州等城市。從2005年開(kāi)始探索建立共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房制度以來(lái)，目前江蘇已有300多戶(hù)家庭通過(guò)“共有產(chǎn)權”的方式解決了住房問(wèn)題，這一數字今年將擴大到1000戶(hù)左右。下一步，江蘇省會(huì )在試點(diǎn)基礎上，全面推行“共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房”制度。
卞主任說(shuō)，共有產(chǎn)權制度在具體操作中，政府用于經(jīng)濟適用房建設的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費)轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權和相應權利。凡由政府提供補貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購房人按出資比例共同擁有產(chǎn)權，政府和受助者按規定共同申請領(lǐng)取《房屋共有權證》，標明房屋所有人為政府和受助購房人以及兩者的產(chǎn)權比例。政府擁有的產(chǎn)權可以授權住房保障機構持有并行使相關(guān)權利。房產(chǎn)具有商品屬性和保障屬性。在共有產(chǎn)權制度下，中低收入家庭在沒(méi)有能力購買(mǎi)住房全部產(chǎn)權并符合政府提供補貼標準的前提下，盡自己所能出資購買(mǎi)住房的部分產(chǎn)權，而獲得住房完全的占有權和使用權；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權，但向受助購房者無(wú)償讓渡占用權和使用權，并放棄收益權，這充分體現了住房保障功能和目標。
形成經(jīng)濟適用房循環(huán)利用機制
長(cháng)期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家、南京市建委政策研究室主任陸玉龍認為，中低收入家庭是一個(gè)動(dòng)態(tài)的群體，不斷有受助者脫貧致富，退出住房保障體系；又不斷產(chǎn)生新的符合救助條件的中低收入家庭，需要享受住房保障優(yōu)惠。經(jīng)濟適用房建設總量有限，如何讓經(jīng)濟適用房更好地發(fā)揮保障作用？共有產(chǎn)權制度就是將經(jīng)濟適用房作為不動(dòng)產(chǎn)的長(cháng)期有效性與受助家庭經(jīng)濟狀況的動(dòng)態(tài)性有機對接起來(lái)，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障體系的機制和經(jīng)濟適用房循環(huán)利用的機制。
在產(chǎn)權運作中，政府依據投資比例擁有經(jīng)濟適用房相應產(chǎn)權，當受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標準時(shí)，政府依法和契約行使收益權和處分權，或向對方轉讓產(chǎn)權收回投資；或按市場(chǎng)價(jià)格向對方收取租金；或收購對方產(chǎn)權，收回房屋的全部占用權和使用權；或在市場(chǎng)公開(kāi)出售，雙方按產(chǎn)權比例分配收益，體現“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)收益”以及公共財政的公平原則，符合社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟規律要求。
“鐵打的營(yíng)盤(pán)流水的兵”，共有產(chǎn)權制度下，政府投資建設一套經(jīng)濟適用房，不再是只解決某一戶(hù)中低收入家庭的住房困難，而是可以實(shí)現循環(huán)使用，為多戶(hù)中低收入家庭解決住房困難。(朱旭東 鄧華寧)
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