繼去年7月建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”之后，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，新增限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。
與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始向外資收緊。新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》規定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易(存量房交易)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。
其實(shí)，為積極促進(jìn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在2002年和2004年的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》中，都鼓勵外資對國內普通住宅的開(kāi)發(fā)建設。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開(kāi)發(fā)(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)上。
在普通住宅的開(kāi)發(fā)建設領(lǐng)域，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華對本報記者表示：“目前，國內資金明顯流動(dòng)性過(guò)剩，開(kāi)發(fā)建設普通住宅的國內資金已足夠充裕�！�
2006年7月，六部委出臺了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》。在該意見(jiàn)中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權投資直接向國內投資。同時(shí)規定境外人士只有在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)1年，才可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買(mǎi)非自用、非自住商品房。
然而，這一“限外令”并沒(méi)有有效堵住境外熱錢(qián)的涌入，很多外資購房人把眼光轉向了二手房市場(chǎng)。統計顯示，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格前三季度上漲6.6%。
中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰向本報記者分析，在歐美等發(fā)達國家房地產(chǎn)市場(chǎng)上，二手房是真正的主導者，二手房交易量占這些國家整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80%左右，而中國這個(gè)比例還不到40%。
李文杰表示，國外的投資基金看準中國地產(chǎn)市場(chǎng)以后也一定是二手房交易占主導的市場(chǎng)，于是正紛紛進(jìn)入中國房地產(chǎn)二級市場(chǎng)。
據他分析，目前在房地產(chǎn)二級市場(chǎng)，估計有一半房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司含有外資成分；在高端置業(yè)顧問(wèn)領(lǐng)域，外資成分企業(yè)居多，而在房地產(chǎn)的三級市場(chǎng)則是國內企業(yè)居多。
李文杰認為，新的“限外令”，在擔心防止外資通過(guò)中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域方面，是有合理性的，目前全國上下從去年開(kāi)始都在整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。但目前房地產(chǎn)中介領(lǐng)域的混亂是政府監管力度的問(wèn)題。中介行業(yè)實(shí)際起著(zhù)提高流通、降低成本的作用，目前房地產(chǎn)中介的趨勢是海外融資加快，而限制外資，將降低中介行業(yè)的競爭。
對于限制外資進(jìn)入二級市場(chǎng)的政策影響，包宗華覺(jué)得其未來(lái)效果還不好預測。前年韓國也面臨著(zhù)高房?jì)r(jià)問(wèn)題，隨后韓國出臺二手房轉讓征收30%高稅以限制二級市場(chǎng)，該政策既遏制了房?jì)r(jià)，但也帶來(lái)了二級市場(chǎng)的蕭條。(孫榮飛)
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